มูลค่าทุนในบ้านสหรัฐฯ แตะ 35.8 ล้านล้านดอลลาร์ ต้นทุนกู้ยืมสูงขึ้น

ทุนในบ้านของสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ครัวเรือนจำนวนมากนำมูลค่าส่วนนี้มาใช้เป็นแหล่งเงินสำหรับปรับปรุงบ้าน ชำระหนี้ดอกเบี้ยสูง ค่าเล่าเรียน หรือค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน แต่เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น การกู้โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันก็มีต้นทุนเพิ่มตามไปด้วย ผู้กู้จึงต้องพิจารณาทั้งวัตถุประสงค์การใช้เงิน ระยะเวลาที่ต้องการเงิน และความสามารถในการรับมือกับค่างวดที่อาจเปลี่ยนแปลง

ทุนในบ้านสหรัฐฯ เพิ่มเป็น 35.8 ล้านล้านดอลลาร์

ราคาบ้านที่ปรับขึ้น ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยจำนองที่อยู่ในระดับต่ำตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ช่วยให้เจ้าของบ้านสะสมทุนในบ้านได้สูงเป็นประวัติการณ์ที่ 35.8 ล้านล้านดอลลาร์ในปี 2026 เพิ่มขึ้น 2.2% จากปี 2025 และเกือบสี่เท่าของระดับในปี 2012 ข้อมูลของธนาคารกลางสหรัฐฯ สะท้อนว่าทุนในบ้านกลายเป็นแหล่งเงินทุนสำคัญสำหรับหลายครัวเรือน

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 ชาวอเมริกันมากกว่า 1 ล้านคนกู้เงินโดยใช้ทุนในบ้าน สูงที่สุดสำหรับช่วงครึ่งปีแรกนับตั้งแต่ปี 2022 ข้อมูลจาก Intercontinental Exchange ยังระบุว่า วงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบหมุนเวียน (HELOC) ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยปรับเปลี่ยนตามตลาด ยังคงเป็นหนึ่งในทางเลือกที่ได้รับความนิยมมากที่สุด ทั้งเมื่อวัดจากยอดกู้และจำนวนผู้กู้

รีไฟแนนซ์รับเงินสดเพิ่มขึ้น แม้ HELOC แทบไม่เปลี่ยน

ช่วงที่ผ่านมา การรีไฟแนนซ์รับเงินสด หรือ cash-out refinance ก็ได้รับความนิยมมากขึ้น วิธีนี้คือการนำสินเชื่อจำนองเดิมไปแทนที่ด้วยสินเชื่อใหม่ และรับเงินส่วนต่างออกมา โดยในช่วง 12 เดือนสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2026 จำนวนเจ้าของบ้านที่เลือกวิธีนี้เพิ่มขึ้น 12% และเพิ่มขึ้น 33% เมื่อเทียบกับปี 2024 ขณะที่จำนวน HELOC ในช่วงเดียวกันเพิ่มขึ้นเพียง 1%

การขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ ในฤดูใบไม้ร่วง พร้อมสัญญาณว่าอัตราดอกเบี้ยอาจปรับขึ้นต่อ ทำให้ต้นทุนการกู้โดยใช้ทุนในบ้านสูงขึ้น ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อจำนองลำดับที่หนึ่งและลำดับที่สองอยู่ในช่วง 7%–8.5% อย่างไรก็ดี สินเชื่อที่มีบ้านเป็นหลักประกันอาจยังมีต้นทุนต่ำกว่าทางเลือกอื่น ไมเคิล ฟราตันโทนี (Michael Fratantoni) หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Mortgage Bankers Association ระบุว่า การกู้รูปแบบนี้อาจสมเหตุสมผลสำหรับผู้ที่นำเงินไปชำระหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อนักศึกษา หรือสินเชื่อรถยนต์ที่มีดอกเบี้ยสูง

เลือกสินเชื่อก้อนเดียวหรือวงเงินยืดหยุ่น

ผู้กู้ควรพิจารณาว่าต้องการเงินจำนวนเท่าใด ต้องใช้เมื่อใด และรับความเสี่ยงจากดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงได้มากแค่ไหน หากมีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่ต้องจ่ายครั้งเดียว สินเชื่อบ้านที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่อาจเหมาะกว่า แต่หากต้องทยอยเบิกใช้เงิน HELOC จะให้ความยืดหยุ่นมากกว่า ชาร์ลี คอร์เบตต์ (Charley Corbett) นักวางแผนการเงินที่ได้รับการรับรองในเมืองเนเปิลส์ รัฐฟลอริดา กล่าวว่า ความต้องการเงินก้อนอาจเหมาะกับสินเชื่อบ้าน ส่วนความต้องการเงินที่ต่อเนื่องและยืดหยุ่นอาจเหมาะกับ HELOC

อัตราดอกเบี้ยของ HELOC เคลื่อนไหวตามตลาด สตีเวน โรเก (Steven Rogé) นักวางแผนการเงินที่ได้รับการรับรองในเมืองเบเวอร์ลี รัฐแมสซาชูเซตส์ เตือนว่า หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มจากระดับเริ่มต้นเพียง 1–2 จุดเปอร์เซ็นต์แล้วกระทบงบครัวเรือนอย่างชัดเจน สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่อาจเป็นทางเลือกที่รอบคอบกว่า ผู้กู้ควรคำนวณผลของการเปลี่ยนแปลงดอกเบี้ยต่อค่างวดและงบประมาณก่อนทำสัญญา

สินเชื่อบ้าน HELOC และการรีไฟแนนซ์รับเงินสดมีโครงสร้างและต้นทุนต่างกัน แม้อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นแหล่งเงินทุนได้ในช่วงดอกเบี้ยสูง ผู้กู้ก็ควรระบุวัตถุประสงค์การใช้เงินให้ชัดเจน และประเมินความสามารถในการชำระหนี้ รวมถึงผลกระทบจากดอกเบี้ยที่อาจเปลี่ยนแปลงต่อค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือน