อัตราดอกเบี้ยจำนองในสหรัฐฯ ที่สูงกว่า 7% ทำให้การซื้อบ้านด้วยเงินสดดูน่าสนใจขึ้น แต่หากต้องขายสินทรัพย์ลงทุนเพื่อนำเงินมาซื้อ ผู้ซื้อควรคำนึงถึงภาษีกำไรจากการลงทุน สภาพคล่องที่ลดลง และผลตอบแทนที่อาจเสียไปจากการถอนเงินออกจากการลงทุน นักวางแผนการเงินระบุว่า การตัดสินใจไม่ควรดูแค่อัตราดอกเบี้ยหรือค่างวด แต่ต้องพิจารณาภาษี ระยะเวลาลงทุน ความเสี่ยงที่รับได้ และเงินสำรองด้วย โดยผู้ซื้อบางรายอาจเลือกใช้ทั้งเงินสดและสินเชื่อร่วมกัน
มองพอร์ตลงทุนและเงื่อนไขกู้ควบคู่กับดอกเบี้ย
Thomas Pontius ผู้อำนวยการฝ่ายวางแผนการเงินของ Kayne Anderson Rudnick Investment Management กล่าวว่า ควรเริ่มจากการประเมินภาพรวมพอร์ตและแหล่งเงินที่จะนำมาซื้อบ้าน หากบริหารภาษีจากการขายสินทรัพย์ได้ และยังคงเงินลงทุนบางส่วนไว้ ผลตอบแทนที่เกิดขึ้นอาจช่วยชดเชยต้นทุนการกู้ได้ อย่างไรก็ตาม ผลลัพธ์ขึ้นอยู่กับผลการลงทุนและไม่มีหลักประกัน
Rachel Scholl ผู้บริหารธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ Merrill Lynch กล่าวว่า การกู้เงินไม่ใช่ทางเลือกที่ไม่เหมาะสมเสมอไป สิ่งสำคัญคือการจัดหนี้ให้สอดคล้องกับการลงทุน เงินสำรองฉุกเฉิน และแผนที่อยู่อาศัย เธอระบุว่าลูกค้าบางรายอาจต่อรองอัตราดอกเบี้ยได้ราว 5.5% ถึง 6% ด้วยความสัมพันธ์กับธนาคารหรือขนาดสินทรัพย์ ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาดในปัจจุบัน แต่เงื่อนไขจริงแตกต่างกันไปในแต่ละกรณี
ต้นทุนการกู้ยังเป็นปัจจัยที่ผู้ซื้อหลีกเลี่ยงไม่ได้ Rich Arzaga ผู้ก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ The Real Estate Whisperer คาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับสูงขึ้นต่อไป ส่วน Lawrence Yun หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติสหรัฐฯ กล่าวเมื่อไม่นานนี้ว่า ผู้ซื้อควรมองอัตราดอกเบี้ยราว 7% เป็น “ความปกติใหม่”
ขายสินทรัพย์ลงทุนอาจเพิ่มภาระภาษี
การซื้อบ้านด้วยเงินสดช่วยตัดภาระผ่อนรายเดือน แต่การขายสินทรัพย์ลงทุนอาจทำให้เกิดภาษีกำไรจากการลงทุนในจำนวนมาก Jason Juhl หุ้นส่วนและที่ปรึกษาด้านความมั่งคั่งของ Carson Wealth ชี้ว่า ความสามารถในการซื้อบ้านกับการเลือกวิธีชำระเงินที่เหมาะสมที่สุดเป็นคนละเรื่องกัน
ประเภทบัญชีที่นำเงินออกมาก็มีผลต่อภาษี Juhl กล่าวว่า การขายสินทรัพย์ในบัญชีลงทุนที่ต้องเสียภาษีอาจได้เปรียบกว่า โดยสินทรัพย์ที่ถือครองเกินหนึ่งปีมักเสียภาษีกำไรจากการลงทุนระยะยาวในอัตรา 0% ถึง 20% ขณะที่การถอนเงินจากบัญชี IRA หรือ 401(k) แบบดั้งเดิมโดยทั่วไปจะถูกเก็บภาษีในฐานะรายได้ปกติ ภาระภาษีจริงขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของแต่ละคน และการถอนเงินจากบัญชีเกษียณก่อนกำหนดอาจมีค่าปรับหรือค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
ผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องเลือกระหว่างจ่ายเงินสดทั้งหมดกับกู้แบบทั่วไปเพียงอย่างเดียว Juhl กล่าวว่า ลูกค้าหลายรายแบ่งสัดส่วนเป็นเงินสดราว 50% และสินเชื่อ 50% อีกทางเลือกหนึ่งคือการปรับการผ่อนชำระใหม่ โดยจ่ายเงินก้อนเพื่อลดเงินต้น แล้วขอให้ผู้ให้กู้คำนวณค่างวดที่เหลือใหม่จากยอดเงินต้นที่ลดลง ผู้กู้ควรตรวจสอบกับผู้ให้กู้ก่อนว่าแนวทางนี้ทำได้หรือไม่และมีเงื่อนไขอย่างไร
อายุและความต้องการใช้เงินสดมีผลต่อการตัดสินใจ
อายุ วัตถุประสงค์ในการซื้อบ้าน และระดับความเสี่ยงที่รับได้ ล้วนมีผลต่อการเลือกแหล่งเงิน Pontius กล่าวว่า ที่ปรึกษาควรทำความเข้าใจว่าลูกค้ากำลังย้ายไปอยู่บ้านที่เล็กลง หรือซื้อบ้านที่มีพื้นที่มากขึ้นสำหรับครอบครัว ผู้ที่ใกล้เกษียณอาจไม่ต้องการมีหนี้ก้อนใหญ่ติดตัวไปในช่วงหลังเกษียณ
สำหรับผู้เกษียณ สภาพคล่องของเงินสดก็สำคัญเช่นกัน Juhl กล่าวว่า ที่ปรึกษาควรหารือกับลูกค้าเพื่อชั่งน้ำหนักระหว่างความอุ่นใจจากการถือสินทรัพย์ที่เปลี่ยนเป็นเงินสดได้ กับผลตอบแทนจากการลงทุน พร้อมพิจารณาว่าการขายสินทรัพย์ ซื้อบ้านด้วยเงินสด หรือคงสินเชื่อที่อยู่อาศัยไว้บางส่วน แบบใดสอดคล้องกับค่าใช้จ่ายและการใช้ชีวิตมากที่สุด
สินเชื่อแบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยโดยไม่ตัดเงินต้นก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง Pontius ระบุว่าโครงสร้างนี้ช่วยลดรายจ่ายในช่วงแรกได้ แต่ยอดเงินต้นจะไม่ลดลงตามการชำระรายเดือน ผู้ซื้อจึงควรรวมประเด็นนี้ไว้ในการวางแผนกระแสเงินสดและหนี้ระยะยาว ไม่ควรพิจารณาเฉพาะค่างวดในปัจจุบัน
ใช้แบบจำลองเปรียบเทียบต้นทุนแต่ละทางเลือก
แม้ที่ปรึกษาการเงินอาจไม่ได้ช่วยลูกค้ายื่นขอสินเชื่อโดยตรง แต่สามารถช่วยเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและรวมการจัดหาเงินซื้อบ้านไว้ในแผนการเงินโดยรวมได้ Arzaga แนะนำให้ใช้ซอฟต์แวร์วางแผนจำลองทางเลือกต่าง ๆ รวมถึงประเมินภาษี ต้นทุนฐานของสินทรัพย์ลงทุน และค่าปรับหรือค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดจากการถอนเงินก่อนกำหนด
คำถามสำคัญจึงไม่ได้มีเพียงว่าอัตราดอกเบี้ยจำนองในปัจจุบันสูงเกินไปหรือไม่ แต่ยังรวมถึงผลของการหาเงินสำหรับเงินดาวน์หรือซื้อบ้านทั้งหลังต่อภาษี พอร์ตลงทุน และเงินสำรองฉุกเฉิน การจ่ายเงินสดช่วยลดหนี้ แต่อาจทำให้สภาพคล่องตึงตัว ส่วนการกู้ช่วยรักษาเงินสดบางส่วนไว้ แต่มีต้นทุนดอกเบี้ยตามมา สัดส่วนที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับโครงสร้างสินทรัพย์ เงื่อนไขสินเชื่อ และวัตถุประสงค์ในการใช้เงินของแต่ละคน