ตลาดบ้านสหรัฐฯ ชะลอตัว กดดันเฟดท่ามกลางเงินเฟ้อ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐฯ ชะลอตัวลงอีกในเดือนกันยายน ขณะที่แรงกดดันด้านเงินเฟ้อยังไม่คลี่คลาย ทำให้ธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ต้องเผชิญทางเลือกด้านนโยบายที่ซับซ้อนขึ้นในการประเมินทิศทางดอกเบี้ยระยะต่อไป ข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยหลายรายการอ่อนแรงพร้อมกัน และหากอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นปรับขึ้นต่อในช่วงหลายเดือนข้างหน้า อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ราว 7.43% อาจเพิ่มขึ้นอีก ส่งผลให้ภาระการซื้อบ้านและกิจกรรมในภาคอสังหาริมทรัพย์หนักขึ้น

ลอว์เรนซ์ ยูน (Lawrence Yun) หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติสหรัฐฯ กล่าวว่า ภาวะตลาดเดือนกันยายนถูกกดดันจากอัตราดอกเบี้ยจำนองที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แม้การจ้างงานและรายได้ที่ขยายตัวจะยังช่วยพยุงกำลังซื้อบ้านได้บางส่วน แต่ความสามารถในการผ่อนที่อยู่อาศัยมีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของดอกเบี้ยจำนองมากกว่า

ยอดทำสัญญาซื้อบ้านต่ำสุดนับจากปี 2001

ดัชนียอดทำสัญญาซื้อบ้านของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติสหรัฐฯ วัดธุรกรรมที่ลงนามสัญญาแล้วแต่ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ และถือเป็นตัวชี้นำสำคัญของยอดขายบ้านมือสองในระยะถัดไป ดัชนีเดือนกันยายนลดลง 7.3% จากเดือนก่อน และลดลง 11.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน แตะระดับต่ำสุดนับตั้งแต่เริ่มมีข้อมูลในปี 2001 ขณะที่ตลาดคาดว่าจะลดลงเพียง 0.4%

ข้อมูลจากกระทรวงพาณิชย์สหรัฐฯ ระบุว่า การเริ่มก่อสร้างที่อยู่อาศัยภาคเอกชนในอัตรารายปีที่ปรับตามฤดูกาลแล้ว ลดลง 5.2% จากเดือนก่อน ซึ่งแตกต่างอย่างมากจากที่ตลาดคาดว่าจะลดลง 0.4% ใบอนุญาตก่อสร้างลดลง 0.2% จากที่ผลสำรวจของ Dow Jones คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 2%

ในจำนวนดังกล่าว ใบอนุญาตก่อสร้างบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 845,000 ยูนิต ลดลง 4% จากเดือนสิงหาคม และเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2023 ความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยก็ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 14 ปี

คริส รูปกี (Chris Rupkey) หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ fwdbonds กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเข้าสู่ภาวะชะงักงันมากขึ้น เว้นแต่นโยบายของสหรัฐฯ จะเปลี่ยนทิศทางอย่างชัดเจนและช่วยลดต้นทุนการสร้างบ้านใหม่

ดอกเบี้ยจำนองเกิน 7% ฉุดธุรกรรม

ข้อมูลจาก Mortgage News Daily ระบุว่า อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านคงที่ระยะ 30 ปีอยู่เหนือ 7% เกือบตลอดเดือนกันยายน และอยู่ที่ประมาณ 7.6% ในช่วงสิ้นเดือน เมื่อห้าปีก่อน อัตราดังกล่าวเคยใกล้ระดับ 3% โดยต้นทุนการกู้ยืมที่ต่ำเคยช่วยผลักดันความต้องการซื้อบ้านและราคาที่อยู่อาศัยให้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงการระบาดของโควิด-19

ประเด็นสำคัญในขณะนี้คือ การเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยจำนองไม่ได้กระทบเฉพาะผู้ที่กำลังหาซื้อบ้าน แต่ยังทำให้เจ้าของบ้านปัจจุบันชะลอการขายหรือเปลี่ยนบ้านด้วย ผู้กู้สินเชื่อบ้านมากกว่า 95% มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าระดับตลาดในปัจจุบัน และราว 65% มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอย่างน้อย 2 จุดเปอร์เซ็นต์ หากเจ้าของบ้านกลุ่มนี้ขายบ้านและกู้เงินใหม่ จะต้องรับภาระต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ภาวะดังกล่าวเป็นที่รู้จักในตลาดว่า “ผลล็อกอินของดอกเบี้ย” (mortgage rate lock-in)

รอนนี วอล์กเกอร์ (Ronnie Walker) นักเศรษฐศาสตร์ของ Goldman Sachs ระบุในรายงานถึงลูกค้าว่า ตลาดที่อยู่อาศัยอาจอ่อนแรงต่อไปก่อนจะเริ่มทรงตัว Goldman Sachs คาดว่าการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยจะลดลง 2.5%, 4% และ 1% ตามลำดับในช่วงสามไตรมาสข้างหน้า หากอัตราดอกเบี้ยจำนองไม่ลดลง การหดตัวของการลงทุนอาจรุนแรงกว่านี้

Goldman Sachs คาดว่า การเริ่มก่อสร้างบ้านเดี่ยวในสหรัฐฯ ปี 2027 จะอยู่ที่ประมาณ 875,000 ยูนิต ไม่เปลี่ยนแปลงมากนักจากปีนี้ ขณะที่ยอดขายบ้านมือสองคาดว่าจะอยู่ที่ 3.9 ล้านยูนิต ใกล้เคียงกับระดับปี 2026 แต่ต่ำกว่าระดับก่อนการระบาดในปี 2019 ถึง 26% วอล์กเกอร์มองว่า ภาวะขาดแคลนอุปทานบ้านยังช่วยจำกัดการปรับตัวลงของตลาด แต่แรงกดดันด้านความสามารถในการซื้อจะมีบทบาทมากขึ้น และยังฉุดธุรกรรมรวมถึงการก่อสร้างบ้านใหม่

เงินเฟ้อจำกัดพื้นที่ดำเนินนโยบายของเฟด

หากปัญหาหลักมีเพียงตลาดที่อยู่อาศัยที่อ่อนแอ เฟดอาจลดดอกเบี้ยเพื่อลดต้นทุนการกู้ยืมและกระตุ้นความต้องการซื้อบ้านได้ อย่างไรก็ตาม ข้อมูลราคาผู้บริโภคและราคาผู้ผลิตล่าสุดยังไม่แสดงสัญญาณชัดเจนว่าแรงกดดันด้านเงินเฟ้อกำลังลดลง ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแรงงานสหรัฐฯ ระบุว่า ราคาขายส่งของสินค้าสำหรับอุปสงค์ขั้นสุดท้ายเพิ่มขึ้น 2.6% ซึ่งเป็นหนึ่งในอัตราการขยายตัวที่เร็วที่สุดของชุดข้อมูลนี้นับตั้งแต่เดือนธันวาคม 2009

เจ้าหน้าที่เฟดยังติดตามผลกระทบด้านเงินเฟ้อจากการลงทุนในปัญญาประดิษฐ์ (AI) ต้นทุนชิปและสินค้าอิเล็กทรอนิกส์เพิ่มขึ้นตามแรงลงทุนใน AI ที่แข็งแกร่ง ขณะเดียวกัน ผู้กำหนดนโยบายมองว่าผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจจากการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับ AI อาจชดเชยแรงกดดันขาลงจากภาคส่วนที่อ่อนแอ เช่น ที่อยู่อาศัย ได้บางส่วน

ตลาดคาดว่าเฟดจะคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายในการประชุมสัปดาห์หน้า อย่างไรก็ตาม เครื่องมือ FedWatch ของ Chicago Mercantile Exchange สะท้อนว่าตลาดสัญญาซื้อขายล่วงหน้าให้น้ำหนักค่อนข้างมากต่อการขึ้นดอกเบี้ย 25 จุดพื้นฐานในเดือนธันวาคม และยังคาดว่าเฟดอาจขึ้นดอกเบี้ยอีกครั้งในเดือนมีนาคม 2027 หากเส้นทางดอกเบี้ยดังกล่าวเกิดขึ้น ต้นทุนสินเชื่อบ้านอาจยังสูงเกินระดับที่ผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการสามารถรับได้

ยูนมองว่า อัตราดอกเบี้ยจำนองได้ปรับขึ้นมากกว่าการเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยระยะสั้นของเฟดอย่างชัดเจนก่อนหน้านี้ จึงอาจใกล้ถึงจุดสูงสุดในระยะนี้ ผู้ซื้อและผู้ขายอาจรอให้เงื่อนไขทางการเงินดีขึ้นก่อนกลับมาทำธุรกรรมอีกครั้ง สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย ปัจจัยชี้ขาดระยะถัดไปคืออัตราดอกเบี้ยจำนองจะลดลงได้หรือไม่ และข้อมูลเงินเฟ้อจะเปิดทางให้เฟดยุติการคุมเข้มนโยบายเพิ่มเติมหรือไม่