ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น Freddie Mac ซื้อสินเชื่อบ้านแบบครอบครัวเดี่ยวในไตรมาส 3 มูลค่า 98,000 ล้านดอลลาร์ แซงหน้า Fannie Mae ซึ่งซื้อไป 88,000 ล้านดอลลาร์ และกลับขึ้นมานำอีกครั้ง การแข่งขันรับซื้อสินเชื่อระหว่างรัฐวิสาหกิจที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลสหรัฐฯ (GSE) อาจมีผลต่อเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อของผู้ให้กู้ แต่ยอดค้างชำระและการเปลี่ยนแปลงของเงินสำรองขาดทุนด้านเครดิตก็สะท้อนว่า การขยายการเข้าถึงสินเชื่อยังมีข้อจำกัด
Jim Whitlinger ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงินของ Freddie Mac กล่าวว่า บริษัทกำลังเสริมความแข็งแกร่งทางการเงิน และยังดำเนินธุรกิจโดยเน้นการตัดสินใจอย่างรอบคอบและการบริหารความเสี่ยง เขาระบุว่าฐานะการเงินที่แข็งแกร่งช่วยให้บริษัทจัดหาสภาพคล่องได้ตลอดวัฏจักรเศรษฐกิจ สนับสนุนการเป็นเจ้าของบ้านอย่างยั่งยืน และเพิ่มประสิทธิภาพกับความสามารถในการจ่ายของระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัย
Freddie Mac นำด้านรับซื้อสินเชื่อ แต่ตัวชี้วัดแตกต่างกันเล็กน้อย
Whitlinger เปิดเผยว่า สินเชื่อในพอร์ตปัจจุบันของ Freddie Mac มีอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน (LTV) ถ่วงน้ำหนักเฉลี่ย 54% และคะแนนเครดิต 755 ส่วน Fannie Mae มีคะแนนเครดิต 753 และ LTV ที่ปรับตามมูลค่าตลาดอยู่ที่ 51% ค่า LTV ปัจจุบันหรือที่ปรับตามตลาดคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านและการชำระคืนของผู้กู้ จึงไม่ควรนำไปเทียบโดยตรงกับ LTV ณ วันที่ปล่อยกู้ Fannie Mae เคยเปิดเผยว่า LTV เริ่มต้นแบบถ่วงน้ำหนักเฉลี่ยมักสูงกว่า โดยค่าเฉลี่ยระยะยาวอยู่ที่ราว 78%
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนพอร์ตสินเชื่อคงค้างโดยรวม ไม่ใช่เกณฑ์อนุมัติสินเชื่อใหม่ที่ซื้อในไตรมาสนี้โดยตรง Whitlinger กล่าวว่าการค้างชำระรุนแรงเพิ่มขึ้นจากปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักจากผลการชำระของสินเชื่อที่ปล่อยระหว่างปี 2022 ถึง 2024 ตัวชี้วัดการค้างชำระบางรายการเพิ่มขึ้นทั้งในพอร์ตสินเชื่อบ้านแบบครอบครัวเดี่ยวและหลายครอบครัวของทั้งสองบริษัท ทำให้ความเสี่ยงด้านเครดิตยังเป็นปัจจัยสำคัญ แม้ทั้งคู่แข่งขันกันเพื่อรับซื้อสินเชื่อเพิ่ม
นักวิเคราะห์จาก BTIG ระบุว่า รายการผลขาดทุนด้านเครดิตของ Freddie Mac ในไตรมาสนี้เปลี่ยนแปลงมากกว่าที่คาด โดยพลิกจากกำไรจากผลขาดทุนด้านเครดิต 900 ล้านดอลลาร์ในช่วงก่อนหน้า มาเป็นการตั้งสำรอง 800 ล้านดอลลาร์ ขณะที่ Fannie Mae ก็เปลี่ยนจากกำไรจากผลขาดทุนด้านเครดิตมาเป็นการตั้งสำรองเช่นกัน อัตราค้างชำระรุนแรงของสินเชื่อบ้านแบบครอบครัวเดี่ยวของทั้งสองแห่งยังต่ำกว่า 1% และอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับอดีต แต่ทิศทางของตัวชี้วัดอาจจำกัดการผ่อนเกณฑ์สินเชื่อ
ใช้ VantageScore 4.0 กับสินเชื่อที่ซื้อบางส่วน
GSE ทั้งสองแห่งเปิดทางให้ผู้ให้กู้เลือกใช้คะแนนเครดิต VantageScore 4.0 รุ่นปรับปรุงในการกำหนดราคาสินเชื่อ บริษัทสินเชื่อที่อยู่อาศัยบางแห่งระบุว่าคะแนนนี้ช่วยให้ผู้กู้บางกลุ่มได้รับอนุมัติ Whitlinger กล่าวว่า สินเชื่อที่ Freddie Mac ซื้อในไตรมาส 3 ราว 6% ใช้คะแนนดังกล่าว
ทางเลือกนี้เพิ่มวิธีประเมินผู้กู้ให้แก่ผู้ให้กู้ แต่ไม่ได้หมายความว่าเกณฑ์สินเชื่อโดยรวมผ่อนคลายลง Freddie Mac และ Fannie Mae ยังต้องชั่งน้ำหนักระหว่างการขยายกลุ่มผู้กู้กับการควบคุมความเสี่ยงในพอร์ต โดยยอดค้างชำระล่าสุดและการเปลี่ยนแปลงของเงินสำรองเป็นข้อจำกัดที่ต้องคำนึงถึง
กำไรเพิ่ม แต่ยังมีช่องว่างด้านเงินกองทุน
กำไรสุทธิของ Freddie Mac ในไตรมาส 3 เพิ่มขึ้นราว 17% จากปีก่อน เป็น 3,200 ล้านดอลลาร์ ส่วน Fannie Mae รายงานก่อนหน้าในวันเดียวกันว่ารายได้สุทธิในช่วงเดียวกันเพิ่มขึ้น 8% เป็น 4,200 ล้านดอลลาร์ สูงสุดนับตั้งแต่ปี 2023 หลังมีกำไรเพิ่มขึ้นในไตรมาสนี้ Freddie Mac มีส่วนของผู้ถือหุ้นสุทธิ 81,000 ล้านดอลลาร์ ทั้งสองบริษัทยังคงทำกำไรต่อเนื่องนับตั้งเข้าสู่สถานะพิทักษ์ทรัพย์ในปี 2008 แต่กำไรที่เพิ่มขึ้นไม่ได้ทำให้ข้อกำหนดด้านเงินกองทุนหมดไป
Whitlinger ระบุว่า ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2026 Freddie Mac มีเงินกองทุนขาดอยู่ 98,000 ล้านดอลลาร์ก่อนนับข้อกำหนดเงินกันชน สาเหตุหลักคือหุ้นบุริมสิทธิระดับสูงมูลค่า 73,000 ล้านดอลลาร์ไม่เข้าเกณฑ์เงินกองทุนตามกฎระเบียบ นักวิเคราะห์จาก Keefe, Bruyette & Woods ระบุว่า หากปรับรายการหุ้นบุริมสิทธิดังกล่าว Freddie Mac ยังมีเงินกองทุนต่ำกว่าระดับขั้นต่ำตามกฎหมายราว 21,000 ล้านดอลลาร์
นักวิเคราะห์ยังระบุว่า ลำดับสิทธิเรียกร้องของเงินกองทุน Freddie Mac ยังคงอยู่หลังหุ้นบุริมสิทธิระดับสูงที่รัฐบาลถือครองและสิทธิในการรับชำระก่อน หากบริษัทจะออกจากสถานะพิทักษ์ทรัพย์ในอนาคต ต้องจัดการสิทธิพิเศษเหล่านี้ เช่น การยกเว้นหรือการแปลงสิทธิ
ณ เวลาที่รายงานเผยแพร่เมื่อวันพฤหัสบดี หุ้น Freddie Mac เพิ่มขึ้นกว่า 12% เล็กน้อย อยู่ที่ 4.09 ดอลลาร์ ส่วนหุ้น Fannie Mae เพิ่มขึ้นราว 8% อยู่ที่ 4.48 ดอลลาร์ นักลงทุนจับตาทั้งปริมาณรับซื้อสินเชื่อและกำไรของสองบริษัท ตลอดจนยอดค้างชำระ ช่องว่างเงินกองทุน และแนวทางจัดการเงินทุนที่จำเป็นต่อการออกจากสถานะพิทักษ์ทรัพย์