- Dữ liệu mới nhất từ Halifax, một tổ chức cho vay thế chấp tại Anh, cho thấy giá nhà chuẩn tại Anh trong tháng 5 giảm 0,1% so với tháng trước, đánh dấu tháng thứ ba liên tiếp ghi nhận sự suy giảm theo tháng, thấp hơn đáng kể so với dự đoán tăng 0,1% của thị trường. So với cùng kỳ năm trước, mức tăng giá nhà trong tháng 5 thu hẹp còn 0,5%, tạo ra sự chênh lệch so với dự đoán 1,0% từ các cuộc khảo sát trước đó, cho thấy tài sản bất động sản đang đối mặt với áp lực điều chỉnh định giá.
- Các biến số địa chính trị đang tái định hình logic định giá của thị trường thu nhập cố định tại Anh. Do ảnh hưởng của việc tăng giá do xung đột khu vực leo thang, lãi suất thế chấp chuẩn của Anh đã tăng gần 100 điểm cơ bản kể từ khi xung đột bùng phát, dẫn đến chi phí tài chính trung bình tăng lên. Các chỉ số dự báo gần đây từ Hiệp hội Xây dựng Toàn Anh (NBS) và Viện Khảo sát Hoàng gia Anh (RICS) cũng đồng thời xác nhận xu hướng cộng hưởng của áp lực giá tài sản và nhu cầu thực tế giảm dần.
- Thị trường hoán đổi lãi suất đã định giá lại lộ trình chính sách tiền tệ của Ngân hàng Trung ương Anh (BOE). Hiện tại, các nhà giao dịch đã hoàn toàn tiêu hóa kỳ vọng rằng BOE sẽ tăng lãi suất một đến hai lần, mỗi lần 25 điểm cơ bản trước quý 4 năm 2026, điều này đảo ngược so với kỳ vọng nới lỏng trước đó của thị trường. Nếu lạm phát lõi tiếp tục tăng do tác động từ phía cung địa chính trị, thanh khoản và khả năng thanh toán của thị trường bất động sản có thể đối mặt với thử thách áp lực thêm.
Dữ liệu vĩ mô và kỳ vọng thị trường đảo ngược
Thị trường bất động sản Anh trong tháng 5 đã thể hiện xu hướng giảm ngoài dự kiến. Dữ liệu từ Halifax cho thấy các chỉ số tần suất cao không ổn định như mong đợi. Mặc dù mức giảm 0,1% theo tháng là khá nhẹ về giá trị tuyệt đối, nhưng trong bối cảnh giảm liên tiếp ba tháng, điều này phản ánh sự suy giảm liên tục của động lực mua trên thị trường. Mức tăng 0,5% so với cùng kỳ năm trước cũng không đạt kỳ vọng, sự chênh lệch dữ liệu này không chỉ phá vỡ mô hình định giá của chu kỳ bán hàng truyền thống mùa xuân mà còn gợi ý rằng bảng cân đối tài sản của những người sở hữu bất động sản có thể cần được đánh giá lại. Dữ liệu được công bố trước đó từ Hiệp hội Xây dựng Toàn Anh (NBS) cũng xác nhận xu hướng này, xác nhận sự co lại giá hàng tháng lần đầu tiên kể từ khi xung đột khu vực leo thang.
Xung đột địa chính trị tái định hình lộ trình định giá lãi suất
Tình hình địa chính trị bên ngoài đã trở thành biến số chính dẫn đến thắt chặt điều kiện tài chính tại Anh. Một giám đốc liên quan của Halifax chỉ ra rằng, mặc dù lãi suất danh nghĩa của một số sản phẩm thế chấp đã giảm trước đó, nhưng sự gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu và biến động giá năng lượng do xung đột khu vực gây ra đã trực tiếp đẩy kỳ vọng lạm phát dài hạn của Anh lên cao. Trong bối cảnh vĩ mô này, chi phí vay thực tế đã tăng đáng kể so với đầu năm. Theo thống kê dữ liệu cuối cùng, kể từ khi xung đột địa chính trị leo thang, lãi suất thế chấp trung bình đã tăng mạnh gần 100 điểm cơ bản. Sự gia tăng đột ngột của chi phí tài chính này đang làm suy yếu một cách hệ thống không gian đòn bẩy khả dụng và sức mua thực tế của những người mua nhà tiềm năng.
Phân hóa cấu trúc nhu cầu bắt đầu xuất hiện
Mặc dù giá cả chịu áp lực đáng kể, nhưng các chỉ số số lượng của thị trường tín dụng lại thể hiện những đặc điểm cấu trúc phức tạp. Theo dữ liệu mới nhất từ Ngân hàng Trung ương Anh (BOE), số lượng phê duyệt thế chấp trong tháng 4 đã đạt mức cao nhất trong 15 tháng qua, đồng thời tốc độ mở rộng tín dụng tiêu dùng không có bảo đảm cũng vượt quá kỳ vọng chung của thị trường. Hiện tượng vĩ mô này có thể cho thấy rằng một số người mua nhà có lợi thế về thanh khoản đang tăng tốc khóa chặt hạn mức tín dụng hiện tại để tránh chi phí tài chính cao hơn tiềm năng trong tương lai. Tuy nhiên, liệu sự tăng vọt ngắn hạn của chỉ số tín dụng này có thể chuyển thành giao dịch tài sản thực tế trong bối cảnh giá tài sản tiếp tục chịu áp lực hay không vẫn cần được xác minh thêm bằng dữ liệu tần suất cao.
Kỳ vọng chính sách và hướng dẫn dự báo
Đường cong kỳ hạn của thị trường thu nhập cố định đã phản ứng rõ ràng với tổ hợp vĩ mô hiện tại. Định giá giao dịch hoán đổi cho thấy thị trường đã hoàn toàn từ bỏ đặt cược vào việc Ngân hàng Trung ương Anh (BOE) bắt đầu chu kỳ giảm lãi suất trong năm nay. Ngược lại, hiện tại thị trường đang tính đến khả năng tăng lãi suất một đến hai lần, mỗi lần 25 điểm cơ bản trước cuối năm 2026. Nếu dữ liệu lạm phát trong những tháng tới tiếp tục bị ảnh hưởng bởi môi trường địa chính trị bên ngoài và thể hiện sự dai dẳng, BOE sẽ buộc phải tìm kiếm sự cân bằng khó khăn hơn giữa việc duy trì ổn định giá cả và ngăn chặn hạ cánh cứng của nền kinh tế thực. Đối với các tổ chức quản lý tài sản, quản lý kỳ hạn và điều chỉnh rủi ro của các tài sản liên quan như chứng khoán hỗ trợ thế chấp (MBS) sẽ trở thành trọng tâm chiến lược chính trong thời gian tới.
