- 南韓前四個月約3.7萬億韓元資金自資本市場流出，直接注入實體住宅市場，引發核心區域資產估值顯著重估。
- 供給端出現結構性斷層，第一季度南韓全國建築完工量同比減少45%，首爾核心區域完工量同步縮減近三成。
- 高淨值階層去槓桿趨勢明顯，首爾核心區全現金置業比例創歷史新高，年輕世代成爲本輪買盤絕對主力。
核心區域資產估值顯著重估
根據韓國國土交通部發布的最新統計數據，今年前四個多月內，大量原本配置於股票與債券市場的流動性出現轉向，約有3.7萬億韓元的資金流入住宅市場。其中，首爾地區成爲主要資金承載地，吸納了約2.44萬億韓元，特別集中於江南區、松坡區以及瑞草區等傳統核心豪宅板塊。這種資金流向的轉變直接導致核心區域資產價格迅速上揚，首爾4月份住宅價格同比漲幅達到9.56%，而江南三區及被稱爲麻龍城的特定熱門板塊，平均價格漲幅更擴大至15.7%，部分熱門住宅資產在一年內估值上浮約2億韓元。
供需失衡與成本壓力推升資產價格
除資金面推動外，供給端的大幅縮減是導致此次資產價格變動的主要原因。受制於國際建築材料價格持續走高、勞動力短缺以及建築企業債務違約風險上升等多重因素疊加，南韓今年第一季度全國建築完工量同比大幅下滑45%，而首爾地區的建築完工量也縮減了近三成。這種供給端的結構性斷層，與市場上強勁的現金買盤形成了鮮明的供需錯配，進一步強化了核心區域房產的抗通脹屬性與溢價空間。
全現金交易比例創歷史新高
在此輪資金流向調整中，高淨值階層的資產配置策略展現出明顯的去槓桿、去金融化特徵。在4月份首爾江南三區的住宅交易記錄中，完全不依賴銀行貸款、全額使用自有現金及股票投資收益結算的置業比例上升至41.2%。在2020年至2025年期間，售價超過15億韓元的高價住宅中，全現金購買的比例長期維持在5%以下，而今年4月該比例驟增至13.2%，創下歷史新高。與此同時，約30歲左右的年輕一代成爲此輪購買的主力羣體，前四個月置業資金規模達到1.2592萬億韓元，在首爾首次購房者中佔比超過四成。
