UMH Properties meldete für das dritte Quartal Funds from Operations (FFO) von 20,4 Mio. US-Dollar nach Zahlung von 5,3 Mio. US-Dollar an Vorzugsdividenden. Die Vorzugsaktien der Serie D rentieren beim zugrunde gelegten Kurs aktuell mit etwa 7,58 %; auf Ex-Dividenden-Basis sind es rund 7,7 %. Die kumulativen Vorzugsaktien sind durch das Immobilienportfolio des Unternehmens unterlegt. Für die Einordnung ihrer Erträge sind jedoch auch Finanzierungskosten, Verschuldung und die Deckung der Dividenden relevant.
145 Wohnanlagen in zwölf US-Bundesstaaten
UMH Properties ist ein Real Estate Investment Trust (REIT), der 145 Wohnanlagen für vorgefertigte Häuser in zwölf US-Bundesstaaten betreibt. 142 davon befinden sich im Eigentum des Unternehmens. Insgesamt verfügen die Anlagen über mehr als 27.000 erschlossene Grundstücke; auf rund 11.400 davon stehen Mietwohnungen, die an Bewohner vermietet sind.
Das bereinigte EBITDA lag im dritten Quartal bei knapp 36 Mio. US-Dollar und damit etwa 7 % über dem Vorjahreswert. Da das EBITDA Zinsaufwendungen nicht berücksichtigt, zeigt das FFO besser, wie sich höhere Finanzierungskosten auf die operative Entwicklung auswirken.
Höheres FFO federt steigende Zinsen ab
Nach Angaben von UMH liegt der durchschnittliche Kupon älterer Schulden im oberen 4-Prozent-Bereich. Bei jüngsten Refinanzierungen stiegen die Kosten dagegen auf den niedrigen 6-Prozent-Bereich. Kredite aus der bestehenden Kreditlinie kosten das Unternehmen Zinssätze im niedrigen 5-Prozent-Bereich. Das Management will zunächst diese Kreditlinie nutzen, bevor es eine Ausgabe von Stamm- oder Vorzugsaktien in Betracht zieht.
Die höheren Mieteinnahmen haben die Belastung durch gestiegene Zinsaufwendungen bislang ausgeglichen. Im dritten Quartal belief sich das FFO nach 5,3 Mio. US-Dollar an Vorzugsdividenden auf 20,4 Mio. US-Dollar beziehungsweise 0,24 US-Dollar je Aktie. Vor Abzug dieser Dividenden lag das FFO bei knapp 26 Mio. US-Dollar; rund ein Fünftel davon entfiel auf die Ausschüttungen an Vorzugsaktionäre. Für das laufende Geschäftsjahr hält UMH weiterhin an einem FFO von etwa 1 US-Dollar je Aktie fest.
Verschuldung und Zusammensetzung der Bilanz
Zum Ende des dritten Quartals wies UMH bilanzielles Eigenkapital von rund 880 Mio. US-Dollar aus. Darin enthalten waren etwa 340 Mio. US-Dollar an Vorzugskapital und mehr als 500 Mio. US-Dollar an Stammkapital. Die Gesamtverschuldung lag bei knapp 860 Mio. US-Dollar, darunter Hypothekenschulden von 543 Mio. US-Dollar.
Zu den Vermögenswerten zählten knapp 100 Mio. US-Dollar an Barmitteln, Beteiligungen an Joint Ventures und börsennotierten Wertpapieren sowie etwas mehr als 160 Mio. US-Dollar an Vorräten und Forderungen aus Darlehen. Der Buchwert der Immobilien lag bei rund 1,4 Mrd. US-Dollar; die kumulierten Abschreibungen beliefen sich auf knapp 600 Mio. US-Dollar. Die Bilanzwerte geben Aufschluss über die Zusammensetzung des Portfolios, lassen aber keinen direkten Schluss auf mögliche Verkaufserlöse zu.
Serie D: Dividendenansprüche bleiben bestehen
UMH hat eine Vorzugsaktienreihe ausstehend: die Serie D mit dem Börsenkürzel UMH.PR.D. Der angegebene Dividendensatz beträgt 6,375 %. Die Dividende wird vierteljährlich in vier Teilbeträgen von jeweils knapp 0,40 US-Dollar je Aktie gezahlt. Da die Aktien unter ihrem Nennwert von 25 US-Dollar notieren, liegt die laufende Rendite bei etwa 7,58 % und die Rendite auf Ex-Dividenden-Basis bei rund 7,7 %. Der nächste Ex-Dividenden-Tag wird voraussichtlich der 16. November sein.
Die Dividenden der Serie D sind kumulativ. Sollte UMH Zahlungen aussetzen, verfallen ausstehende Ansprüche nicht, sondern müssen später nachgeholt werden. Das garantiert jedoch keine pünktliche Auszahlung. Cashflow, Finanzierungsmöglichkeiten und die Fähigkeit des Unternehmens, seinen Verpflichtungen nachzukommen, bleiben daher wichtige Faktoren.
UMH gibt zudem Aktien der Serie D über ein At-the-Market-Programm aus. In den ersten neun Monaten dieses Jahres verkaufte das Unternehmen 664.000 Aktien zu einem durchschnittlichen Kurs von 21,73 US-Dollar und erzielte damit Bruttoerlöse von 14,4 Mio. US-Dollar. Das Programm bringt zusätzliches Kapital, vergrößert aber zugleich die Zahl der Vorzugsaktien und damit die künftigen Dividendenverpflichtungen.
Vorzugsdividende und Bewertung der Stammaktie
Konsensschätzungen entsprechen für die Stammaktie von UMH einem erwarteten FFO-Multiplikator von etwa dem 13- bis 13,5-Fachen. Die Vorzugsaktien bieten dagegen einen festgelegten Dividendensatz und kumulative Ansprüche. Ihr Ertragsprofil unterscheidet sich damit von der Bewertung der Stammaktie, ist aber weiterhin Zins-, Kredit- und Liquiditätsrisiken ausgesetzt. Zu den für die Einschätzung relevanten Unternehmensdaten zählen das FFO im dritten Quartal, die Bilanz und die fortlaufende Ausgabe von Vorzugsaktien.