Das Eigenkapital von Hausbesitzern in den USA ist 2026 auf den Rekordwert von 35,8 Billionen US-Dollar gestiegen. Zugleich nehmen mehr Haushalte Kredite auf, die durch ihre Immobilien besichert sind – etwa für Renovierungen, den Abbau teurer Schulden, Ausbildungskosten oder laufende Ausgaben. Die steigenden Zinsen machen diese Finanzierung jedoch kostspieliger. Für Kreditnehmer rücken damit die Rückzahlungsfähigkeit und das Risiko weiterer Zinsänderungen stärker in den Fokus.
Eigenkapital steigt auf 35,8 Billionen Dollar
Steigende Immobilienpreise und ein Jahrzehnt vergleichsweise niedriger Hypothekenzinsen haben das Eigenkapital der US-Hausbesitzer auf 35,8 Billionen US-Dollar steigen lassen. Das sind 2,2 Prozent mehr als 2025 und annähernd das Vierfache des Werts von 2012. Daten der US-Notenbank Federal Reserve zeigen, welche Bedeutung Immobilienvermögen inzwischen als Finanzierungsquelle für private Haushalte hat.
Im ersten Halbjahr 2026 nahmen mehr als eine Million US-Amerikaner Kredite auf ihr Eigenheim auf – so viele wie in einem ersten Halbjahr seit 2022 nicht mehr. Daten von Intercontinental Exchange zufolge zählen Home Equity Lines of Credit (HELOCs), also flexible, durch das Eigenheim besicherte Kreditlinien, weiterhin zu den beliebtesten Optionen, gemessen sowohl am Kreditvolumen als auch an der Zahl der Kreditnehmer.
Auszahlungsrefinanzierungen werden häufiger genutzt
Auch Auszahlungsrefinanzierungen, sogenannte Cash-out-Refinanzierungen, gewinnen an Bedeutung. Dabei wird eine bestehende Hypothek durch einen neuen Kredit ersetzt. Hausbesitzer können so ihre Finanzierung zu einem neuen Zinssatz abschließen und einen Teil des Immobilienkapitals als Geldbetrag beziehen.
In den zwölf Monaten bis zum 30. Juni 2026 stieg die Zahl der Hausbesitzer, die diese Möglichkeit nutzten, um 12 Prozent. Gegenüber 2024 betrug der Zuwachs 33 Prozent. Das Volumen von HELOCs legte im selben Zeitraum dagegen nur um 1 Prozent zu.
Die Federal Reserve erhöhte im Herbst die Zinsen und signalisierte, dass weitere Anhebungen möglich sind. Das verteuert auch Kredite, die durch das Eigenheim besichert sind. Die Zinssätze für Kredite mit erstrangigem oder nachrangigem Grundpfandrecht liegen derzeit zwischen 7 und 8,5 Prozent.
Dennoch können solche Immobilienkredite günstiger sein als andere Finanzierungsformen. Michael Fratantoni, Chefökonom der Mortgage Bankers Association, sagte, es könne für Kreditnehmer sinnvoll sein, damit höher verzinste Kreditkarten-, Studien- oder Autokreditschulden abzulösen.
Festzinsdarlehen oder flexible Kreditlinie?
Welches Produkt passt, hängt davon ab, wie viel Geld benötigt wird, wann es zur Verfügung stehen muss und welches Zinsänderungsrisiko ein Haushalt tragen kann. Ein Eigenheimdarlehen mit festem Zinssatz kann sich für eine größere einmalige Ausgabe eignen. Eine HELOC bietet mehr Flexibilität, wenn das Geld schrittweise gebraucht wird.
Charley Corbett, zertifizierter Finanzplaner in Naples im US-Bundesstaat Florida, sieht ein Eigenheimdarlehen eher für einen einmaligen Finanzierungsbedarf und eine HELOC als passendere Lösung, wenn flexibel und fortlaufend Kredit aufgenommen werden soll.
Die Zinsen von HELOCs verändern sich mit den Marktbedingungen. Steven Rogé, zertifizierter Finanzplaner in Beverly, Massachusetts, rät Kreditnehmern, einzukalkulieren, ob ein Anstieg des anfänglichen Zinssatzes um ein oder zwei Prozentpunkte das Haushaltsbudget belasten würde. Die möglichen Auswirkungen auf die monatliche Rate sollten deshalb vor Abschluss in der Finanzplanung berücksichtigt werden.
Eigenheimdarlehen, HELOCs und Cash-out-Refinanzierungen unterscheiden sich sowohl bei den Kosten als auch bei ihrer Ausgestaltung. Höhere Zinsen machen das Immobilienvermögen nicht als Finanzierungsquelle unbrauchbar. Entscheidend bleibt jedoch, ob der Kredit zum konkreten Bedarf passt, tragbar zurückgezahlt werden kann und mögliche Zinsänderungen in die Ausgabenplanung einbezogen sind.