US-Hypothekenzinsen von mehr als 7 Prozent machen den Barkauf eines Hauses für manche Käufer attraktiver. Wer dafür jedoch Anlagen verkaufen muss, könnte Kapitalertragsteuern zahlen und einen Teil seiner Liquidität sowie mögliche Anlageerträge aufgeben. Finanzberater empfehlen deshalb, neben der Monatsrate auch Steuern, Anlagehorizont, Risikobereitschaft und verfügbare Rücklagen einzubeziehen. Eine Mischfinanzierung aus Eigenmitteln und Kredit kann ebenfalls infrage kommen.
Hypothekenzinsen sind nur ein Teil der Rechnung
Thomas Pontius, Leiter der Finanzplanung bei Kayne Anderson Rudnick Investment Management, rät Käufern, zunächst ihr Gesamtportfolio zu betrachten und zu prüfen, welche Vermögenswerte sie für den Hauskauf verkaufen würden. Lässt sich die Steuerbelastung aus dem Verkauf tragen und bleibt zugleich ein Teil des Vermögens investiert, könnten mögliche Anlageerträge die Finanzierungskosten teilweise ausgleichen. Solche Erträge sind allerdings unsicher und nicht garantiert.
Rachel Scholl, Hypothekenmanagerin bei Merrill Lynch, hält eine Finanzierung nicht grundsätzlich für die schlechtere Wahl. Entscheidend sei, wie die Schulden zu den Anlagen, den Notfallreserven und den Wohnplänen des Käufers passen. Manche Kunden könnten über ihre Bankverbindung oder aufgrund ihres Anlagevermögens Zinssätze von etwa 5,5 bis 6 Prozent aushandeln. Die tatsächlichen Konditionen hängen vom jeweiligen Kreditnehmer ab.
Die Finanzierungskosten bleiben ein wichtiger Faktor. Rich Arzaga, Gründer und CEO von The Real Estate Whisperer, rechnet mit weiter steigenden Zinsen. Lawrence Yun, Chefökonom der National Association of Realtors, sagte kürzlich, Käufer sollten Zinsen um 7 Prozent als „neue Normalität“ betrachten.
Anlagenverkäufe können Steuerfolgen haben
Ein Barkauf erspart monatliche Hypothekenraten. Werden dafür jedoch Anlagen verkauft, kann eine erhebliche Steuer auf Kapitalgewinne fällig werden. Jason Juhl, Partner und Vermögensberater bei Carson Wealth, betont, dass die Frage, ob sich jemand ein Haus leisten kann, von der Entscheidung über die passende Zahlungsform zu trennen ist.
Auch die Art des Kontos, aus dem das Geld stammt, spielt eine Rolle. Laut Juhl sind steuerpflichtige Wertpapierdepots häufig günstiger: Anlagen, die länger als ein Jahr gehalten wurden, fallen in der Regel unter langfristige Kapitalertragsteuersätze von 0 bis 20 Prozent. Auszahlungen aus traditionellen IRAs oder 401(k)-Plänen werden üblicherweise als normales Einkommen besteuert. Die tatsächliche Steuerlast hängt vom Einzelfall ab; bei vorzeitigen Entnahmen aus Altersvorsorgekonten können zudem zusätzliche Abgaben oder Gebühren anfallen.
Käufer müssen sich nicht zwischen vollständiger Barzahlung und einer klassischen Hypothek entscheiden. Viele seiner Kunden finanzierten den Kauf ungefähr zur Hälfte aus Eigenmitteln und zur Hälfte über einen Kredit, sagte Juhl. Kreditnehmer können später unter Umständen eine größere Sondertilgung leisten und bei der Bank eine Neuberechnung des Darlehens beantragen. Dabei werden die künftigen Raten auf Grundlage der niedrigeren Restschuld neu angesetzt. Ob das möglich ist und zu welchen Bedingungen, sollten Käufer mit ihrem Kreditgeber klären.
Ruhestand und Liquiditätsbedarf verschieben die Abwägung
Alter, Kaufgrund und Risikobereitschaft beeinflussen die Finanzierungsentscheidung. Pontius zufolge müssen Berater wissen, ob ein Kunde sich verkleinert oder ein größeres Haus für den Familienbedarf kauft. Wer kurz vor dem Ruhestand steht, könnte weniger bereit sein, hohe Schulden in diese Lebensphase mitzunehmen.
Für Ruheständler ist auch der Zugang zu liquiden Mitteln wichtig. Juhl zufolge sollten Berater mit ihren Kunden abwägen, welchen Wert sie liquiden Anlagen beimessen und welche möglichen Erträge eine Anlage des Vermögens bringen könnte. Ob sie Anlagen verkaufen, bar zahlen oder einen Teil der Hypothek behalten, sollte sich nach ihrem persönlichen Bedarf richten.
Eine weitere Möglichkeit sind Kredite mit reiner Zinszahlung, bei denen die Tilgung zunächst ausbleibt. Sie können die laufenden Ausgaben senken, die Restschuld wird durch die monatlichen Zahlungen aber nicht kleiner. Käufer sollten das in ihre langfristige Liquiditäts- und Schuldenplanung einbeziehen, statt nur auf die anfängliche Rate zu schauen.
Finanzierungsvarianten anhand von Szenarien vergleichen
Auch wenn Finanzberater Kunden nicht bei der Hypothekenbeantragung unterstützen, können sie verschiedene Zinssätze vergleichen und den Hauskauf in die gesamte Finanzplanung einordnen. Arzaga empfiehlt, unterschiedliche Varianten mit Planungssoftware durchzurechnen. Dabei sollten auch mögliche Steuern, die Anschaffungskosten der Anlagen sowie Gebühren oder Abgaben für vorzeitige Entnahmen berücksichtigt werden.
Die entscheidende Frage lautet nicht allein, ob Hypothekenzinsen hoch sind. Käufer sollten ebenfalls prüfen, wie sich das Geld für die Anzahlung oder den gesamten Kaufpreis auf ihre Steuerlast, ihr Anlageportfolio und ihre Notfallreserven auswirkt. Eine Barzahlung verringert die Schulden, kann aber die Liquidität einschränken. Eine Finanzierung erhält einen Teil des verfügbaren Geldes, verursacht dafür jedoch Zinskosten. Welche Kombination passt, hängt vom Vermögen, den Kreditkonditionen und den Plänen für das Geld ab.