Ein neues US-Dekret zum Wohnungsmarkt beauftragt die Federal Housing Finance Agency (FHFA), die automatische Kündigung von Hypothekenversicherungen für bestimmte neue Kredite zu erproben und einen Pilotversuch zur Senkung der Refinanzierungskosten in ein langfristiges Programm zu überführen. Für einige Kreditnehmer könnten dadurch monatliche Versicherungsprämien oder Abschlusskosten sinken. Wer Anspruch hat und wie hoch die Ersparnis ausfällt, ist jedoch noch nicht festgelegt. Für die Bezahlbarkeit von Wohnraum bleiben Hauspreise und Hypothekenzinsen die entscheidenden Faktoren.
FHFA-Direktor Bill Pulte schrieb in sozialen Medien, Millionen Amerikaner könnten Tausende Dollar sparen. Keith Gumbinger, Vizepräsident des Hypothekenforschungsunternehmens HSH, hält eine Einschätzung des Nutzens für Verbraucher ohne Einzelheiten zur Umsetzung für verfrüht.
FHFA soll automatische Kündigung der Versicherung testen
Kreditnehmer mit einer konventionellen Hypothek und weniger als 20 Prozent Anzahlung zahlen in der Regel eine private Hypothekenversicherung (PMI). Bei Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) ist eine Hypothekenversicherung grundsätzlich für alle Kreditnehmer vorgeschrieben. Das Dekret sieht vor, dass die FHFA einen Pilotversuch entwickelt, bei dem die Versicherung für berechtigte Kredite automatisch endet, sobald das Eigenkapital des Kreditnehmers einen bestimmten Anteil erreicht. Erfasst werden sollen Kredite, die nach Beginn des Pilotprojekts vergeben werden. Die maßgebliche Eigenkapitalquote und weitere Bedingungen stehen noch nicht fest.
Nach den derzeitigen Regeln können Kreditnehmer mit konventionellen Darlehen laut Fannie Mae die Kündigung der PMI in der Regel beantragen, sobald der Kreditsaldo unter 80 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises fällt oder ihr Eigenkapital 20 Prozent erreicht. Kreditdienstleister können den Versicherungsschutz automatisch beenden, wenn der Saldo 78 Prozent des ursprünglichen Immobilienwerts erreicht. Der Pilot könnte berechtigten Kreditnehmern den eigenen Antrag ersparen. Umfang und Verfahren sind allerdings noch offen.
Die jährlichen PMI-Prämien liegen üblicherweise bei etwa 0,2 bis 2 Prozent der Darlehenssumme. Ausschlaggebend sind unter anderem Anzahlung, Bonität und Kredithöhe. Ein Hypothekenrechner von Freddie Mac veranschlagt für ein 600.000-Dollar-Haus, bei 10 Prozent Anzahlung und einer 30-jährigen Festzinshypothek zu 7,3 Prozent, eine Versicherungsprämie von rund 351 Dollar im Monat.
Gumbinger zufolge führen gestiegene Hauspreise und vergleichsweise geringe Anzahlungen dazu, dass viele Kreditnehmer PMI zahlen. Realtor.com bezifferte die mediane Anzahlung von US-Hauskäufern im zweiten Quartal 2026 auf 13,7 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise 27.100 Dollar. Seth Appleton, Präsident des US-Branchenverbands Mortgage Insurance Companies, erklärte, die Branche unterstütze Bemühungen, die Kosten für künftige Hauskäufer zu senken. Private Hypothekenversicherer böten bereits entsprechende Dienstleistungen an.
Refinanzierungs-Pilot soll dauerhaft werden
Das Dekret weist die FHFA außerdem an, einen Pilotversuch zur Refinanzierung in ein langfristiges Programm umzuwandeln. Kreditgeber dürfen dabei eine „kostengünstigere Alternative“ zu einer vom Kreditgeber abgeschlossenen Eigentumsrechtstitelversicherung nutzen. Ziel ist es, die Abschlusskosten bei der Refinanzierung zu senken. Gebühren und Versicherungen rund um den Eigentumstitel zählen üblicherweise zu den größten Posten dieser Kosten.
Der Pilot sollte ursprünglich bis November 2027 laufen und erreichte nur einen begrenzten Kreis von Kreditnehmern. Bei einer Anhörung im Kongress im April 2024 sagte die damalige FHFA-Direktorin Sandra Thompson, das Vorhaben gelte nur für Refinanzierungen in wenigen Bundesstaaten und für Kredite mit einem Beleihungsauslauf unter 80 Prozent. Für die einbezogenen Darlehen bezifferte sie die mögliche Ersparnis bei den Abschlusskosten auf 500 bis 1.500 Dollar. Ob das langfristige Programm mehr Kreditnehmer einschließt und welche Einsparungen möglich sind, hängt von den noch ausstehenden Regeln ab.
Freddie Mac gab den durchschnittlichen Zinssatz für 30-jährige Festzinshypotheken zum 23. Oktober 2026 mit 7,32 Prozent an. Die Nachfrage nach Refinanzierungen lag Mitte Oktober 59 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Gumbinger sagte, niedrigere Kosten für Titelversicherungen und damit verbundene Gebühren könnten die Ausgaben der Kreditnehmer senken. Hauspreise und Hypothekenzinsen hätten jedoch größeren Einfluss auf die Wohnkosten. Noch ausstehend sind die FHFA-Vorgaben zu Anspruchsschwellen, erfassten Krediten und Zeitplan.