- Die neuesten Daten der Royal Institution of Chartered Surveyors zeigen, dass die Preisdifferenz für Häuser im April von minus 25 auf minus 34 stark gesunken ist, was den größten Rückgang seit November 2023 darstellt. Dies zeigt, dass sich die Stimmung der häufigen Käufer unter dem Einfluss externer geopolitischer Schocks deutlich verschlechtert hat.
- Der Markt für Zinsderivate bewertet den geldpolitischen Kurs der Bank of England aggressiv neu. Die Overnight-Index-Swaps haben nun vollständig die Erwartung von zwei bis drei Zinserhöhungen um jeweils 25 Basispunkte bis Ende des Jahres eingepreist, was den Benchmark für die Endhypothekenzinsen erhöht hat.
- Der Mietmarkt und der Verkaufsmarkt zeigen eine divergierende Entwicklung. Während die Erschwinglichkeit von Wohneigentum an ihre Grenzen stößt, setzt sich der schnelle Anstieg der Mietpreise im April fort. Die Verringerung der Anzahl der zur Vermietung angebotenen Immobilien verschärft das strukturelle Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage weiter.
Die Neubewertungseffekte auf dem Hypothekenmarkt
Die Mikrostruktur des britischen Immobilienmarktes steht unter dem direkten Einfluss der Erwartungen an risikofreie Zinssätze. Da der Markt erwartet, dass die Bank of England die Zinsen im Laufe des Jahres um insgesamt 50 bis 75 Basispunkte anheben könnte, sind die Finanzierungskosten für Hypothekeninstitute deutlich gestiegen. Die Swap-Basierung für zweijährige und fünfjährige Festhypothekenzinsen wurde gezwungenermaßen angehoben. Diese marginale Verschlechterung der Finanzierungskosten führt direkt dazu, dass potenzielle Käufer den Markt verlassen oder ihre Entscheidungen verschieben. Die von Nationwide und Halifax veröffentlichten Preisindikatoren zeigen eine Divergenz, die im Wesentlichen die Verzögerung und Stichprobenverzerrung unterschiedlicher Kreditstrukturen und regionaler Expositionen bei breiten Zinsschwankungen widerspiegelt. Die von RICS gezeigte vorausschauende Schwäche deutet darauf hin, dass die gesamte Kreditausweitung im Immobiliensektor ins Stocken geraten ist.
Der Einfluss der importierten Inflation auf die Geldpolitik
Die Warnung von Tarrant Parsons offenbart das komplexe makroökonomische Umfeld, dem die britische Wirtschaft derzeit gegenübersteht. Der durch den Konflikt in der Region Iran ausgelöste Anstieg des Brent-Ölpreisniveaus wird über Energiekosten und Logistikkosten auf die Kerninflation in Großbritannien übertragen. Dieser typische Angebotsschock zwingt die Bank of England, trotz der Abschwächung der wirtschaftlichen Dynamik, eine restriktive Geldpolitik beizubehalten oder sogar zu verschärfen. Sollte sich der Einfluss von Lieferkettenunterbrechungen in den kommenden Quartalen weiter entfalten, wird die Preisstabilität von Waren die Bemühungen zur Entschärfung der Inflation durch eine Abkühlung des Arbeitsmarktes ausgleichen. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies, dass die ursprünglich erwartete Phase der Zinssenkungen erheblich verzögert wird und der Zeitpunkt der Marktliquiditätswiederherstellung mit großer Unsicherheit behaftet ist.
Strukturelle Divergenz und Druck in regionalen Märkten
Das Hochzinsumfeld zeigt eine signifikante regionale Asymmetrie in seiner Auswirkung auf den Immobilienmarkt. In den Regionen Südenglands und Londons, wo der Druck auf die Erschwinglichkeit von Wohneigentum am größten ist, erschweren die hohen absoluten Immobilienpreise zusammen mit den stark gestiegenen Zinsausgaben die Genehmigung von Hypothekendarlehen für Erstkäufer und Käufer mit Verbesserungsbedarf erheblich. Im Vergleich dazu ist der Rückgang der Aktivität in einigen niedrigpreisigen Regionen im Norden relativ moderat. Sollte das Kreditkostenumfeld in der zweiten Jahreshälfte auf dem aktuellen hohen Niveau bleiben, könnte der Preisfindungsprozess in London und den umliegenden Gebieten länger dauern, und Verkäufer könnten gezwungen sein, ihre Preisvorstellungen weiter zu senken, um tatsächliche Transaktionen zu ermöglichen.
Das Endrisiko der Fehlanpassung von Angebot und Nachfrage im Mietmarkt
Während der Kauf- und Verkaufsmarkt in einer Pattsituation steckt, erlebt der Mietmarkt eine andere Form der Verknappung. Die Anzahl der zur Vermietung angebotenen Immobilien blieb im April weiterhin rückläufig. Dies liegt einerseits an den hohen Buy-to-Let-Hypothekenzinsen, die die Mietrenditen schmälern und einige kleine und mittlere Vermieter dazu veranlassen, den Markt zu verlassen. Andererseits hemmt die politische Unsicherheit das Angebot neuer Mietobjekte. Der anhaltend schnelle Anstieg der Mieten spiegelt in gewissem Maße die Verlagerung der Nachfrage vom Kauf- zum Mietmarkt wider. Sollte sich diese Mietinflation zu einem Aufwärtsspirale entwickeln, würde dies die Bekämpfung der allgemeinen Inflation erschweren und die Bank of England in ein noch tieferes politisches Dilemma stürzen.
