El porcentaje de compradores extranjeros en áreas metropolitanas aumenta notablemente
La última encuesta de transacciones de viviendas publicada recientemente por el Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón muestra que los fondos extranjeros están ingresando al mercado inmobiliario japonés a un ritmo sin precedentes. En áreas representadas por círculos urbanos clave como Tokio y Osaka, la proporción de transacciones de viviendas nuevas por parte de residentes extranjeros ha aumentado significativamente, constituyendo el cambio estructural más destacado desde que comenzó esta encuesta.
Aunque el porcentaje total sigue siendo relativamente bajo, el rápido aumento ha generado alerta en el gobierno y la industria inmobiliaria. Según los datos compilados del registro oficial, en la primera mitad de 2025, los compradores de viviendas nuevas en Tokio con direcciones registradas en el extranjero alcanzaron un 3.0%, duplicándose con respecto al año anterior. Especialmente en los seis distritos centrales de Tokio, como Chiyoda, Chuo y Minato, este porcentaje subió a 7.5%, mostrando que el mercado de viviendas de lujo es la zona más activa para los fondos extranjeros.
Además del área de la capital, las compras de propiedades por parte de extranjeros también han aumentado en Sapporo y la prefectura de Kanagawa. Los profesionales de la industria señalan que con la depreciación del yen y el aumento de la relación costo-beneficio de los activos inmobiliarios japoneses en comparación con las principales ciudades del mundo, la presencia de compradores extranjeros en el mercado de viviendas está aumentando rápidamente.
Propiedades de lujo populares, atención al riesgo de especulación
Actualmente, la participación de compradores extranjeros en el mercado inmobiliario japonés se concentra principalmente en apartamentos nuevos en grandes ciudades, especialmente en proyectos residenciales pequeños o de lujo ubicados en áreas centrales. Los desarrolladores informan que algunos nuevos proyectos incluso han experimentado una gran demanda de clientes extranjeros en fases de pre-venta, con compradores que ven los bienes raíces como una reserva de valor o una vía de inversión.
Sin embargo, el aumento en las transacciones no significa la desaparición del riesgo. Varios observadores de mercado opinan que si el flujo de capital extranjero tiene como principal propósito la inversión y el arbitraje a corto plazo, podría ejercer presión al alza sobre los precios en áreas metropolitanas donde la oferta es limitada, aumentando la carga de compra de vivienda para los residentes locales.
Un analista inmobiliario de Tokio señaló: “Este tipo de comportamiento de compra no siempre implica una demanda de asentamiento, y si el porcentaje sigue aumentando, el mercado podría enfrentar un riesgo estructural de desconexión entre los precios y la demanda real de vivienda."
El gobierno lanza advertencias y estudia medidas contra la especulación
Frente a esta nueva tendencia, el gobierno japonés ha comenzado a tomar posturas más activas. El Ministro de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo, Tetsuo Kanie, enfatizó en una conferencia de prensa regular que Japón no alienta ningún tipo de transacción inmobiliaria especulativa, ya sea que los compradores provengan del país o del extranjero. Indicó que el gobierno colaborará con desarrolladores, organizaciones industriales y gobiernos locales para investigar si es necesario implementar herramientas de restricción contra la compra especulativa de viviendas.
Dado que Japón no utiliza la "nacionalidad" como un campo de registro de propiedad, esta encuesta se basa principalmente en la dirección de residencia para determinar si el comprador es extranjero. Aunque los datos no reflejan el propósito de la inversión, la tendencia ascendente ya se considera una señal importante para las discusiones políticas.
Industria y expertos llaman a establecer un mecanismo de monitoreo más sólido
Los profesionales de la industria inmobiliaria sugieren que Japón debería establecer un sistema de seguimiento de datos más regularizado, para poder tomar medidas rápidamente en las etapas iniciales de cambios en el mercado. Algunos expertos destacan que, dado que la liquidez de los capitales globales sigue siendo elevada, la atracción de los bienes raíces japoneses como activo de refugio puede seguir aumentando, y es probable que el porcentaje de compradores extranjeros continúe creciendo en el futuro.
Los economistas analizan que si Japón desea evitar que los precios de las viviendas se distancien de la tendencia de crecimiento de los ingresos a largo plazo, debe avanzar simultáneamente en el fortalecimiento de la regulación, la expansión del suministro de viviendas y el aumento de la transparencia del mercado.
