El patrimonio acumulado por los propietarios de viviendas en Estados Unidos alcanzó un récord de 35,8 billones de dólares en 2026. Cada vez más hogares recurren a ese valor para financiar reformas, reducir deudas con intereses elevados, pagar estudios o cubrir gastos corrientes, pero el alza de los tipos encarece el crédito y aumenta la importancia de evaluar la capacidad de pago y el riesgo de futuras subidas.
El patrimonio inmobiliario sube un 2,2% en un año
El aumento de los precios de la vivienda y una década de hipotecas a tipos relativamente bajos elevaron el patrimonio inmobiliario de los hogares estadounidenses a 35,8 billones de dólares en 2026. La cifra supone un avance del 2,2% frente a 2025 y casi cuadruplica el nivel de 2012. Los datos de la Reserva Federal reflejan el peso creciente de la vivienda como fuente de financiación para las familias.
Más de un millón de estadounidenses pidieron préstamos respaldados por el valor de sus viviendas durante el primer semestre de 2026, el mayor registro para ese periodo desde 2022. Los datos de Intercontinental Exchange muestran que las líneas de crédito con garantía hipotecaria, conocidas como HELOC, siguen entre las opciones más utilizadas, tanto por volumen como por número de prestatarios.
Repuntan las refinanciaciones con retirada de efectivo
También gana terreno la refinanciación con retirada de efectivo (cash-out refinancing). Esta fórmula sustituye la hipoteca vigente por un nuevo préstamo y permite acceder a parte del patrimonio acumulado en la vivienda. En los 12 meses hasta el 30 de junio de 2026, el número de propietarios que recurrió a ella aumentó un 12%. El volumen fue un 33% superior al de 2024, mientras que el de los HELOC apenas creció un 1% en el mismo periodo.
La Reserva Federal subió los tipos en otoño y señaló que podría haber nuevos incrementos, lo que añade presión al coste de estos préstamos. Los tipos de los préstamos hipotecarios de primer y segundo rango se sitúan actualmente entre el 7% y el 8,5%.
Aun con ese encarecimiento, financiarse contra la vivienda puede resultar más barato que recurrir a otras formas de crédito. Michael Fratantoni, economista jefe de la Mortgage Bankers Association, señaló que estos préstamos pueden tener sentido para quienes buscan cancelar deudas de tarjetas de crédito, estudios o automóviles con tipos más altos.
Préstamo a tipo fijo o línea de crédito
La opción más adecuada depende de cuánto dinero se necesita, cuándo se utilizará y qué margen tiene el hogar para asumir variaciones de tipos. Un préstamo con garantía hipotecaria a tipo fijo puede encajar con un gasto elevado y puntual. En cambio, un HELOC permite disponer del crédito por tramos y ofrece más flexibilidad. Charley Corbett, planificador financiero certificado en Naples, Florida, considera que el préstamo puede ajustarse a una necesidad de financiación concreta, mientras que la línea resulta más apropiada para gastos continuados o variables.
Los tipos de los HELOC fluctúan con las condiciones del mercado. Steven Rogé, planificador financiero certificado en Beverly, Massachusetts, aconseja valorar si una subida de uno o dos puntos porcentuales respecto al tipo inicial pondría bajo presión el presupuesto familiar. Conviene calcular de antemano cómo afectaría ese escenario a las cuotas mensuales.
Los préstamos con garantía hipotecaria, los HELOC y la refinanciación con retirada de efectivo tienen estructuras y costes distintos. El aumento de los tipos no ha eliminado el patrimonio inmobiliario como fuente de financiación, pero el coste total y la capacidad de devolver el préstamo siguen siendo factores centrales para los hogares.