Con los tipos hipotecarios en Estados Unidos por encima del 7%, pagar una vivienda al contado puede resultar más atractivo. Sin embargo, quienes necesitan vender inversiones para reunir el dinero podrían tener que pagar impuestos sobre las ganancias de capital, reducir su liquidez y renunciar a posibles rendimientos futuros. Asesores financieros señalan que la decisión no depende solo del tipo de interés o de la cuota mensual: también cuentan los impuestos, el horizonte de inversión, la tolerancia al riesgo y las reservas de efectivo. Otra opción es combinar capital propio y financiación.
El tipo hipotecario no es el único factor
Thomas Pontius, director de planificación financiera de Kayne Anderson Rudnick Investment Management, aconseja empezar por revisar la cartera y determinar qué activos habría que vender para comprar la vivienda. Si el coste fiscal de esas ventas es asumible y el comprador puede mantener parte de sus inversiones, los posibles rendimientos podrían compensar algunos costes de financiación. Esos rendimientos, no obstante, son inciertos y no están garantizados.
Rachel Scholl, ejecutiva hipotecaria de Merrill Lynch, afirma que pedir un préstamo no es necesariamente una mala decisión: lo importante es cómo encaja la deuda con las inversiones, el fondo de emergencia y los planes de vivienda del comprador. Algunos clientes podrían negociar tipos de alrededor del 5,5% al 6% gracias a su relación bancaria o al volumen de sus activos, aunque las condiciones concretas varían según el prestatario.
El coste de la financiación sigue siendo relevante. Rich Arzaga, fundador y consejero delegado de The Real Estate Whisperer, prevé que los tipos continúen subiendo. Lawrence Yun, economista jefe de la National Association of Realtors, señaló recientemente que los compradores deberían considerar los tipos cercanos al 7% como la «nueva normalidad».
Vender inversiones puede elevar la factura fiscal
Pagar al contado elimina las cuotas hipotecarias, pero vender inversiones para financiar la compra puede generar una factura considerable por ganancias de capital. Jason Juhl, socio y asesor patrimonial de Carson Wealth, recuerda que poder permitirse una vivienda y elegir la forma más adecuada de pagarla son dos cuestiones distintas.
También importa de qué tipo de cuenta se retira el dinero. Juhl explica que las cuentas de inversión sujetas a tributación suelen ofrecer un tratamiento más favorable: los activos mantenidos durante más de un año suelen tributar como ganancias de capital a largo plazo, con tipos del 0% al 20%. En cambio, los retiros de cuentas IRA tradicionales o planes 401(k) suelen gravarse como ingresos ordinarios. El importe dependerá de las circunstancias personales, y retirar fondos de cuentas de jubilación antes de tiempo también puede conllevar penalizaciones o comisiones adicionales.
No es necesario elegir exclusivamente entre pagar todo al contado y contratar una hipoteca convencional. Juhl señala que muchos de sus clientes financian aproximadamente la mitad de la compra y aportan el resto en efectivo. Más adelante, el prestatario podría realizar un pago elevado para reducir el principal y solicitar al prestamista una recalculación de las cuotas futuras —conocida como recast— sobre el saldo pendiente. La disponibilidad y las condiciones deben confirmarse con la entidad financiera.
La jubilación y la liquidez pueden inclinar la decisión
La edad, el motivo de la compra y la tolerancia al riesgo influyen en la elección de financiación. Pontius explica que los asesores deben entender si el cliente está comprando una vivienda más pequeña o busca una casa más grande para atender las necesidades de su familia. A quienes se acercan a la jubilación puede resultarles menos cómodo llegar a esa etapa con una deuda elevada.
La liquidez también es importante para las personas jubiladas. Juhl señala que los asesores deben ayudar a comparar la tranquilidad de conservar activos líquidos con los posibles rendimientos de las inversiones. La decisión entre vender activos, pagar al contado o mantener parte de la deuda hipotecaria dependerá de las necesidades de cada cliente.
Los préstamos con solo intereses, en los que las cuotas no amortizan el principal, son otra alternativa. Pontius advierte de que pueden reducir los gastos actuales, pero el saldo de la deuda no disminuye con los pagos mensuales. Por ello, los compradores deben incluirlo en sus previsiones de flujo de caja y de deuda a largo plazo, en lugar de fijarse únicamente en la cuota inicial.
Comparar alternativas con distintos escenarios
Aunque no intervengan en la solicitud de una hipoteca, los asesores financieros pueden ayudar a comparar tipos e incorporar la compra de la vivienda al plan financiero general. Arzaga recomienda usar programas de planificación para simular distintas opciones, incluidos los impuestos, el coste de adquisición de las inversiones y las posibles penalizaciones o comisiones por retiradas anticipadas.
La cuestión no es solo si los tipos hipotecarios son altos. También hay que valorar cómo afectaría reunir la entrada o el precio completo a los impuestos, la cartera de inversión y el efectivo reservado para emergencias. Pagar al contado reduce la deuda, pero puede limitar la liquidez; financiar la compra permite conservar parte del efectivo, aunque añade costes por intereses. La combinación adecuada dependerá de los activos del comprador, las condiciones del préstamo y sus planes para el dinero.