Una nueva orden sobre vivienda en Estados Unidos encarga a la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) probar la cancelación automática del seguro hipotecario en algunos préstamos nuevos y convertir en permanente un programa piloto para reducir los costes de refinanciación. Las medidas podrían rebajar las cuotas mensuales o los gastos de cierre de ciertos prestatarios, aunque todavía no se han definido los requisitos ni el ahorro potencial. El precio de la vivienda y los tipos hipotecarios siguen siendo los principales factores que condicionan la asequibilidad.
El director de la FHFA, Bill Pulte, afirmó en redes sociales que millones de estadounidenses ahorrarían miles de dólares. Keith Gumbinger, vicepresidente de la firma de análisis hipotecario HSH, señaló que aún es pronto para evaluar el beneficio para los consumidores sin conocer los detalles de aplicación.
La FHFA probará la cancelación automática del seguro
Quienes contratan una hipoteca convencional y aportan menos del 20% del precio de compra suelen pagar un seguro hipotecario privado (PMI). En general, los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) exigen seguro hipotecario a todos los prestatarios. La nueva orden pide a la FHFA diseñar un programa piloto para cancelar automáticamente el seguro de los préstamos que cumplan los requisitos cuando el propietario alcance un determinado nivel de patrimonio en la vivienda. La prueba se aplicaría a los préstamos concedidos después de su puesta en marcha, pero todavía no se ha anunciado el umbral de patrimonio ni otros detalles operativos.
Con las normas actuales, Fannie Mae indica que los prestatarios con hipotecas convencionales pueden solicitar por lo general la cancelación del PMI cuando el saldo del préstamo baja del 80% del precio de compra o su participación en el valor de la vivienda alcanza el 20%. La entidad administradora del préstamo puede cancelar la cobertura automáticamente cuando el saldo llega al 78% del valor original de la vivienda. El piloto propuesto podría evitar que los prestatarios elegibles tengan que pedir la cancelación, aunque su alcance y procedimiento siguen sin concretarse.
Las primas anuales del PMI suelen situarse entre el 0,2% y el 2% del importe del préstamo, según factores como la entrada, la puntuación crediticia y el tamaño de la hipoteca. La calculadora hipotecaria privada de Freddie Mac estima que un comprador que aporte un 10% para una vivienda de 600.000 dólares, con una hipoteca fija a 30 años al 7,3%, pagaría unos 351 dólares mensuales por el seguro.
Gumbinger apuntó que el encarecimiento de la vivienda y las entradas relativamente reducidas han dejado a muchos prestatarios pagando PMI. Realtor.com informó de que la entrada mediana de los compradores de vivienda en EE. UU. fue del 13,7% del precio de compra en el segundo trimestre de 2026, equivalente a 27.100 dólares. Seth Appleton, presidente del grupo sectorial US Mortgage Insurance Companies, dijo que la industria respalda las iniciativas para reducir los costes de los futuros compradores y señaló que las aseguradoras hipotecarias privadas ya ofrecen servicios relacionados.
El piloto de refinanciación pasaría a ser permanente
La orden también pide a la FHFA que convierta en permanente un programa piloto de refinanciación. La iniciativa permite a los prestamistas recurrir a una «alternativa de menor coste» frente al seguro de título contratado por el prestamista, con el objetivo de reducir los gastos de cierre de las hipotecas refinanciadas. Los cargos vinculados al título y su seguro suelen figurar entre los componentes más costosos del cierre, por lo que un cambio podría beneficiar a algunos prestatarios.
El piloto estaba previsto inicialmente hasta noviembre de 2027 y tenía un alcance limitado. En una audiencia del Congreso celebrada en abril de 2024, la entonces directora de la FHFA, Sandra Thompson, explicó que solo cubría refinanciaciones en un reducido número de estados y con una relación préstamo-valor inferior al 80%. Calculó que los préstamos incluidos podrían ahorrar a los consumidores entre 500 y 1.500 dólares en gastos de cierre. La posible ampliación de los requisitos y el ahorro final dependerán de las normas que aún debe establecer la agencia.
Freddie Mac situó el tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años en el 7,32% a 23 de octubre de 2026. A mediados de octubre, las solicitudes de refinanciación habían caído un 59% respecto al año anterior. Gumbinger señaló que reducir las primas del seguro de título y otros cargos relacionados podría recortar los gastos de los prestatarios, aunque los precios de la vivienda y los tipos hipotecarios siguen teniendo un peso mayor en el coste de acceso a la vivienda. Los prestatarios aún esperan que la FHFA concrete los umbrales de elegibilidad, los préstamos cubiertos y el calendario de aplicación.