2026 में अमेरिकी मकान मालिकों की होम इक्विटी रिकॉर्ड 35.8 ट्रिलियन डॉलर तक पहुंच गई। अधिक लोग घर में जमा इस इक्विटी के बदले कर्ज लेकर मरम्मत, महंगे कर्ज चुकाने, शिक्षा और घरेलू खर्चों का भुगतान कर रहे हैं। लेकिन ब्याज दरें बढ़ने से उधारी की लागत भी बढ़ रही है। ऐसे में कर्ज चुकाने की क्षमता और आगे दरों में बदलाव का असर अहम हो गया है।
घरों की इक्विटी 35.8 ट्रिलियन डॉलर पर
मकानों की बढ़ती कीमतों और करीब एक दशक तक अपेक्षाकृत कम मॉर्गेज दरों ने अमेरिकी घरेलू इक्विटी को 2026 में 35.8 ट्रिलियन डॉलर तक पहुंचाने में मदद की। यह 2025 से 2.2% अधिक और 2012 के स्तर से लगभग चार गुना है। फेडरल रिजर्व के आंकड़े बताते हैं कि घरेलू वित्तपोषण में घरों में जमा इक्विटी की भूमिका कितनी बड़ी हो गई है।
2026 की पहली छमाही में 10 लाख से अधिक अमेरिकियों ने अपनी होम इक्विटी के बदले कर्ज लिया। पहली छमाही के लिए यह संख्या 2022 के बाद सबसे अधिक है। इंटरकॉन्टिनेंटल एक्सचेंज के आंकड़ों के मुताबिक, होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट (HELOC) कर्ज की मात्रा और उधारकर्ताओं की संख्या—दोनों लिहाज से लोकप्रिय विकल्पों में बना हुआ है।
कैश-आउट रीफाइनेंसिंग का इस्तेमाल बढ़ा
कैश-आउट रीफाइनेंसिंग भी अधिक आम हुई है। इसमें मौजूदा मॉर्गेज की जगह नया कर्ज लिया जाता है, जिससे मकान मालिक नई दर पर रीफाइनेंस कर सकते हैं और घर की इक्विटी का कुछ हिस्सा नकद निकाल सकते हैं। 30 जून 2026 तक के 12 महीनों में इस विकल्प का इस्तेमाल करने वाले मकान मालिकों की संख्या 12% बढ़ी। यह 2024 के मुकाबले 33% अधिक थी, जबकि इसी अवधि में HELOC की मात्रा केवल 1% बढ़ी।
फेडरल रिजर्व ने शरद ऋतु में ब्याज दरें बढ़ाईं और आगे भी बढ़ोतरी की संभावना का संकेत दिया, जिससे होम इक्विटी के बदले कर्ज लेना महंगा हुआ। पहली और दूसरी प्राथमिकता वाले ऋणों की दरें फिलहाल 7% से 8.5% के दायरे में हैं। फिर भी, कुछ दूसरे कर्ज विकल्पों की तुलना में मॉर्गेज आधारित उधारी कम महंगी पड़ सकती है। मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन के मुख्य अर्थशास्त्री माइकल फ्रैटानटोनी ने कहा कि अधिक ब्याज वाले क्रेडिट कार्ड, छात्र या ऑटो कर्ज चुकाने के लिए ऐसे ऋण लेना कुछ उधारकर्ताओं के लिए उचित हो सकता है।
तय दर वाला लोन या लचीली HELOC?
कौन-सा उत्पाद चुनना है, यह इस पर निर्भर करता है कि कितनी रकम चाहिए, उसका इस्तेमाल कब होगा और परिवार ब्याज दर के जोखिम को कितना संभाल सकता है। एकमुश्त बड़े खर्च के लिए तय दर वाला होम इक्विटी लोन उपयुक्त हो सकता है, जबकि चरणों में रकम की जरूरत होने पर HELOC अधिक लचीलापन देती है। फ्लोरिडा के नेपल्स में प्रमाणित वित्तीय योजनाकार चार्ली कॉर्बेट के मुताबिक, एक बार की वित्तीय जरूरत के लिए होम इक्विटी लोन और लगातार या लचीली उधारी के लिए HELOC बेहतर बैठ सकती है।
HELOC की दरें बाजार की स्थितियों के साथ बदलती हैं। मैसाचुसेट्स के बेवर्ली में प्रमाणित वित्तीय योजनाकार स्टीवन रोगे ने कहा कि उधारकर्ताओं को यह देखना चाहिए कि शुरुआती दर से एक या दो प्रतिशत अंक की बढ़ोतरी उनके घरेलू बजट पर कितना दबाव डालेगी। कर्ज समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले मासिक किस्तों पर संभावित असर को बजट में शामिल करना उपयोगी है।
होम इक्विटी लोन, HELOC और कैश-आउट रीफाइनेंसिंग की लागत और संरचना अलग-अलग होती है। ऊंची दरों ने घर की इक्विटी को वित्तपोषण के विकल्प के रूप में खत्म नहीं किया है, लेकिन कर्ज का उद्देश्य, उसे चुकाने की क्षमता और दरों में बदलाव से घरेलू खर्च पर पड़ने वाले असर को तौलना जरूरी है।