अमेरिका में मॉर्गेज दरें 7% से ऊपर पहुंचने के बाद घर की पूरी कीमत नकद चुकाना कई खरीदारों को आकर्षक लग सकता है। लेकिन रकम जुटाने के लिए निवेश बेचने पर पूंजीगत लाभ कर लग सकता है, हाथ में उपलब्ध नकदी घट सकती है और बाजार से पैसा निकालने की अवसर लागत भी होगी। वित्तीय सलाहकारों के मुताबिक फैसला सिर्फ ब्याज दर और मासिक किस्त देखकर नहीं करना चाहिए: कर, निवेश की अवधि, जोखिम सहने की क्षमता और आपातकालीन बचत भी मायने रखती है। कुछ खरीदार नकद और कर्ज का मिश्रित विकल्प चुन सकते हैं।
मॉर्गेज दर के अलावा पोर्टफोलियो भी देखें
Kayne Anderson Rudnick Investment Management में वित्तीय योजना निदेशक Thomas Pontius का कहना है कि खरीदारों को पहले अपने पूरे पोर्टफोलियो पर विचार करना चाहिए और तय करना चाहिए कि घर खरीदने के लिए किन संपत्तियों को बेचना होगा। अगर निवेश बेचने से जुड़े कर का प्रबंध करते हुए कुछ रकम निवेशित रखी जा सके, तो संभावित रिटर्न उधारी की लागत की भरपाई में मदद कर सकता है। हालांकि, रिटर्न अनिश्चित हैं और उनकी कोई गारंटी नहीं है।
Merrill Lynch की मॉर्गेज अधिकारी Rachel Scholl के मुताबिक, कर्ज लेना अपने आप में खराब विकल्प नहीं है। अहम यह है कि कर्ज खरीदार के निवेश, आपातकालीन फंड और आवास योजनाओं के साथ कैसे बैठता है। उन्होंने कहा कि बैंकिंग संबंधों या बड़ी संपत्ति के आधार पर कुछ ग्राहकों को करीब 5.5% से 6% की दर पर मॉर्गेज मिल सकता है। वास्तविक शर्तें हर उधारकर्ता के हिसाब से अलग होंगी।
उधारी की लागत फिर भी फैसले का अहम हिस्सा है। The Real Estate Whisperer के संस्थापक और मुख्य कार्यकारी Rich Arzaga को उम्मीद है कि दरें बढ़ती रहेंगी। National Association of Realtors के मुख्य अर्थशास्त्री Lawrence Yun ने हाल में कहा था कि खरीदारों को करीब 7% की दर को “नया सामान्य” मानकर चलना चाहिए।
निवेश बेचने पर कर का असर
नकद भुगतान करने से मासिक मॉर्गेज किस्तें नहीं रहतीं, लेकिन घर खरीदने के लिए निवेश बेचने पर बड़ा पूंजीगत लाभ कर बिल आ सकता है। Carson Wealth में पार्टनर और वेल्थ सलाहकार Jason Juhl के अनुसार, घर खरीदने की क्षमता होना और भुगतान का सबसे उपयुक्त तरीका चुनना दो अलग-अलग बातें हैं।
रकम किस खाते से निकाली जाती है, इससे भी कर पर फर्क पड़ता है। Juhl ने कहा कि करयोग्य निवेश खाते अक्सर अधिक अनुकूल होते हैं: आम तौर पर एक साल से ज्यादा समय तक रखी संपत्तियों पर 0% से 20% की दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर दर लागू हो सकती है। इसके उलट, पारंपरिक IRA या 401(k) से निकाली गई रकम पर आमतौर पर सामान्य आय की तरह कर लगता है। कर की वास्तविक राशि व्यक्ति की स्थिति पर निर्भर करती है। रिटायरमेंट खाते से समय से पहले निकासी पर अतिरिक्त जुर्माना या शुल्क भी लग सकता है।
खरीदारों को पूरी कीमत नकद चुकाने और पारंपरिक मॉर्गेज लेने में से सिर्फ एक ही विकल्प चुनना जरूरी नहीं है। Juhl के मुताबिक, उनके कई ग्राहक करीब आधी रकम नकद और आधी उधार लेकर खरीदारी करते हैं। बाद में उधारकर्ता मूलधन पर बड़ी रकम जमा कर सकते हैं और ऋणदाता से लोन को दोबारा निर्धारित करने का अनुरोध कर सकते हैं। इससे कम बकाया राशि के आधार पर भविष्य की किस्तें फिर से तय होती हैं। इसकी उपलब्धता और शर्तें खरीदार को अपने ऋणदाता से जांचनी चाहिए।
रिटायरमेंट और नकदी की जरूरत से बदल सकता है फैसला
उम्र, घर खरीदने की वजह और जोखिम सहने की क्षमता—तीनों का वित्तपोषण के फैसले पर असर पड़ता है। Pontius ने कहा कि सलाहकारों को यह समझना चाहिए कि ग्राहक छोटा घर ले रहे हैं या परिवार की जरूरतों के लिए बड़ा घर खरीद रहे हैं। रिटायरमेंट के करीब पहुंचे लोग सेवानिवृत्ति में बड़ा कर्ज साथ ले जाने को लेकर कम सहज हो सकते हैं।
रिटायर लोगों के लिए तरलता भी अहम है। Juhl के अनुसार, सलाहकारों को ग्राहकों के साथ इस बात का आकलन करना चाहिए कि आसानी से उपलब्ध नकदी रखने से मिलने वाली सुरक्षा और निवेश से संभावित रिटर्न के बीच संतुलन कैसे बने। निवेश बेचना है, पूरी कीमत नकद चुकानी है या कुछ मॉर्गेज कर्ज बनाए रखना है—यह ग्राहक की जरूरतों के आधार पर तय होना चाहिए।
ब्याज-मात्र वाले लोन भी एक विकल्प हैं। इनमें किस्तों से मूलधन कम नहीं होता। Pontius ने कहा कि इससे मौजूदा खर्च घट सकता है, लेकिन मासिक भुगतान के साथ बकाया मूलधन कम नहीं होता। इसलिए खरीदारों को सिर्फ शुरुआती किस्त पर ध्यान देने के बजाय लंबी अवधि के नकदी प्रवाह और कर्ज की योजना में इसे शामिल करना चाहिए।
अलग-अलग विकल्पों की तुलना करें
वित्तीय सलाहकार भले ही ग्राहकों को मॉर्गेज के लिए आवेदन करने में मदद न करें, वे दरों की तुलना करने और घर खरीदने को व्यापक वित्तीय योजना में शामिल करने में सहायक हो सकते हैं। Arzaga कर लागत, निवेश की लागत-आधार राशि और समय से पहले निकासी पर लगने वाले जुर्माने या शुल्क समेत अलग-अलग विकल्पों का अनुमान लगाने के लिए वित्तीय योजना सॉफ्टवेयर इस्तेमाल करने की सलाह देते हैं।
मुख्य सवाल सिर्फ यह नहीं है कि मॉर्गेज दर ऊंची है या नहीं। खरीदारों को यह भी देखना होगा कि डाउन पेमेंट या पूरी कीमत जुटाने से कर, निवेश पोर्टफोलियो और आपातकालीन नकदी पर क्या असर पड़ेगा। नकद भुगतान कर्ज घटाता है, लेकिन तरलता सीमित कर सकता है; उधार लेने से कुछ नकदी बचती है, पर ब्याज लागत जुड़ती है। उपयुक्त मिश्रण खरीदार की संपत्ति, लोन की शर्तों और पैसे के इस्तेमाल की योजनाओं पर निर्भर करेगा।