सितंबर में अमेरिकी आवास बाजार और कमजोर हुआ, जबकि महंगाई ऊंची बनी रही। इससे ब्याज दरों की आगे की दिशा तय करना फेडरल रिजर्व के लिए अधिक जटिल हो गया है। आवास से जुड़े कई संकेतक एक साथ नीचे आए। अल्पकालिक ब्याज दरें आने वाले महीनों में बढ़ती हैं, तो करीब 7.43% पर चल रही मॉर्गेज दरें और ऊपर जा सकती हैं। इससे घर खरीदने की क्षमता और आवासीय गतिविधियों पर दबाव बढ़ेगा।
नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स के मुख्य अर्थशास्त्री लॉरेंस युन ने कहा कि तेजी से बढ़ती मॉर्गेज दरों ने सितंबर में आवास बाजार को प्रभावित किया। रोजगार और आय में वृद्धि संभावित खरीदारों को कुछ सहारा दे रही है, लेकिन घर खरीदने की सामर्थ्य उधारी की लागत में बदलाव के प्रति अधिक संवेदनशील है।
लंबित घरों की बिक्री 2001 के बाद सबसे कम
नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स का लंबित घर बिक्री सूचकांक उन आवासीय संपत्तियों को मापता है जिनका अनुबंध हो चुका है, लेकिन सौदा अभी पूरा नहीं हुआ। इसलिए यह मौजूदा घरों की बिक्री का अहम अग्रिम संकेतक है। सितंबर में सूचकांक महीने-दर-महीने 7.3% और एक साल पहले के मुकाबले 11.3% गिरा। यह 2001 में रिकॉर्ड शुरू होने के बाद का सबसे निचला स्तर था। अर्थशास्त्रियों ने केवल 0.4% गिरावट का अनुमान लगाया था।
अमेरिकी वाणिज्य विभाग के आंकड़ों के अनुसार, निजी आवास निर्माण की शुरुआत मौसमी समायोजन के बाद सालाना दर पर 5.2% घटी। बाजार को 0.4% की गिरावट की उम्मीद थी। निर्माण परमिट 0.2% नीचे आए, जबकि डाउ जोन्स के सर्वेक्षण में 2% बढ़ोतरी का अनुमान था। एकल-परिवार वाले घरों के परमिट की संख्या 8,45,000 रही—अगस्त से 4% कम और 2023 के बाद सबसे निचली।
घर बनाने वाली कंपनियों का भरोसा भी 14 साल में सबसे कम स्तर पर आ गया। FWDBONDS के मुख्य अर्थशास्त्री क्रिस रूपकी ने कहा कि अगर अमेरिकी नीतियों में बड़ा बदलाव कर नए घर बनाने की लागत कम नहीं की गई, तो आवास बाजार लंबे ठहराव में और गहराई तक जा सकता है।
7% से ऊपर मॉर्गेज दरों ने खरीदारों और विक्रेताओं को रोका
मॉर्गेज न्यूज डेली के आंकड़ों के मुताबिक, सितंबर के अधिकांश समय 30 साल की निश्चित दर वाली मॉर्गेज 7% से ऊपर रही और महीने के अंत में करीब 7.6% थी। पांच साल पहले यह दर कुछ समय के लिए करीब 3% तक आ गई थी। उस दौर में महामारी के दौरान घरों की मांग तेज हुई थी और कीमतें तेजी से बढ़ी थीं।
ऊंची मॉर्गेज दरें सिर्फ संभावित खरीदारों को नहीं, बल्कि घर बेचने या दूसरी जगह जाने पर विचार कर रहे मौजूदा मालिकों को भी प्रभावित कर रही हैं। मॉर्गेज लेने वाले 95% से अधिक लोगों की दरें मौजूदा बाजार दर से कम हैं; करीब 65% लोग कम-से-कम दो प्रतिशत अंक कम दर चुका रहे हैं। घर बेचकर नया मॉर्गेज लेने पर कई मालिकों की वित्तपोषण लागत काफी बढ़ सकती है। बाजार में इस स्थिति को “लॉक-इन” प्रभाव कहा जाता है।
गोल्डमैन सैक्स के अर्थशास्त्री रॉनी वॉकर ने ग्राहकों के लिए लिखी रिपोर्ट में कहा कि स्थिर होने से पहले आवास बाजार में और कमजोरी आ सकती है। बैंक को अगले तीन तिमाहियों में आवासीय निवेश में क्रमशः 2.5%, 4% और 1% गिरावट की उम्मीद है। अगर मॉर्गेज दरें नीचे नहीं आतीं, तो संकुचन अधिक गहरा हो सकता है।
गोल्डमैन सैक्स का अनुमान है कि 2027 में एकल-परिवार वाले घरों का निर्माण करीब 8,75,000 रहेगा, जो इस साल के स्तर से बहुत अलग नहीं है। मौजूदा घरों की बिक्री 39 लाख रहने का अनुमान है—2026 के करीब, लेकिन महामारी से पहले 2019 के स्तर से 26% कम। वॉकर ने कहा कि घरों की लगातार कमी बाजार में गिरावट को सीमित कर सकती है, लेकिन वहनीयता का दबाव प्रमुख कारक बनता जा रहा है और लेनदेन तथा नए निर्माण पर असर डालता रहेगा।
महंगाई Fed की दरें घटाने की गुंजाइश सीमित करती है
अगर चिंता सिर्फ आवास बाजार की कमजोरी तक सीमित होती, तो फेडरल रिजर्व दरें घटाकर उधारी की लागत कम कर सकता था और मांग को सहारा दे सकता था। लेकिन हाल के उपभोक्ता और उत्पादक मूल्य आंकड़ों से महंगाई के घटने के स्पष्ट संकेत नहीं मिले हैं। अमेरिकी श्रम सांख्यिकी ब्यूरो के आंकड़ों में अंतिम मांग वाली वस्तुओं के थोक दाम 2.6% बढ़े। दिसंबर 2009 के बाद इस श्रृंखला में यह सबसे तेज बढ़ोतरी में से एक थी।
फेड अधिकारी कृत्रिम बुद्धिमत्ता में निवेश से महंगाई पर पड़ने वाले असर पर भी नजर रख रहे हैं। AI पर मजबूत खर्च से चिप और इलेक्ट्रॉनिक उत्पादों की लागत बढ़ी है। वहीं, नीति-निर्माताओं का मानना है कि AI निवेश से मिलने वाला आर्थिक लाभ आवास जैसे कमजोर क्षेत्रों की भरपाई कुछ हद तक कर सकता है।
बाजार को फिलहाल उम्मीद है कि फेड अगले हफ्ते की बैठक में अपनी प्रमुख दर अपरिवर्तित रखेगा। हालांकि, शिकागो मर्केंटाइल एक्सचेंज के FedWatch टूल के मुताबिक, वायदा बाजार ने दिसंबर में 25 आधार अंक की बढ़ोतरी की मजबूत संभावना शामिल की है; मार्च 2027 में एक और बढ़ोतरी भी संभव मानी जा रही है। ऐसा होने पर मॉर्गेज लागत उन स्तरों से ऊपर बनी रह सकती है जिन्हें कई खरीदार और डेवलपर वहन कर सकते हैं।
युन ने कहा कि मॉर्गेज दरें फेड की अल्पकालिक नीतिगत दर से कहीं अधिक बढ़ चुकी हैं, जिससे संकेत मिलता है कि निकट अवधि में वे अपने शिखर के करीब हो सकती हैं। खरीदार और विक्रेता वित्तपोषण की स्थिति सुधरने तक बाजार में लौटने से इंतजार कर सकते हैं। आवास बाजार की अगली दिशा इस बात पर निर्भर करेगी कि मॉर्गेज दरें घटती हैं या नहीं और महंगाई के आंकड़े फेड को सख्ती रोकने की कितनी गुंजाइश देते हैं।