अमेरिका के नए आवास आदेश में फेडरल हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी (FHFA) को कुछ नए होम लोन पर मॉर्गेज बीमा स्वतः रद्द करने का पायलट तैयार करने और रीफाइनेंस लागत घटाने की मौजूदा पहल को दीर्घकालीन कार्यक्रम बनाने को कहा गया है। इससे कुछ उधारकर्ताओं के मासिक प्रीमियम या क्लोजिंग लागत घट सकती है, लेकिन पात्रता और संभावित बचत का ब्योरा अभी तय नहीं है। घरों की कीमतें और मॉर्गेज दरें अब भी आवास की सामर्थ्य को प्रभावित करने वाले मुख्य कारक हैं।
FHFA के निदेशक बिल पुल्टे ने सोशल मीडिया पर कहा कि इस कदम से लाखों अमेरिकी हजारों डॉलर बचा सकते हैं। हालांकि, मॉर्गेज रिसर्च फर्म HSH के उपाध्यक्ष कीथ गुम्बिंगर ने कहा कि नीतियां कैसे लागू होंगी, इसकी जानकारी के बिना उपभोक्ताओं को होने वाले लाभ का आकलन करना जल्दबाजी होगी।
FHFA कुछ उधारकर्ताओं के लिए बीमा स्वतः रद्द करने का पायलट बनाएगा
परंपरागत मॉर्गेज लेने वाले जिन खरीदारों की डाउन पेमेंट 20% से कम होती है, उन्हें आम तौर पर निजी मॉर्गेज बीमा (PMI) का भुगतान करना पड़ता है। फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (FHA) के लोन में सामान्यतः सभी उधारकर्ताओं के लिए मॉर्गेज बीमा जरूरी होता है। नए आदेश के तहत FHFA को ऐसा पायलट तैयार करना है जिसमें पात्र लोन पर उधारकर्ता की होम इक्विटी तय स्तर तक पहुंचने पर बीमा स्वतः रद्द हो जाए। यह पायलट शुरू होने के बाद जारी किए गए लोन पर लागू होगा। इक्विटी की सीमा और संचालन के अन्य नियमों की घोषणा अभी नहीं हुई है।
मौजूदा नियमों के तहत, फैनी मे के अनुसार परंपरागत लोन लेने वाले आम तौर पर PMI रद्द करने का अनुरोध तब कर सकते हैं, जब लोन का बकाया घर की खरीद कीमत के 80% से कम हो जाए या उनकी इक्विटी 20% तक पहुंच जाए। सर्विसर घर के मूल मूल्य के मुकाबले बकाया 78% होने पर बीमा अपने-आप रद्द कर सकते हैं। प्रस्तावित पायलट के तहत पात्र उधारकर्ताओं को रद्दीकरण के लिए खुद अनुरोध करने की जरूरत नहीं पड़ सकती, हालांकि योजना का दायरा और प्रक्रिया अभी स्पष्ट नहीं है।
डाउन पेमेंट, क्रेडिट स्कोर और लोन के आकार जैसे कारकों के आधार पर PMI का सालाना प्रीमियम आम तौर पर लोन राशि का करीब 0.2% से 2% होता है। फ्रेडी मैक के निजी मॉर्गेज कैलकुलेटर के मुताबिक, 6 लाख डॉलर के घर पर 10% डाउन पेमेंट करने वाले खरीदार को 7.3% ब्याज दर वाले 30-वर्षीय फिक्स्ड मॉर्गेज के लिए बीमा पर करीब 351 डॉलर प्रति माह देना होगा।
गुम्बिंगर ने कहा कि घरों की बढ़ती कीमतों और अपेक्षाकृत कम डाउन पेमेंट के कारण कई उधारकर्ता PMI चुका रहे हैं। Realtor.com के मुताबिक, 2026 की दूसरी तिमाही में अमेरिका में घर खरीदने वालों की औसत डाउन पेमेंट खरीद कीमत का 13.7%, यानी 27,100 डॉलर थी। अमेरिकी व्यापार संगठन मॉर्गेज इंश्योरेंस कंपनीज के अध्यक्ष सेठ एप्पलटन ने कहा कि उद्योग भावी घर खरीदारों की लागत घटाने की कोशिशों का समर्थन करता है। उन्होंने यह भी कहा कि निजी मॉर्गेज बीमा कंपनियां पहले से ही इससे जुड़ी सेवाएं देती हैं।
रीफाइनेंस लागत घटाने का पायलट दीर्घकालीन कार्यक्रम बनेगा
आदेश में FHFA को रीफाइनेंस पायलट को दीर्घकालीन कार्यक्रम का रूप देने का निर्देश भी दिया गया है। इसके तहत ऋणदाता, ऋणदाता के टाइटल इंश्योरेंस की जगह कम लागत वाला विकल्प इस्तेमाल कर सकेंगे, ताकि रीफाइनेंस किए गए मॉर्गेज की क्लोजिंग लागत घटे। टाइटल से जुड़े शुल्क और बीमा आम तौर पर मॉर्गेज क्लोजिंग लागत के बड़े हिस्सों में शामिल होते हैं, इसलिए बदलाव से कुछ उधारकर्ताओं को लाभ हो सकता है।
मौजूदा पायलट नवंबर 2027 तक चलने वाला था और उसका दायरा सीमित था। अप्रैल 2024 में कांग्रेस की सुनवाई के दौरान FHFA की तत्कालीन निदेशक सैंड्रा थॉम्पसन ने कहा था कि यह केवल कुछ राज्यों में उन रीफाइनेंस पर लागू होता है जहां लोन-टू-वैल्यू अनुपात 80% से कम था। उनके अनुमान के मुताबिक, पायलट में शामिल लोन पर उपभोक्ता क्लोजिंग लागत में 500 से 1,500 डॉलर बचा सकते थे। दीर्घकालीन कार्यक्रम में पात्रता का दायरा बढ़ेगा या नहीं और उधारकर्ताओं की वास्तविक बचत कितनी होगी, यह आने वाले नियमों पर निर्भर करेगा।
फ्रेडी मैक के अनुसार, 23 अक्टूबर 2026 तक 30-वर्षीय फिक्स्ड मॉर्गेज की औसत दर 7.32% थी। अक्टूबर के मध्य में रीफाइनेंस आवेदनों की मांग एक साल पहले के मुकाबले 59% कम थी। गुम्बिंगर ने कहा कि टाइटल बीमा और संबंधित शुल्क कम होने से उधारकर्ताओं का खर्च घट सकता है, लेकिन घरों की कीमतें और मॉर्गेज दरें आवास लागत तय करने वाले बड़े कारक बने हुए हैं। उधारकर्ता अब भी FHFA की ओर से पायलट की पात्रता सीमा, शामिल किए जाने वाले लोन और कार्यान्वयन समय-सीमा तय किए जाने का इंतजार कर रहे हैं।