Freddie Mac ने तीसरी तिमाही में एकल-परिवार के 98 अरब डॉलर के मॉर्गेज खरीदे और इस मामले में बड़ी प्रतिद्वंद्वी Fannie Mae को पीछे छोड़ दिया, जिसकी खरीद 88 अरब डॉलर रही। दोनों सरकारी प्रायोजित उद्यमों (GSE) के बीच मॉर्गेज कारोबार हासिल करने की प्रतिस्पर्धा ऋणदाताओं के प्रोत्साहन और कर्ज देने के मानकों को प्रभावित कर सकती है। हालांकि, बकाया भुगतान में बढ़ोतरी और ऋण-हानि प्रावधानों में बदलाव इस बात की सीमा दिखाते हैं कि दोनों कंपनियां ऋण तक पहुंच कितनी बढ़ा सकती हैं।
Freddie Mac के मुख्य वित्त अधिकारी Jim Whitlinger ने आय संबंधी कॉल में कहा कि कंपनी समझदारी भरे फैसलों और जोखिम प्रबंधन पर ध्यान देते हुए अपनी वित्तीय स्थिति मजबूत कर रही है। उनके मुताबिक, मजबूत वित्तीय स्थिति से Freddie Mac आर्थिक चक्रों के दौरान तरलता उपलब्ध करा सकती है, टिकाऊ गृह-स्वामित्व को समर्थन दे सकती है और आवास वित्त को अधिक कुशल तथा किफायती बनाने में मदद कर सकती है।
दोनों कंपनियों के मौजूदा पोर्टफोलियो में उधारकर्ताओं का प्रोफाइल
Whitlinger ने बताया कि Freddie Mac के मौजूदा मॉर्गेज पोर्टफोलियो में ऋण-से-मूल्य अनुपात (LTV) का भारित औसत 54% था और संबंधित क्रेडिट स्कोर 755 था। Fannie Mae ने 753 का क्रेडिट स्कोर और बाजार के हिसाब से समायोजित 51% LTV दर्ज किया। मौजूदा और बाजार-समायोजित LTV में घरों की कीमतों में बदलाव तथा उधारकर्ताओं की चुकाई गई रकम जैसे कारक शामिल होते हैं। इसलिए इनकी तुलना ऋण जारी होने के समय के मूल LTV से सीधे नहीं की जा सकती। Fannie Mae पहले कह चुकी है कि उसके ऋणों का भारित औसत मूल LTV आम तौर पर इससे अधिक रहता है और दीर्घकालीन औसत करीब 78% है।
ये आंकड़े कंपनियों के बकाया पोर्टफोलियो का वर्णन करते हैं, न कि तिमाही में खरीदे गए ऋणों पर लागू कर्ज-मंजूरी मानकों का। Whitlinger के अनुसार, गंभीर रूप से बकाया ऋणों में सालाना बढ़ोतरी की मुख्य वजह 2022 से 2024 के बीच जारी किए गए ऋण थे। दोनों कंपनियों के एकल-परिवार और बहु-परिवार पोर्टफोलियो में बकाया भुगतान के कुछ माप बढ़े हैं। ऐसे में मॉर्गेज कारोबार के लिए प्रतिस्पर्धा के बीच ऋण जोखिम पर निगरानी बनी हुई है।
BTIG के विश्लेषकों ने Freddie Mac के ऋण-हानि मद में इस तिमाही उम्मीद से बड़ा बदलाव दर्ज किया। कंपनी पहले 900 मिलियन डॉलर का लाभ दिखा रही थी, जो बदलकर 800 मिलियन डॉलर का प्रावधान हो गया। इस अवधि में Fannie Mae भी ऋण-हानि लाभ से प्रावधान की स्थिति में चली गई। दोनों कंपनियों के एकल-परिवार ऋणों पर गंभीर बकाया अब भी 1% से कम और ऐतिहासिक रूप से निचले स्तर पर हैं। फिर भी, बकाया भुगतान के संकेतकों में आई गिरावट कर्ज देने के मानकों में ढील की गुंजाइश सीमित कर सकती है।
नई खरीद के कुछ ऋणों में VantageScore 4.0
दोनों GSE ऋणदाताओं को मॉर्गेज की कीमत तय करते समय अपडेटेड VantageScore 4.0 क्रेडिट स्कोर इस्तेमाल करने का विकल्प देते हैं। कुछ मॉर्गेज कंपनियों का कहना है कि इस स्कोर से कुछ उधारकर्ताओं को ऋण के लिए पात्र होने में मदद मिली है। Whitlinger ने बताया कि तीसरी तिमाही में Freddie Mac ने जो ऋण खरीदे, उनमें से करीब 6% में इस स्कोर का इस्तेमाल हुआ।
यह विकल्प ऋणदाताओं को उधारकर्ताओं का आकलन करने का एक और तरीका देता है, लेकिन इसका अर्थ कर्ज-मंजूरी मानकों में व्यापक ढील नहीं है। Freddie Mac और Fannie Mae को अधिक लोगों तक ऋण पहुंचाने और अपने पोर्टफोलियो के जोखिम के बीच संतुलन रखना है। हाल के बकाया रुझान और ऋण-हानि प्रावधानों में बदलाव इस संतुलन को प्रभावित करने वाले कारकों में शामिल हैं।
मुनाफा बढ़ा, लेकिन पूंजी की कमी कायम
Freddie Mac की तीसरी तिमाही की शुद्ध आय सालाना आधार पर करीब 17% बढ़कर 3.2 अरब डॉलर हो गई। Fannie Mae ने एक दिन पहले बताया था कि उसकी शुद्ध आय 8% बढ़कर 4.2 अरब डॉलर रही, जो 2023 के बाद उसका सबसे ऊंचा स्तर है। तिमाही मुनाफे के बाद Freddie Mac की नेट वर्थ 81 अरब डॉलर तक पहुंच गई। 2008 में सरकारी संरक्षण व्यवस्था (conservatorship) में जाने के बाद से दोनों कंपनियां लंबे समय तक लाभ में रही हैं, लेकिन आय में बढ़ोतरी से उनकी पूंजी की कमी दूर नहीं हुई है।
Whitlinger ने कहा कि 2026 की तीसरी तिमाही के अंत में Freddie Mac की पूंजी की कमी, बफर आवश्यकताओं से पहले, 98 अरब डॉलर थी। इसकी मुख्य वजह 73 अरब डॉलर के वरिष्ठ वरीयता शेयर हैं, जिन्हें नियामकीय पूंजी में नहीं गिना जाता। Keefe, Bruyette & Woods के विश्लेषकों के मुताबिक, इन वरिष्ठ वरीयता शेयरों को अलग रखने पर भी Freddie Mac अपनी वैधानिक न्यूनतम पूंजी से करीब 21 अरब डॉलर नीचे रहेगा। उन्होंने यह भी कहा कि Freddie Mac की पूंजी सरकार के पास मौजूद वरिष्ठ वरीयता शेयरों और उनके परिसमापन-अधिकार से अधीनस्थ है। संरक्षण व्यवस्था से बाहर निकलने की किसी भी भावी योजना में इन वरिष्ठ दावों का समाधान करना होगा, उदाहरण के लिए छूट देकर या शेयरों को परिवर्तित करके।
गुरुवार को खबर प्रकाशित होने के समय Freddie Mac के शेयर 12% से कुछ अधिक बढ़कर 4.09 डॉलर पर थे, जबकि Fannie Mae के शेयर करीब 8% चढ़कर 4.48 डॉलर पर पहुंच गए थे। निवेशक मॉर्गेज खरीद और आय के साथ-साथ बकाया भुगतान के रुझान, पूंजी की कमी और संरक्षण व्यवस्था के संभावित अंत के लिए जरूरी पूंजीगत इंतजामों पर भी नजर रख रहे हैं।