Ekuiti rumah di AS terus bertambah, mendorong lebih ramai isi rumah menggunakannya untuk pengubahsuaian, melangsaikan hutang berkadar tinggi, membiayai pendidikan atau menampung perbelanjaan harian. Namun, kenaikan kadar faedah turut menjadikan pembiayaan berasaskan ekuiti rumah lebih mahal. Jumlah yang diperlukan, masa dana akan digunakan dan kemampuan menanggung perubahan ansuran kini menjadi pertimbangan penting ketika memilih pinjaman.
Ekuiti rumah meningkat kepada AS$35.8 trilion
Kenaikan harga rumah, bersama kadar gadai janji yang rendah sepanjang dekad lalu, membantu meningkatkan ekuiti terkumpul pemilik rumah di AS kepada rekod AS$35.8 trilion pada 2026. Jumlah itu naik 2.2% berbanding 2025 dan hampir empat kali ganda paras 2012. Data Rizab Persekutuan menunjukkan ekuiti rumah kini menjadi sumber pembiayaan penting bagi banyak isi rumah.
Lebih sejuta rakyat AS meminjam menggunakan ekuiti rumah pada separuh pertama 2026, jumlah tertinggi bagi tempoh separuh pertama tahun sejak 2022. Data Intercontinental Exchange juga menunjukkan talian kredit ekuiti rumah berkadar boleh ubah (HELOC) kekal antara pilihan paling popular, baik dari segi jumlah pinjaman mahupun bilangan peminjam.
Pembiayaan semula dengan pengeluaran tunai semakin digunakan
Penggunaan pembiayaan semula dengan pengeluaran tunai (cash-out refinance) turut meningkat sejak kebelakangan ini. Pinjaman ini menggantikan gadai janji sedia ada dengan pinjaman baharu pada kadar faedah baharu, sambil membolehkan pemilik rumah mengeluarkan sebahagian ekuiti dalam bentuk tunai.
Dalam tempoh setahun hingga 30 Jun 2026, bilangan pemilik rumah yang memilih kaedah ini meningkat 12%. Berbanding 2024, jumlahnya naik 33%. Dalam tempoh yang sama, bilangan HELOC hanya meningkat 1%.
Kenaikan kadar oleh Rizab Persekutuan pada musim luruh, disertai isyarat bahawa kadar mungkin terus meningkat, menambah kos pembiayaan berasaskan ekuiti rumah. Kadar pinjaman gadai janji pertama dan kedua kini berada dalam lingkungan 7% hingga 8.5%.
Walaupun begitu, pinjaman bercagar rumah masih boleh lebih murah berbanding pilihan pembiayaan lain. Michael Fratantoni, ketua ekonomi Mortgage Bankers Association, berkata pinjaman sedemikian mungkin munasabah jika digunakan untuk melangsaikan hutang kad kredit, pinjaman pelajar atau pinjaman kenderaan yang berkadar tinggi.
Pinjaman berkadar tetap atau kemudahan kredit fleksibel
Pilihan produk bergantung pada jumlah yang diperlukan, bila dana akan digunakan dan sejauh mana peminjam mampu menanggung risiko perubahan kadar. Pinjaman ekuiti rumah berkadar tetap mungkin sesuai untuk perbelanjaan besar yang perlu dibayar sekali gus. Bagi keperluan dana yang timbul secara berperingkat, fleksibiliti HELOC mungkin lebih berguna.
Charley Corbett, perancang kewangan bertauliah di Naples, Florida, berkata pinjaman ekuiti rumah boleh dipertimbangkan untuk keperluan dana sekali gus, manakala HELOC mungkin lebih sesuai untuk keperluan berterusan yang memerlukan fleksibiliti.
Kadar HELOC berubah mengikut pasaran. Steven Rogé, perancang kewangan bertauliah di Beverly, Massachusetts, mengingatkan bahawa jika kenaikan satu hingga dua mata peratusan daripada kadar awal boleh menekan bajet isi rumah dengan ketara, pinjaman berkadar tetap mungkin pilihan yang lebih sesuai. Kesan perubahan kadar terhadap ansuran bulanan wajar diambil kira dalam pengiraan bajet sebelum perjanjian ditandatangani.
Pinjaman ekuiti rumah, HELOC dan pembiayaan semula dengan pengeluaran tunai mempunyai struktur serta kos yang berbeza. Walaupun rumah masih boleh menjadi sumber pembiayaan ketika kadar meningkat, peminjam perlu menetapkan tujuan penggunaan dana dan menilai kemampuan membayar balik, termasuk kesan perubahan kadar terhadap perbelanjaan.