Kadar gadai janji di AS yang melebihi 7% menjadikan pembelian rumah secara tunai kelihatan lebih menarik. Namun, jika wang untuk membeli rumah perlu diperoleh dengan menjual pelaburan, pembeli perlu mengambil kira cukai keuntungan modal, pengurangan tunai yang mudah dicapai dan kos peluang kerana aset tidak lagi dilaburkan. Penasihat kewangan berkata keputusan antara membayar tunai atau membuat pinjaman perlu mengambil kira keadaan cukai, tempoh pelaburan, toleransi risiko dan simpanan kecemasan. Ada juga pembeli yang memilih gabungan tunai dan pembiayaan.
Nilai keseluruhan portfolio, bukan kadar faedah sahaja
Thomas Pontius, pengarah perancangan kewangan di Kayne Anderson Rudnick Investment Management, berkata keputusan itu perlu bermula dengan menilai keseluruhan portfolio dan aset yang akan digunakan untuk membiayai pembelian. Jika kos cukai daripada penjualan pelaburan dapat dikawal dan sebahagian aset dikekalkan untuk terus dilaburkan, potensi pulangan mungkin membantu mengimbangi kos pinjaman. Namun, hasil pelaburan tidak terjamin.
Rachel Scholl, eksekutif dalam perniagaan gadai janji Merrill Lynch, turut mengingatkan bahawa membuat pinjaman tidak semestinya pilihan yang buruk. Perkara utama ialah bagaimana hutang itu disesuaikan dengan pelaburan, dana kecemasan dan keperluan perumahan. Sesetengah pelanggan mungkin memperoleh kadar sekitar 5.5% hingga 6% melalui hubungan perbankan atau jumlah aset mereka, lebih rendah daripada purata pasaran semasa. Kadar sebenar berbeza mengikut pelanggan.
Kos pinjaman tetap menjadi pertimbangan penting. Rich Arzaga, pengasas dan ketua pegawai eksekutif The Real Estate Whisperer, menjangkakan kadar akan terus meningkat. Sementara itu, Lawrence Yun, ketua ekonomi National Association of Realtors, baru-baru ini berkata pembeli perlu menganggap kadar sekitar 7% sebagai “normal baharu”.
Penjualan pelaburan boleh mencetuskan cukai keuntungan modal
Pembelian tunai menghapuskan bayaran pinjaman bulanan, tetapi menjual aset pelaburan untuk mendapatkan wang boleh menghasilkan bil cukai keuntungan modal yang besar. Jason Juhl, rakan kongsi dan penasihat kekayaan di Carson Wealth, berkata kemampuan membeli rumah dan cara pembayaran yang paling sesuai ialah dua perkara berbeza.
Jenis aset yang dijual juga mempengaruhi cukai. Menurut Juhl, penggunaan akaun pelaburan bercukai lazimnya lebih menguntungkan: aset yang dipegang lebih daripada setahun biasanya dikenakan kadar cukai keuntungan modal jangka panjang antara 0% hingga 20%. Sebaliknya, pengeluaran daripada akaun IRA tradisional atau 401(k) biasanya dikenakan cukai sebagai pendapatan biasa. Jumlah cukai bergantung pada keadaan individu, manakala pengeluaran awal daripada akaun persaraan mungkin turut dikenakan penalti atau caj tambahan.
Pembeli tidak semestinya perlu memilih antara membayar penuh dengan tunai atau mengambil pinjaman biasa. Juhl berkata ramai pelanggannya menggunakan kira-kira 50% tunai dan 50% pembiayaan. Peminjam kemudian boleh mempertimbangkan penjadualan semula pinjaman dengan membuat bayaran besar terhadap prinsipal dan meminta pemberi pinjaman mengira semula bayaran seterusnya berdasarkan baki prinsipal yang lebih rendah. Ketersediaan pilihan ini dan syaratnya perlu disahkan dengan pemberi pinjaman.
Keperluan tunai dan fasa persaraan mengubah pertimbangan
Usia, tujuan pembelian dan toleransi risiko turut mempengaruhi keputusan pembiayaan. Pontius berkata penasihat perlu memahami sama ada pelanggan sedang berpindah ke rumah yang lebih kecil atau membeli rumah lebih besar untuk keluarga. Mereka yang hampir bersara mungkin kurang selesa menanggung hutang besar selepas bersara.
Bagi pesara, kecairan tunai juga penting. Juhl berkata penasihat perlu membantu pelanggan menimbang ketenangan fikiran daripada memiliki aset cair berbanding potensi pulangan pelaburan. Mereka juga perlu membincangkan sama ada mencairkan aset, membeli rumah secara tunai atau mengekalkan sebahagian pinjaman lebih sesuai dengan keperluan hidup pelanggan.
Pinjaman dengan bayaran faedah sahaja, tanpa bayaran prinsipal, juga boleh dipertimbangkan. Menurut Pontius, struktur ini mengurangkan perbelanjaan semasa, tetapi baki prinsipal tidak susut melalui bayaran bulanan. Pembeli perlu memasukkan ciri tersebut dalam perancangan aliran tunai dan hutang jangka panjang, bukan menilai berdasarkan bayaran bulanan semata-mata.
Bandingkan pilihan melalui unjuran kewangan
Walaupun penasihat kewangan tidak membantu pelanggan memohon gadai janji secara langsung, mereka boleh membantu membandingkan kadar dan memasukkan pembiayaan rumah dalam perancangan kewangan keseluruhan. Arzaga mencadangkan penggunaan perisian perancangan untuk membandingkan beberapa senario, termasuk kos cukai, asas kos aset pelaburan dan penalti atau caj yang mungkin dikenakan jika wang dikeluarkan lebih awal.
Soalan utama bagi pembeli bukan sekadar sama ada kadar gadai janji semasa tinggi, tetapi juga bagaimana wang untuk deposit atau pembelian penuh akan mengubah cukai, portfolio pelaburan dan simpanan kecemasan. Pembelian tunai mengurangkan hutang tetapi boleh mengecilkan kecairan; pinjaman pula mengekalkan sebahagian wang tunai tetapi menambah kos faedah. Pilihan akhirnya bergantung pada struktur aset, syarat pinjaman dan tujuan penggunaan wang.