- За первые четыре месяца из южнокорейского рынка ценных бумаг и облигаций было выведено около 3,7 триллиона вон, которые были непосредственно вложены в рынок жилой недвижимости, что вызвало переоценку активов в центральных районах Сеула. Традиционные элитные районы, такие как Каннам, Сонпхо и Сочхо, стали основными получателями этих средств.
- На стороне предложения возник структурный разрыв. В первом квартале объем завершенного строительства по всей Южной Корее сократился на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в центральных районах Сеула объем завершенного строительства также уменьшился почти на треть, что еще больше увеличило ценовую эластичность из-за недостатка нового предложения жилья.
- Тенденция к снижению долговой нагрузки среди состоятельных слоев населения стала очевидной, и доля покупок недвижимости за наличные в центральных районах Сеула достигла исторического максимума. Молодое поколение стало основной движущей силой текущих покупок, причем доля группы около 30 лет среди впервые покупающих жилье значительно увеличилась.
Значительная переоценка активов в центральных районах
Согласно последним статистическим данным, опубликованным Министерством земли, инфраструктуры и транспорта Южной Кореи, за первые четыре месяца этого года значительная часть ликвидности, ранее размещенной на рынке акций и облигаций, была перенаправлена, и около 3,7 триллиона вон было вложено в рынок жилой недвижимости. Сеул стал основным получателем этих средств, привлекая около 2,44 триллиона вон, особенно в таких традиционных элитных районах, как Каннам, Сонпхо и Сочхо.
Изменение направления потоков капитала напрямую способствовало росту цен на активы в центральных районах. В апреле цены на жилье в Сеуле выросли на 9,56% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в трех районах Каннам и в определенных популярных районах, известных как "Маллонгсон", средний рост составил 15,7%. Оценка некоторых популярных жилых активов за год увеличилась примерно на 200 миллионов вон.
Дисбаланс спроса и предложения и давление на стоимость поднимают цены на активы
Помимо влияния капитала, значительное сокращение предложения стало основной причиной изменения цен на активы. Влияние таких факторов, как продолжающийся рост международных цен на строительные материалы, увеличение затрат на рабочую силу и рост риска дефолта строительных компаний, привело к значительному снижению объема завершенного строительства в первом квартале этого года на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года по всей Южной Корее, а в Сеуле объем завершенного строительства также сократился почти на треть.
Этот структурный разрыв на стороне предложения, в сочетании с сильным наличным спросом на рынке, создает яркий дисбаланс между спросом и предложением, что еще больше усиливает антиинфляционные свойства и премиальный потенциал недвижимости в центральных районах. Для покупателей с достаточными средствами недвижимость в центральных районах переоценивается как актив, сочетающий в себе редкость, сохранение стоимости и функцию защиты от рисков.
Доля сделок за наличные достигла исторического максимума
В ходе текущего изменения направления потоков капитала стратегия распределения активов среди состоятельных слоев населения демонстрирует явные признаки снижения долговой нагрузки и отказа от финансовых инструментов. Записи о сделках с недвижимостью в трех районах Каннам в апреле показывают, что доля покупок, полностью оплаченных наличными средствами и доходами от инвестиций в акции, без использования банковских кредитов, увеличилась до 41,2%.
В период с 2020 по 2025 год доля покупок за наличные в сегменте высокоценной недвижимости, стоимостью более 1,5 миллиарда вон, оставалась ниже 5%, но в апреле этого года она резко увеличилась до 13,2%, достигнув исторического максимума. Это означает, что текущие покупки недвижимости в центральных районах стали менее чувствительными к изменениям процентных ставок, что также ослабило прямое влияние традиционного кредитного регулирования на элитный рынок.
Молодые покупатели становятся важным фактором роста
В то же время молодое поколение, около 30 лет, стало основной движущей силой текущих покупок. За первые четыре месяца объем средств, вложенных в покупку недвижимости, достиг 1,2592 триллиона вон, что составляет более 40% от общего числа впервые покупающих жилье в Сеуле. Концентрированный вход молодых покупателей отражает усиление тревоги по поводу распределения активов в центральных городах и ожидания по поводу доходов и расслоения богатства.
Аналитики считают, что если средства с рынка ценных бумаг продолжат перетекать в жилую недвижимость, а темпы восстановления предложения новых домов останутся ограниченными, цены в центральных районах Сеула могут продолжать получать поддержку. Однако эта тенденция также может усилить расслоение богатства и дисбаланс в оценке регионов, и в дальнейшем на уровне политики может потребоваться найти баланс между стабилизацией ожиданий по жилью и сдерживанием структурного пузыря.
