- За первые четыре месяца из южнокорейского рынка капитала вышло около 3,7 трлн вон, которые были напрямую вложены в рынок жилой недвижимости, что вызвало значительную переоценку активов в ключевых районах.
- На стороне предложения возник структурный разрыв: в первом квартале объем завершенного строительства по всей Южной Корее сократился на 45% по сравнению с прошлым годом, а в ключевых районах Сеула — почти на треть.
- Тенденция к снижению долговой нагрузки среди состоятельных слоев населения стала очевидной: доля покупок недвижимости в Сеуле за наличные достигла исторического максимума, а молодое поколение стало основной движущей силой покупок в этом цикле.
Значительная переоценка активов в ключевых районах
Согласно последним статистическим данным Министерства земли, инфраструктуры и транспорта Южной Кореи, за первые четыре месяца этого года значительная часть ликвидности, ранее размещенной на фондовом и долговом рынках, была перенаправлена, и около 3,7 трлн вон поступило на рынок жилой недвижимости. Сеул стал основным получателем этих средств, привлекая около 2,44 трлн вон, особенно в таких традиционных элитных районах, как Каннам, Сонгпа и Сочхо. Это изменение направления потоков капитала напрямую привело к быстрому росту цен на активы в ключевых районах: в апреле цены на жилье в Сеуле выросли на 9,56% по сравнению с прошлым годом, а в трех районах Каннам и в определенных популярных зонах, известных как Маджонг-сити, средний рост цен достиг 15,7%, при этом оценка некоторых популярных жилых активов за год увеличилась примерно на 200 млн вон.
Дисбаланс спроса и предложения и давление затрат повышают цены на активы
Помимо влияния капитала, основным фактором изменения цен на активы стало значительное сокращение предложения. Из-за продолжающегося роста международных цен на строительные материалы, нехватки рабочей силы и увеличения риска дефолта строительных компаний, объем завершенного строительства в Южной Корее в первом квартале резко сократился на 45% по сравнению с прошлым годом, а в Сеуле — почти на треть. Этот структурный разрыв на стороне предложения, в сочетании с сильным наличным спросом на рынке, создал яркий дисбаланс спроса и предложения, что еще больше укрепило антиинфляционные свойства и премиальный потенциал недвижимости в ключевых районах.
Доля сделок за наличные достигла исторического максимума
В ходе этого изменения направления потоков капитала стратегия распределения активов среди состоятельных слоев населения продемонстрировала явные черты снижения долговой нагрузки и де-финансирования. В апреле в трех районах Каннам в Сеуле доля сделок по покупке жилья, полностью оплаченных собственными средствами и доходами от инвестиций в акции, без привлечения банковских кредитов, увеличилась до 41,2%. В период с 2020 по 2025 год доля покупок за наличные в высокоценовой недвижимости стоимостью более 1,5 млрд вон оставалась ниже 5%, но в апреле этого года она резко возросла до 13,2%, достигнув исторического максимума. В то же время, молодое поколение, около 30 лет, стало основной движущей силой покупок в этом цикле, с объемом средств на покупку жилья за первые четыре месяца, достигшим 1,2592 трлн вон, что составляет более 40% от числа впервые покупающих жилье в Сеуле.
