Hoạt động cấp phép xây nhà tại Mỹ nhìn chung chưa tăng trưởng, nhưng chênh lệch giữa các bang rất rõ. Báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu Bất động sản thuộc Đại học Nevada, Las Vegas cho biết số giấy phép nhà ở trong giai đoạn tháng 1-8/2026 gần như ngang mức cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, Idaho, South Carolina và North Carolina đều có lượng giấy phép cao hơn đáng kể so với mặt bằng cả nước. Các dự án được cấp phép có thể bổ sung nguồn cung nhà ở vào năm 2028-2029, qua đó tác động đến giá nhà và khả năng chi trả tại địa phương.
Idaho dẫn đầu về giấy phép trên đầu người
Tính trên mỗi 1.000 cư dân, mức bình quân toàn quốc là 2,83 căn được cấp phép. Idaho, South Carolina và North Carolina đều có tỷ lệ cao hơn gấp đôi mức này. Trong nhóm 10 bang đứng đầu báo cáo, Idaho xếp thứ nhất với 12.994 căn được cấp phép trong 8 tháng đầu năm 2026, cao hơn bình quân toàn quốc 126%.
Báo cáo cũng đánh giá nguồn cung bằng số căn được cấp phép trên mỗi 1.000 hộ gia đình chịu gánh nặng chi phí nhà ở. Tiêu chí này áp dụng với các hộ dành ít nhất 30% thu nhập cho nhà ở. Theo thước đo đó, Idaho tiếp tục đứng đầu nước Mỹ.
Tuy nhiên, số giấy phép tăng không đồng nghĩa nhà ở tại bang đã trở nên dễ chi trả hơn. Ước tính của báo cáo cho thấy thu nhập hộ gia đình ở Idaho cần cao hơn hiện tại 47% để trở lại mức khả năng chi trả năm 2018. Khi đó, giá một căn nhà ở mức trung vị tương đương 28,7% thu nhập trung vị của hộ gia đình; tỷ lệ này hiện đã tăng lên 42,1%.
South Carolina đứng đầu về nguồn cung trong quy trình triển khai
South Carolina xếp thứ nhất trong bảng đánh giá tổng hợp về nguồn cung nhà ở đang trong quy trình triển khai, dựa trên bốn chỉ số, trong đó có số giấy phép trên mỗi 1.000 cư dân. Bang này cấp phép 33.822 căn trong 8 tháng đầu năm 2026, đứng thứ hai cả nước khi xét theo quy mô dân số và cao hơn mức toàn quốc 114%. Số giấy phép tăng 5% so với cùng kỳ năm 2025 và tăng 15% so với cùng kỳ năm 2023.
Về khả năng chi trả, thu nhập của người dân South Carolina cần tăng khoảng 35% để trở lại mức năm 2018, thấp hơn khoảng cách tại Idaho. Nicholas Irwin, đồng tác giả báo cáo kiêm giám đốc nghiên cứu của Trung tâm Nghiên cứu Bất động sản thuộc Đại học Nevada, Las Vegas, cho biết khu vực hai bang Carolina và Idaho đang dẫn đầu về xây dựng nhà ở; một số bang đã triển khai biện pháp khuyến khích tăng nguồn cung.
Quỹ đất và tăng dân số chi phối nhịp xây dựng
Irwin nhận định South Carolina, Idaho, North Carolina, Kansas và Nebraska có nhiều đất có thể phát triển, trong khi đất là đầu vào quan trọng của hoạt động xây nhà. Quyết định khởi công của các nhà phát triển cũng phụ thuộc vào việc họ có nhận thấy nhu cầu đang tăng hay không.
Theo Irwin, nguồn cung nhà ở tăng có thể tạo áp lực giảm lên giá nhà. Nếu tiền lương tiếp tục tăng qua từng năm, khả năng chi trả nhà ở có thể được cải thiện. Tuy vậy, chỉ nhìn vào số giấy phép là chưa đủ để đánh giá tình hình nhà ở của một bang. Cần xét thêm tốc độ tăng dân số, tốc độ hình thành hộ gia đình và tỷ lệ cư dân phải dành phần lớn thu nhập cho nhà ở. Nhu cầu và điều kiện xây dựng cũng khác nhau giữa các bang.
Đà cấp phép tại Tennessee chậm lại
Tennessee nằm trong nhóm 10 bang có lượng giấy phép cao nhất, với 3,88 căn trên mỗi 1.000 cư dân, vượt mức bình quân cả nước. Nhưng xét tổng hợp bốn chỉ số trong báo cáo, bang này đứng thứ 18. Số giấy phép nhà ở tính trên đầu người tại Tennessee giảm 4,9% so với năm 2025 và giảm 18,5% so với năm 2023, cho thấy nhịp cấp phép đã yếu đi trong những năm gần đây.
Báo cáo phản ánh các dự án được cấp phép, không phải số nhà đã hoàn thành. Khả năng nguồn cung mới giúp giảm áp lực giá còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai thực tế, cùng các yếu tố như tăng dân số, hình thành hộ gia đình và mức độ khó khăn về chi phí nhà ở tại từng địa phương.