- Trong bốn tháng đầu năm, khoảng 3,7 nghìn tỷ won Hàn Quốc đã rút khỏi thị trường chứng khoán và trái phiếu, chuyển trực tiếp vào thị trường nhà ở thực tế, dẫn đến việc tái định giá tài sản nhà ở tại các khu vực trung tâm của Seoul. Các khu vực cao cấp truyền thống như Gangnam, Songpa, Seocho trở thành nơi tiếp nhận chính của dòng vốn này.
- Nguồn cung xuất hiện sự gián đoạn cấu trúc. Trong quý đầu tiên, khối lượng hoàn thành xây dựng trên toàn quốc của Hàn Quốc giảm 45% so với cùng kỳ năm trước, khối lượng hoàn thành tại khu vực trung tâm Seoul cũng giảm gần 30%, nguồn cung nhà ở mới không đủ càng làm tăng tính đàn hồi của giá cả.
- Xu hướng giảm đòn bẩy của tầng lớp có giá trị tài sản cao rõ rệt, tỷ lệ mua nhà hoàn toàn bằng tiền mặt tại khu vực trung tâm Seoul đạt mức cao kỷ lục. Thế hệ trẻ trở thành lực lượng mua chính trong đợt này, tỷ lệ nhóm khoảng 30 tuổi trong số người mua nhà lần đầu tăng đáng kể.
Tái định giá tài sản khu vực trung tâm đáng kể
Theo dữ liệu thống kê mới nhất từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc, trong hơn bốn tháng đầu năm nay, một lượng lớn thanh khoản ban đầu được phân bổ vào thị trường chứng khoán và trái phiếu đã chuyển hướng, khoảng 3,7 nghìn tỷ won đã chảy vào thị trường nhà ở. Trong đó, khu vực Seoul trở thành nơi tiếp nhận chính của dòng vốn, thu hút khoảng 2,44 nghìn tỷ won, đặc biệt tập trung vào các khu vực cao cấp truyền thống như Gangnam, Songpa và Seocho.
Sự thay đổi hướng dòng vốn đã trực tiếp thúc đẩy giá tài sản khu vực trung tâm tăng lên. Giá nhà ở Seoul trong tháng 4 tăng 9,56% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng trung bình tại ba khu vực Gangnam và các khu vực nóng được gọi là "Ma Long Thành" mở rộng lên 15,7%, một số tài sản nhà ở nóng tăng giá trị khoảng 2 tỷ won trong một năm.
Mất cân bằng cung cầu và áp lực chi phí đẩy giá tài sản lên cao
Ngoài việc dòng vốn thúc đẩy, sự giảm mạnh ở phía cung là nguyên nhân chính dẫn đến biến động giá tài sản lần này. Do giá vật liệu xây dựng quốc tế liên tục tăng cao, chi phí lao động tăng và rủi ro vỡ nợ của các công ty xây dựng tăng lên, khối lượng hoàn thành xây dựng trên toàn quốc của Hàn Quốc trong quý đầu tiên giảm mạnh 45% so với cùng kỳ năm trước, khối lượng hoàn thành tại khu vực Seoul cũng giảm gần 30%.
Sự gián đoạn cấu trúc ở phía cung này, cùng với lực mua tiền mặt mạnh mẽ trên thị trường, tạo ra sự mất cân đối cung cầu rõ rệt, càng củng cố tính chất chống lạm phát và không gian tăng giá của bất động sản khu vực trung tâm. Đối với những người mua có nguồn vốn dồi dào, nhà ở khu vực trung tâm đang được tái định giá như một tài sản vừa khan hiếm, vừa có tính bảo toàn giá trị và chức năng phòng ngừa rủi ro.
Tỷ lệ giao dịch hoàn toàn bằng tiền mặt đạt mức cao kỷ lục
Trong đợt điều chỉnh hướng dòng vốn này, chiến lược phân bổ tài sản của tầng lớp có giá trị tài sản cao thể hiện rõ đặc điểm giảm đòn bẩy và giảm tài chính hóa. Hồ sơ giao dịch nhà ở tại ba khu vực Gangnam của Seoul trong tháng 4 cho thấy, tỷ lệ mua nhà hoàn toàn không phụ thuộc vào vay ngân hàng, sử dụng toàn bộ tiền mặt tự có và lợi nhuận từ đầu tư chứng khoán để thanh toán đã tăng lên 41,2%.
Trong giai đoạn từ 2020 đến 2025, tỷ lệ mua hoàn toàn bằng tiền mặt đối với các căn nhà có giá trên 1,5 tỷ won duy trì dưới 5%, nhưng trong tháng 4 năm nay tỷ lệ này đã tăng đột ngột lên 13,2%, đạt mức cao kỷ lục. Điều này có nghĩa là lực mua nhà ở khu vực trung tâm trong đợt này ít nhạy cảm hơn với biến động lãi suất, cũng làm suy yếu sự ràng buộc trực tiếp của điều chỉnh tín dụng truyền thống đối với thị trường cao cấp.
Lực mua trẻ trở thành yếu tố tăng trưởng quan trọng
Đồng thời, thế hệ trẻ khoảng 30 tuổi trở thành nhóm mua chính trong đợt này. Trong bốn tháng đầu năm, quy mô vốn liên quan đến mua nhà đạt 1,2592 nghìn tỷ won, chiếm hơn 40% trong số người mua nhà lần đầu tại Seoul. Sự tập trung của lực mua trẻ vào thị trường, phản ánh sự lo ngại về phân bổ tài sản tại các thành phố trung tâm và kỳ vọng về phân tầng thu nhập, tài sản đồng thời được củng cố.
Các nhà phân tích cho rằng, nếu dòng vốn từ thị trường chứng khoán tiếp tục chảy vào tài sản nhà ở, trong khi tốc độ phục hồi nguồn cung nhà mới hạn chế, giá cả khu vực trung tâm Seoul có thể tiếp tục được hỗ trợ. Nhưng xu hướng này cũng có thể làm gia tăng sự phân hóa tài sản và mất cân đối định giá khu vực, các chính sách tiếp theo có thể cần tìm kiếm sự cân bằng giữa việc ổn định kỳ vọng nhà ở và kiềm chế bong bóng cấu trúc.
