Vốn chủ sở hữu nhà tại Mỹ tiếp tục tăng, thúc đẩy nhiều hộ gia đình vay tiền để sửa nhà, trả nợ lãi suất cao, trang trải học phí hoặc bổ sung chi tiêu sinh hoạt. Tuy nhiên, lãi suất đi lên cũng khiến hình thức vay dựa trên giá trị căn nhà trở nên đắt đỏ hơn. Mục đích sử dụng vốn, thời điểm cần tiền và khả năng đáp ứng khoản thanh toán hàng tháng nếu lãi suất thay đổi là những yếu tố quan trọng khi chọn sản phẩm vay.
Vốn chủ sở hữu nhà đạt 35.800 tỷ USD
Giá nhà tăng cùng với mặt bằng lãi suất thế chấp thấp trong thập kỷ qua đã đưa tổng vốn chủ sở hữu nhà của các hộ gia đình Mỹ lên mức kỷ lục 35.800 tỷ USD trong năm 2026, tăng 2,2% so với năm 2025 và gần gấp bốn lần mức năm 2012. Dữ liệu của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) cho thấy nguồn tài sản này ngày càng là một kênh huy động vốn quan trọng đối với nhiều gia đình.
Trong nửa đầu năm 2026, hơn một triệu người Mỹ vay dựa trên vốn chủ sở hữu nhà, mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ 2022. Dữ liệu của Intercontinental Exchange cũng cho thấy hạn mức tín dụng thế chấp nhà lãi suất thả nổi (HELOC) vẫn là một trong những lựa chọn phổ biến nhất, xét cả số tiền vay lẫn số người vay.
Tái cấp vốn rút tiền mặt tăng trở lại
Hoạt động tái cấp vốn rút tiền mặt (cash-out refinance) gần đây cũng gia tăng. Hình thức này thay khoản thế chấp hiện tại bằng một khoản vay mới, với lãi suất được xác lập lại. Trong 12 tháng tính đến ngày 30/6/2026, số chủ nhà chọn phương án này tăng 12%; so với năm 2024, mức tăng là 33%. Trong cùng kỳ, số HELOC chỉ tăng 1%.
Fed tăng lãi suất vào mùa thu và phát tín hiệu lãi suất có thể tiếp tục đi lên, khiến chi phí vay dựa trên vốn chủ sở hữu nhà tăng theo. Hiện lãi suất các khoản vay thế chấp thứ nhất và thứ hai nằm trong khoảng 7%–8,5%. Dù vậy, vay thế chấp vẫn có thể rẻ hơn một số hình thức vay khác. Michael Fratantoni, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (Mortgage Bankers Association), cho biết việc dùng khoản vay này để trả nợ thẻ tín dụng, vay sinh viên hoặc vay mua ô tô có lãi suất cao vẫn có thể hợp lý.
Chọn khoản vay cố định hay hạn mức linh hoạt
Người vay cần cân nhắc số tiền cần thiết, thời điểm giải ngân và mức độ chấp nhận rủi ro lãi suất. Khoản vay thế chấp nhà với lãi suất cố định có thể phù hợp khi cần thanh toán một khoản lớn ngay từ đầu; HELOC linh hoạt hơn nếu cần rút tiền theo từng đợt. Charley Corbett, chuyên gia hoạch định tài chính được chứng nhận tại Naples, Florida, cho rằng khoản vay thế chấp nhà phù hợp với nhu cầu vốn một lần, còn HELOC có thể đáp ứng nhu cầu vốn kéo dài và linh hoạt.
Lãi suất HELOC biến động theo thị trường. Steven Rogé, chuyên gia hoạch định tài chính được chứng nhận tại Beverly, Massachusetts, lưu ý rằng nếu mức tăng lãi suất từ một đến hai điểm phần trăm có thể gây áp lực đáng kể lên ngân sách gia đình, khoản vay lãi suất cố định có thể là lựa chọn thận trọng hơn. Trước khi ký hợp đồng, người vay nên tính đến tác động của biến động lãi suất đối với khoản thanh toán hàng tháng.
Khoản vay thế chấp nhà, HELOC và tái cấp vốn rút tiền mặt có cấu trúc cũng như chi phí khác nhau. Khi lãi suất tăng, nhà vẫn có thể là nguồn vốn vay, nhưng người vay cần xác định rõ mục đích sử dụng tiền, khả năng trả nợ và mức độ khoản chi có thể thay đổi nếu lãi suất biến động.