Lãi suất vay mua nhà tại Mỹ đã vượt 7%, khiến phương án trả toàn bộ bằng tiền mặt trở nên hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, nếu phải bán tài sản đầu tư để gom tiền, người mua có thể phát sinh thuế lãi vốn, giảm lượng tiền dự phòng và bỏ lỡ cơ hội để tài sản tiếp tục sinh lời. Các cố vấn tài chính cho rằng không nên chỉ so sánh lãi suất với khoản trả góp hằng tháng; quyết định còn phụ thuộc vào tình hình thuế, thời gian đầu tư, mức chịu rủi ro và quỹ tiền mặt. Một số người mua cũng có thể kết hợp tiền mặt với khoản vay.
Cân nhắc toàn bộ danh mục tài sản
Thomas Pontius, Giám đốc hoạch định tài chính tại Kayne Anderson Rudnick Investment Management, cho biết người mua nên nhìn vào toàn bộ danh mục đầu tư và xác định khoản tiền mua nhà sẽ lấy từ đâu. Nếu có thể kiểm soát chi phí thuế khi bán tài sản và giữ lại một phần vốn để tiếp tục đầu tư, lợi nhuận tiềm năng có thể bù đắp một phần chi phí vay. Tuy nhiên, kết quả phụ thuộc vào hiệu quả đầu tư và không được đảm bảo.
Rachel Scholl, lãnh đạo mảng cho vay thế chấp tại Merrill Lynch, lưu ý rằng vay tiền không mặc nhiên là lựa chọn bất lợi. Điều quan trọng là khoản nợ phù hợp ra sao với danh mục đầu tư, quỹ dự phòng và kế hoạch nhà ở. Một số khách hàng nhờ quan hệ ngân hàng hoặc quy mô tài sản có thể thương lượng mức lãi suất khoảng 5,5%-6%, thấp hơn bình quân thị trường hiện nay; điều kiện thực tế khác nhau tùy từng khách hàng.
Chi phí vay vẫn là yếu tố người mua cần tính đến. Rich Arzaga, nhà sáng lập kiêm CEO của The Real Estate Whisperer, dự đoán lãi suất còn có thể tăng. Trong khi đó, Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ, gần đây nhận định người mua nên xem mức lãi suất quanh 7% là “bình thường mới”.
Bán tài sản đầu tư có thể phát sinh thuế lãi vốn
Trả tiền mặt giúp người mua không phải thanh toán khoản vay hằng tháng, nhưng bán tài sản đầu tư để huy động vốn có thể dẫn đến hóa đơn thuế lãi vốn đáng kể. Jason Juhl, đối tác kiêm cố vấn tài sản tại Carson Wealth, nhấn mạnh rằng đủ khả năng mua nhà và chọn cách thanh toán phù hợp nhất là hai vấn đề riêng biệt.
Loại tài sản được bán để lấy tiền cũng ảnh hưởng đến nghĩa vụ thuế. Theo Juhl, tài khoản đầu tư chịu thuế thường là nguồn vốn thuận lợi hơn: tài sản được nắm giữ trên một năm thường chịu thuế lãi vốn dài hạn từ 0% đến 20%. Trong khi đó, khoản rút từ IRA truyền thống hoặc tài khoản 401(k) thường bị đánh thuế như thu nhập thông thường. Mức thuế cụ thể tùy hoàn cảnh; rút tiền sớm từ tài khoản hưu trí cũng có thể kéo theo khoản phạt hoặc chi phí bổ sung.
Người mua không nhất thiết phải chọn giữa trả toàn bộ bằng tiền mặt và vay theo cách thông thường. Juhl cho biết nhiều khách hàng dùng khoảng 50% tiền mặt và 50% vốn vay để chia sẻ chi phí. Sau đó, người vay có thể cân nhắc tái khấu hao khoản vay: trả một khoản lớn vào dư nợ gốc rồi đề nghị bên cho vay tính lại các khoản thanh toán tiếp theo dựa trên số dư gốc thấp hơn. Người mua cần xác nhận với bên cho vay về khả năng áp dụng và điều kiện cụ thể.
Giai đoạn nghỉ hưu và nhu cầu tiền mặt ảnh hưởng lựa chọn
Tuổi tác, mục đích mua nhà và mức chịu rủi ro đều có thể làm thay đổi quyết định vay. Pontius cho biết cố vấn cần tìm hiểu khách hàng đang thu nhỏ diện tích nhà ở hay mua nhà lớn hơn để đáp ứng nhu cầu gia đình. Người sắp nghỉ hưu có thể ít muốn phải gánh khoản nợ lớn sau khi nghỉ làm.
Với người đã nghỉ hưu, khả năng tiếp cận tiền mặt cũng rất quan trọng. Juhl cho rằng cố vấn cần cùng khách hàng cân nhắc sự an tâm khi giữ tài sản có tính thanh khoản với lợi nhuận đầu tư tiềm năng, đồng thời xem xét liệu nên bán tài sản, mua nhà bằng tiền mặt hay duy trì một khoản vay thế chấp ở mức nhất định để phù hợp với nhu cầu sinh hoạt.
Khoản vay chỉ trả lãi, không trả gốc, cũng là một lựa chọn. Theo Pontius, hình thức này giúp giảm khoản chi trước mắt, nhưng dư nợ gốc không giảm theo các kỳ thanh toán. Người mua cần tính đặc điểm đó vào kế hoạch dòng tiền và nợ dài hạn, thay vì chỉ nhìn vào khoản trả hằng tháng hiện tại.
Dùng các kịch bản để so sánh phương án vay
Ngay cả khi không trực tiếp hỗ trợ khách hàng xin vay thế chấp, cố vấn tài chính vẫn có thể giúp họ so sánh lãi suất và đưa khoản vay mua nhà vào kế hoạch tài chính tổng thể. Arzaga khuyến nghị sử dụng phần mềm lập kế hoạch để so sánh các phương án, tính chi phí thuế, giá vốn của tài sản đầu tư và khoản phạt hoặc chi phí có thể phát sinh khi rút tiền sớm.
Với người mua nhà, câu hỏi không chỉ là lãi suất hiện tại có cao hay không. Việc huy động tiền đặt cọc hoặc toàn bộ giá mua còn có thể ảnh hưởng thế nào đến thuế, danh mục đầu tư và tiền dự phòng cũng cần được tính đến. Trả toàn bộ bằng tiền mặt giúp giảm nợ nhưng có thể thu hẹp thanh khoản; vay tiền giúp giữ lại một phần tiền mặt nhưng phát sinh chi phí lãi vay. Tỷ lệ phù hợp tùy thuộc vào cơ cấu tài sản, điều kiện vay và mục đích sử dụng vốn của từng người.