Kế hoạch vay thế chấp 50 năm của Trump gây chấn động giới tài chính
Tổng thống Hoa Kỳ Donald Trump gần đây đã đề xuất kế hoạch cho phép Fannie Mae và Freddie Mac cung cấp khoản vay thế chấp kỳ hạn 50 năm, nhằm giảm chi phí hàng tháng cho người mua nhà và kích thích nhu cầu bất động sản. Tuy nhiên, ý tưởng này ngay khi được công bố đã gây nên làn sóng tranh cãi trong giới tài chính.
Trump đăng tải trên Truth Social rằng các khoản vay kỳ hạn dài sẽ “giúp nhiều người Mỹ thực hiện giấc mơ sở hữu nhà”. Giám đốc Cục Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), Bill Pulte, cũng nói rằng kế hoạch này “có thể thay đổi cuộc chơi”. Tuy nhiên, nhiều nhà phân tích cảnh báo rằng chính sách này có thể mang lại những tác động sâu xa, khả năng tái diễn rủi ro tương tự như cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.
Giảm chi phí hàng tháng đồng thời tăng gánh nặng lãi suất
Cốt lõi của khoản vay 50 năm là kéo dài thời hạn trả nợ để giảm chi phí hàng tháng. Theo tính toán của nhiều tổ chức, đối với một ngôi nhà trị giá 400,000 đô la, nếu người mua chọn vay 50 năm thay vì 30 năm, mỗi tháng có thể tiết kiệm được khoảng 200 đô la.
Nhưng cái giá phải trả cũng ấn tượng không kém: nếu lãi suất duy trì ở mức 6.22%, số lãi phải trả cuối cùng sẽ nhiều hơn khoản vay 30 năm tới hơn 330,000 đô la - gần bằng giá một ngôi nhà. Các chuyên gia cho biết, cấu trúc này tuy làm giảm áp lực trả nợ ngắn hạn, nhưng lại tăng gánh nặng nợ gia đình trong dài hạn và trì hoãn tích lũy tài sản.
Đồng chủ tịch phụ trách chứng khoán của Guggenheim, Jim Millstein, cho biết lãi suất thị trường sẽ không ổn định do việc gia hạn. Các tổ chức cho vay sẽ phải tăng lãi suất để bù đắp rủi ro tín dụng cao hơn, từ đó xóa tan mọi khoảng trống tiết kiệm chi phí hàng tháng.
Nợ nần truyền đời? Người mua nhà có thể vướng vào vòng xoáy trả nợ suốt đời
Các chuyên gia lo ngại rằng việc gia hạn thời hạn vay có thể dẫn đến “trả nợ thế chấp suốt đời”. Hiện nay, độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu tại Mỹ đã tăng lên 40, và nếu đăng ký vay 50 năm, nghĩa là đa số sẽ trả hết nợ vào khoảng 90 tuổi.
Giám đốc chính sách công của Cotality, Pete Carroll, thẳng thắn: “Điều này sẽ dẫn đến việc nợ nần truyền qua các thế hệ chứ không phải tích lũy tài sản.” Ông cảnh báo, khoản vay siêu dài không chỉ làm người đi vay khó xây dựng giá trị tài sản mà còn có thể gia tăng nguy cơ vỡ nợ trong chu kỳ suy thoái kinh tế.
Ngoài ra, đứng trước các tình huống bất ngờ như thất nghiệp, ly hôn hoặc các vấn đề sức khỏe, khoản vay thế chấp siêu dài sẽ khiến người vay khó thoát khỏi nợ nần. So với đó, khoản vay 30 năm truyền thống vẫn có những lợi thế rõ rệt về tính thanh khoản và rủi ro có thể kiểm soát.
Giá nhà có thể tiếp tục tăng cao
Một số nhà kinh tế cho rằng vay thế chấp 50 năm không thực sự giải quyết được vấn đề khả năng chi trả nhà ở. Nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Môi giới Bất động sản California, Jordan Levine, chỉ ra rằng nếu việc gia hạn cho phép nhiều người đủ điều kiện vay hơn, điều này lại đẩy giá nhà lên cao và làm tăng chi phí mua nhà.
“Đây không phải là giải pháp giảm bớt gánh nặng mà chỉ là cách hoãn rủi ro.” Levine nhận định. Khi nhu cầu bị kích thích một cách nhân tạo, nguy cơ bong bóng bất động sản có thể lại tăng.
Vẫn còn những rào cản pháp lý và giám sát cần được giải quyết
Trên thực tế, Mỹ đã từng thử nghiệm các mô hình tương tự trước đây. Vào đầu thập kỷ 2000, Fannie Mae đã cung cấp sản phẩm vay 40 năm, nhưng đã bị các cơ quan giám sát dừng lại sau cuộc khủng hoảng tài chính. Năm 2014, Cục Tài chính Nhà ở Liên bang đã rõ ràng cấm các khoản vay có thời hạn quá 30 năm được chính phủ hỗ trợ.
Nếu kế hoạch của Trump muốn triển khai vay 50 năm, Quốc hội phải sửa đổi luật pháp hiện hành. Nhà phân tích Jaret Seiberg của TD Cowen cho biết, ngay cả khi các cơ quan giám sát tự phê duyệt, cũng cần hơn một năm để kiểm tra và đánh giá rủi ro.
Người sáng lập Trung tâm Chính sách Tài chính Nhà ở của Viện Đô thị, Laurie Goodman, chỉ ra rằng liệu các nhà đầu tư có sẵn lòng mua chứng khoán hỗ trợ khoản vay 50 năm hay không vẫn còn chưa rõ. Một khi không đủ nhu cầu đầu tư, tính thanh khoản của hệ thống tài chính có thể bị ảnh hưởng.
Chuông cảnh báo hệ thống tài chính một lần nữa vang lên
Nhiều chuyên gia nhớ lại, một trong những nguyên nhân châm ngòi khủng hoảng tài chính năm 2008 chính là sự tràn lan của các khoản vay thế chấp rủi ro cao. Thời điểm đó, khoản vay với số tiền đặt cọc thấp và sản phẩm cho vay dưới chuẩn đã khiến nhiều người mua nhà rơi vào tình trạng không thể trả nợ, cuối cùng dẫn đến rủi ro hệ thống.
Cựu quan chức tái cơ cấu của Bộ Tài chính Hoa Kỳ, Millstein cảnh báo: “Lịch sử đã chứng minh, việc cố gắng sử dụng khoản vay siêu dài để che giấu vấn đề khả năng chi trả thường dẫn đến thảm họa.”
Trong bối cảnh này, giới chuyên môn đều kêu gọi chính phủ nên tập trung vào việc cải thiện nguồn cung nhà ở, ổn định lãi suất và giảm lạm phát, chứ không nên kéo dài thời hạn vay. Như nhà kinh tế Joel Berner của Realtor.com nói: “Giải pháp thực sự là cân bằng giữa giá cả và thu nhập, chứ không phải gánh nặng nợ nần nửa thế kỷ cho người Mỹ.”
