- 韓國前四個月約3.7萬億韓元資金自證券與債券市場流出，直接注入實體住宅市場，引發首爾核心區域住宅資產估值重估。江南、松坡、瑞草等傳統高端板塊成爲主要資金承接地。
- 供給端出現結構性斷層。第一季度韓國全國建築完工量同比減少45%，首爾核心區域完工量同步縮減近三成，新增住宅供應不足進一步放大價格彈性。
- 高淨值階層去槓桿趨勢明顯，首爾核心區全現金置業比例創歷史新高。年輕世代成爲本輪買盤絕對主力，首次購房者中約30歲左右羣體佔比顯著提升。
核心區域資產估值顯著重估
根據韓國國土交通部發布的最新統計數據，今年前四個多月內，大量原本配置於股票與債券市場的流動性出現轉向，約有3.7萬億韓元資金流入住宅市場。其中，首爾地區成爲主要資金承載地，吸納約2.44萬億韓元，特別集中於江南區、松坡區以及瑞草區等傳統核心豪宅板塊。
資金流向的轉變直接推動核心區域資產價格上揚。首爾4月份住宅價格同比漲幅達到9.56%，江南三區及被稱爲“麻龍城”的特定熱門板塊平均漲幅擴大至15.7%，部分熱門住宅資產在一年內估值上浮約2億韓元。
供需失衡與成本壓力推升資產價格
除資金面推動外，供給端大幅縮減是導致此次資產價格變動的主要原因。受國際建築材料價格持續走高、勞動力成本提升以及建築企業債務違約風險上升等因素疊加，韓國今年第一季度全國建築完工量同比大幅下滑45%，首爾地區建築完工量也縮減近三成。
這種供給端結構性斷層，與市場上強勁的現金買盤形成鮮明的供需錯配，進一步強化核心區域房產的抗通脹屬性與溢價空間。對於資金充裕的買家而言，核心區住宅正在被重新定價爲兼具稀缺性、保值屬性與避險功能的資產。
全現金交易比例創歷史新高
在此輪資金流向調整中，高淨值階層的資產配置策略呈現出明顯的去槓桿、去金融化特徵。4月份首爾江南三區住宅交易記錄顯示，完全不依賴銀行貸款、全額使用自有現金及股票投資收益結算的置業比例升至41.2%。
2020年至2025年期間，售價超過15億韓元的高價住宅中，全現金購買比例長期維持在5%以下，而今年4月該比例驟增至13.2%，創下歷史新高。這意味着本輪核心區住宅買盤對利率變動的敏感度有所下降，也削弱了傳統信貸調控對高端市場的直接約束。
年輕買盤成爲重要增量
與此同時，約30歲左右的年輕一代成爲此輪購買的主力羣體。前四個月相關置業資金規模達到1.2592萬億韓元，在首爾首次購房者中佔比超過四成。年輕買盤的集中入場，反映出核心城市資產配置焦慮與收入、財富分層預期的同步強化。
分析人士認爲，若證券市場資金持續流向住宅資產，而新屋供應恢復速度有限，首爾核心區域價格可能繼續獲得支撐。但這一趨勢也可能加劇財富分化和區域估值失衡，後續政策層面或需在穩定住房預期與抑制結構性泡沫之間尋找平衡。
