海外买家在大都市圈占比明显上升
日本国土交通省近日公布的最新住宅交易调查显示，海外资金正以前所未有的速度进入日本房地产市场。以东京、大阪等核心都市圈为代表的区域，新建住宅交易中来自海外居住者的占比显著攀升，形成该调查启动以来最突出的结构性变化。
尽管整体比例仍处相对低位，但增幅之快已引发政府及房地产行业的警觉。根据官方登记资料整理的数据，2025年上半年，东京都新建住宅买家中，登记地址位于海外者占比达到3.0%，较前一年整整翻倍。尤其是在千代田区、中央区、港区等东京核心6区，相关比例飙升至7.5%，显示高端住宅市场成为海外资金最活跃的区域。
除了首都圈之外，札幌市以及神奈川县的海外购房占比也出现不同程度上涨。业内人士指出，随着日元贬值、日本房地产资产相对于全球主要城市的性价比提升，海外买家在住宅市场的存在感迅速增强。
高端房产受追捧 投机风险受到关注
目前海外买家在日本房地产市场的参与主要集中在大城市内的新建公寓，特别是核心地段的小户型或高端住宅项目。开发商反馈称，部分新项目甚至出现海外客户在预售阶段集中预订的情况，部分买家将房地产视为价值储备或投资渠道。
然而，交易增加并不代表风险消失。多位市场观察人士认为，若海外资金涌入以投资和短期套利为主要目的，可能在供给有限的都市圈形成价格推升压力，加剧本地居民购房负担。
东京房地产分析师指出：“这类购房行为并非都意味着定居需求，若比例进一步提升，市场可能出现价格与实际居住需求脱节的结构性风险。”
政府释放警示 将研究抑制投机措施
面对新趋势，日本政府已开始采取更为积极的表态。国土交通大臣金子恭之在例行记者会上强调，日本不鼓励任何类型的投机性房地产交易，无论买家来自国内还是海外。他指出，政府将与开发商、行业组织及地方政府合作，研究是否需要推出针对投机性购房的抑制性工具。
由于日本不以“国籍”作为房地产登记字段，此次调查主要依据居住地址判断是否属于海外买家。尽管数据并不反映投资目的，但其上升趋势已被视为政策讨论的重要信号。
行业与专家呼吁建立更完善监测机制
房地产行业人士建议，日本应建立更常态化的数据追踪体系，以便在市场变化初期及时采取措施。部分专家指出，在全球资金流动性仍处高位的背景下，日本房地产作为避险资产的吸引力可能继续提升，海外买家占比未来仍可能继续扩大。
经济学者分析，日本若希望避免房价长期脱离收入增长趋势，应在加强监管、扩大住房供给、提高市场透明度等方面同步推进。
