UMH Properties generó 20,4 millones de dólares en fondos procedentes de las operaciones (FFO) en el tercer trimestre, después de abonar 5,3 millones en dividendos preferentes. Al precio citado, sus acciones preferentes Serie D ofrecen una rentabilidad aproximada del 7,58%, que ronda el 7,7% si se calcula sin tener en cuenta el próximo dividendo. Estos títulos acumulativos están respaldados por la cartera inmobiliaria de la compañía, aunque su perfil de ingresos también depende del coste de la deuda, el nivel de endeudamiento y la cobertura de los dividendos.
145 comunidades de viviendas prefabricadas
UMH Properties es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) que opera 145 comunidades de viviendas prefabricadas en 12 estados de Estados Unidos. Es propietaria de 142 de ellas, que suman más de 27.000 parcelas urbanizadas. En unas 11.400 hay viviendas de alquiler ocupadas por residentes.
El EBITDA ajustado del tercer trimestre se acercó a los 36 millones de dólares, un aumento interanual de aproximadamente el 7%. Sin embargo, esta medida excluye los gastos por intereses; por ello, el FFO permite apreciar mejor cómo incide el encarecimiento de la financiación en los resultados operativos.
El crecimiento del FFO compensa el mayor coste financiero
UMH indicó que el cupón medio de su deuda más antigua se sitúa en la parte alta del rango del 4%, mientras que el coste de las refinanciaciones recientes ha llegado a la zona baja del 6%. Los préstamos de su línea de crédito actual tienen un coste en torno a la parte baja del 5%. La dirección prevé recurrir a esa línea antes de plantearse emitir acciones ordinarias o preferentes.
Hasta ahora, el aumento de los ingresos por alquileres ha bastado para contrarrestar el efecto del alza de los gastos por intereses. El FFO del tercer trimestre fue de 20,4 millones de dólares, o 0,24 dólares por acción, después de descontar 5,3 millones en dividendos preferentes. Antes de esos pagos, el FFO se situó cerca de los 26 millones; aproximadamente una quinta parte se destinó a los dividendos preferentes. UMH mantiene su previsión de un FFO de alrededor de 1 dólar por acción para el ejercicio fiscal en curso.
Deuda y composición del balance
Al cierre del tercer trimestre, UMH declaró unos 880 millones de dólares de patrimonio contable: cerca de 340 millones correspondían a capital preferente y más de 500 millones a capital ordinario. La deuda total rondaba los 860 millones, incluidos 543 millones de deuda hipotecaria.
Entre sus activos figuraban casi 100 millones de dólares en efectivo, inversiones en empresas conjuntas y valores negociables, además de algo más de 160 millones en existencias y pagarés por cobrar. Los inmuebles tenían un valor contable aproximado de 1.400 millones, frente a casi 600 millones en depreciación acumulada. Estas cifras describen la cartera en libros, pero no determinan cuánto podría obtener la compañía si vendiera sus propiedades.
Dividendos acumulativos de la Serie D
UMH tiene una única serie de acciones preferentes en circulación: la Serie D, que cotiza con el símbolo UMH.PR.D. Su dividendo nominal es del 6,375% y se paga trimestralmente en cuatro entregas de algo menos de 0,40 dólares por acción. Como las acciones cotizan por debajo de su valor nominal de 25 dólares, su rentabilidad actual es de aproximadamente el 7,58%; sin contar el próximo dividendo, ronda el 7,7%. La próxima fecha exdividendo está prevista para el 16 de noviembre.
Los dividendos de la Serie D son acumulativos. Si UMH interrumpe los pagos, los importes pendientes no se cancelan y deberán abonarse más adelante. Esta condición no garantiza que el pago se produzca puntualmente: siguen siendo relevantes el flujo de caja, las opciones de financiación y la capacidad de la empresa para cumplir sus obligaciones.
La compañía también está colocando acciones Serie D en el mercado mediante una oferta «at the market». En los primeros nueve meses del año vendió 664.000 títulos a un precio medio de 21,73 dólares y obtuvo unos ingresos brutos de 14,4 millones. La operación aporta capital adicional, pero también amplía el número de acciones preferentes y las obligaciones futuras de pago de dividendos.
El perfil de las preferentes no es el de las acciones ordinarias
Las estimaciones de consenso sitúan el múltiplo del FFO previsto para las acciones ordinarias de UMH entre 13 y 13,5 veces. Las preferentes, en cambio, ofrecen un dividendo nominal fijo y condiciones acumulativas, por lo que su perfil de rentabilidad es distinto. Esas características no eliminan los riesgos de tipos de interés, crédito o liquidez. El FFO del tercer trimestre, el balance y las emisiones preferentes en curso son algunos de los datos de la empresa que ayudan a contextualizar ambos valores.