- Dalam empat bulan pertama tahun ini, kira-kira 3.7 trilion won Korea Selatan telah mengalir keluar dari pasaran modal dan terus masuk ke pasaran perumahan, menyebabkan penilaian semula aset di kawasan teras meningkat dengan ketara.
- Terdapat jurang struktur di bahagian penawaran, dengan jumlah siap binaan di seluruh negara Korea Selatan pada suku pertama menurun sebanyak 45% berbanding tahun sebelumnya, manakala jumlah siap binaan di kawasan teras Seoul juga berkurang hampir 30%.
- Trend pengurangan leverage dalam kalangan golongan berpendapatan tinggi adalah jelas, dengan nisbah pembelian tunai sepenuhnya di kawasan teras Seoul mencapai tahap tertinggi dalam sejarah, dan generasi muda menjadi kuasa utama dalam pembelian kali ini.
Penilaian Semula Aset di Kawasan Teras Meningkat Ketara
Menurut data statistik terkini yang dikeluarkan oleh Kementerian Tanah, Infrastruktur dan Pengangkutan Korea, dalam lebih empat bulan pertama tahun ini, sejumlah besar kecairan yang pada asalnya diperuntukkan kepada pasaran saham dan bon telah beralih, dengan kira-kira 3.7 trilion won Korea mengalir ke pasaran perumahan. Kawasan Seoul menjadi penerima utama dana ini, menyerap kira-kira 2.44 trilion won, terutamanya tertumpu di kawasan Gangnam, Songpa, dan Seocho yang merupakan kawasan mewah teras tradisional. Perubahan aliran dana ini secara langsung menyebabkan harga aset di kawasan teras meningkat dengan cepat, dengan harga perumahan di Seoul pada bulan April meningkat sebanyak 9.56% berbanding tahun sebelumnya, manakala di tiga kawasan Gangnam dan kawasan popular tertentu yang dikenali sebagai Ma Long City, purata kenaikan harga meningkat kepada 15.7%, dengan beberapa aset perumahan popular mengalami peningkatan penilaian kira-kira 200 juta won dalam setahun.
Ketidakseimbangan Penawaran dan Permintaan serta Tekanan Kos Meningkatkan Harga Aset
Selain daripada dorongan dari segi dana, pengurangan besar di bahagian penawaran adalah sebab utama perubahan harga aset kali ini. Disebabkan oleh kenaikan berterusan harga bahan binaan antarabangsa, kekurangan tenaga kerja, serta peningkatan risiko kegagalan hutang syarikat pembinaan, jumlah siap binaan di seluruh negara Korea Selatan pada suku pertama tahun ini menurun sebanyak 45% berbanding tahun sebelumnya, manakala jumlah siap binaan di kawasan Seoul juga berkurang hampir 30%. Jurang struktur di bahagian penawaran ini, bersama dengan permintaan tunai yang kuat di pasaran, membentuk ketidakpadanan penawaran dan permintaan yang ketara, seterusnya mengukuhkan sifat anti-inflasi dan ruang premium hartanah di kawasan teras.
Nisbah Transaksi Tunai Sepenuhnya Mencapai Tahap Tertinggi dalam Sejarah
Dalam perubahan aliran dana kali ini, strategi peruntukan aset golongan berpendapatan tinggi menunjukkan ciri-ciri pengurangan leverage dan pengurangan kewangan yang jelas. Dalam rekod transaksi perumahan di tiga kawasan Gangnam Seoul pada bulan April, nisbah pembelian yang tidak bergantung sepenuhnya kepada pinjaman bank, menggunakan sepenuhnya tunai sendiri dan hasil pelaburan saham, meningkat kepada 41.2%. Dalam tempoh 2020 hingga 2025, dalam kalangan rumah mewah yang berharga lebih daripada 1.5 bilion won, nisbah pembelian tunai sepenuhnya kekal di bawah 5%, tetapi pada bulan April tahun ini, nisbah tersebut meningkat mendadak kepada 13.2%, mencatatkan tahap tertinggi dalam sejarah. Pada masa yang sama, generasi muda sekitar usia 30 tahun menjadi kuasa utama dalam pembelian kali ini, dengan jumlah dana pembelian dalam empat bulan pertama mencapai 1.2592 trilion won, mewakili lebih daripada 40% pembeli rumah pertama di Seoul.
