Ketika kadar faedah meningkat, Freddie Mac membeli pinjaman perumahan keluarga tunggal bernilai AS$98 bilion pada suku ketiga, mengatasi Fannie Mae yang membeli AS$88 bilion dan kembali mendahului pesaingnya yang lebih besar. Persaingan antara kedua-dua perusahaan tajaan kerajaan (GSE) ini boleh mempengaruhi dasar pengunderaitan mereka terhadap pemberi pinjaman. Namun, perkembangan tunggakan dan peruntukan kerugian kredit menunjukkan bahawa peluasan akses kepada kredit tetap perlu diimbangi dengan kawalan risiko.
Ketua Pegawai Kewangan Freddie Mac, Jim Whitlinger, berkata dalam panggilan keputusan bahawa syarikat itu sedang memperkukuh kedudukan kewangannya dan terus beroperasi dengan keputusan berhemat serta pengurusan risiko sebagai asas. Beliau berkata kekuatan kewangan membolehkan Freddie Mac menyediakan kecairan merentasi kitaran ekonomi, menyokong pemilikan rumah yang mampan serta menjadikan pembiayaan perumahan lebih cekap dan mampu milik.
Pembelian pinjaman meningkat, profil kredit berbeza sedikit
Whitlinger berkata nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) semasa berwajaran purata bagi portfolio sedia ada Freddie Mac ialah 54%, dengan skor kredit 755. Bagi Fannie Mae, skor kredit berkaitan ialah 753 dan LTV selepas pelarasan nilai pasaran ialah 51%. LTV semasa atau yang dilaraskan mengikut pasaran mengambil kira perubahan harga rumah dan pembayaran balik peminjam, maka angka ini tidak boleh dibandingkan secara langsung dengan LTV asal ketika pinjaman dikeluarkan. Fannie Mae sebelum ini menyatakan bahawa purata berwajaran LTV asalnya lazimnya lebih tinggi, dengan purata jangka panjang sekitar 78%.
Angka tersebut menggambarkan keseluruhan portfolio sedia ada, bukannya piawaian pengunderaitan bagi pinjaman yang baru dibeli pada suku berkenaan. Menurut Whitlinger, kenaikan kadar tunggakan serius berbanding tahun lalu sebahagian besarnya berpunca daripada prestasi pinjaman yang dikeluarkan antara 2022 hingga 2024. Beberapa ukuran tunggakan dalam portfolio pinjaman keluarga tunggal dan berbilang keluarga bagi kedua-dua GSE turut meningkat. Ini menjadikan risiko kredit pertimbangan penting ketika mereka bersaing mendapatkan perniagaan pinjaman.
Penganalisis BTIG berkata komponen kerugian kredit Freddie Mac berubah lebih besar daripada jangkaan pada suku ini: daripada manfaat kerugian kredit AS$900 juta sebelum ini kepada peruntukan sebanyak AS$800 juta. Fannie Mae juga beralih daripada manfaat kerugian kredit kepada peruntukan dalam tempoh yang sama. Kadar tunggakan serius bagi pinjaman rumah keluarga tunggal kedua-dua syarikat masih di bawah 1%, paras yang rendah mengikut sejarah, tetapi perubahan dalam ukuran tersebut boleh mengehadkan ruang untuk melonggarkan syarat pengunderaitan.
VantageScore 4.0 digunakan bagi sebahagian pinjaman baharu
Kedua-dua GSE menawarkan pilihan kepada pemberi pinjaman untuk menggunakan skor kredit VantageScore 4.0 yang dikemas kini dalam penentuan harga pinjaman. Beberapa syarikat gadai janji berkata ukuran ini membantu sesetengah peminjam mendapatkan kelulusan. Whitlinger berkata kira-kira 6% daripada pinjaman yang dibeli Freddie Mac pada suku ketiga menggunakan skor tersebut.
Pilihan ini memberikan pemberi pinjaman satu lagi cara untuk menilai peminjam, tetapi tidak bermakna piawaian kredit dilonggarkan secara menyeluruh. Freddie Mac dan Fannie Mae masih perlu mengimbangi peluasan kumpulan peminjam dengan kawalan risiko portfolio. Kenaikan tunggakan terkini dan perubahan peruntukan merupakan kekangan nyata dalam pertimbangan itu.
Keuntungan meningkat, jurang modal masih belum selesai
Keuntungan bersih Freddie Mac meningkat kira-kira 17% berbanding setahun lalu kepada AS$3.2 bilion pada suku ketiga. Sehari sebelumnya, Fannie Mae melaporkan pendapatan bersih naik 8% kepada AS$4.2 bilion, paras tertinggi sejak 2023. Selepas peningkatan keuntungan suku tahunan, ekuiti bersih Freddie Mac mencecah AS$81 bilion. Kedua-dua syarikat meneruskan prestasi keuntungan jangka panjang sejak diletakkan di bawah pengawasan konservatori pada 2008, tetapi pertumbuhan keuntungan belum menutup jurang berkaitan keperluan modal.
Whitlinger berkata sehingga akhir suku ketiga 2026, kekurangan modal Freddie Mac ialah AS$98 bilion sebelum mengambil kira keperluan penampan. Sebahagian besar jurang itu berpunca daripada saham keutamaan senior bernilai AS$73 bilion yang tidak diiktiraf sebagai modal kawal selia. Penganalisis Keefe, Bruyette & Woods berkata selepas saham keutamaan senior itu dilaraskan, modal Freddie Mac masih kira-kira AS$21 bilion di bawah paras minimum berkanun.
Penganalisis itu turut menyatakan bahawa keutamaan pembayaran Freddie Mac masih berada di bawah saham keutamaan senior milik kerajaan serta hak keutamaannya ketika pembubaran. Sebarang usaha untuk menamatkan pengawasan konservatori pada masa depan perlu menangani kepentingan keutamaan tersebut, misalnya melalui pengecualian atau penukaran.
Pada masa laporan ini diterbitkan pada Khamis, saham Freddie Mac naik sedikit melebihi 12% kepada AS$4.09, manakala saham Fannie Mae meningkat kira-kira 8% kepada AS$4.48. Perhatian pasaran tertumpu bukan sahaja pada jumlah pembelian pinjaman dan keuntungan, tetapi juga pada tunggakan, kekurangan modal serta aturan modal yang diperlukan untuk keluar daripada pengawasan konservatori.