A UMH Properties gerou 20,4 milhões de dólares em fundos provenientes das operações (FFO) no terceiro trimestre, depois de pagar 5,3 milhões em dividendos preferenciais. Ao preço indicado, as ações preferenciais Série D apresentam um rendimento de cerca de 7,58%, que sobe para aproximadamente 7,7% numa base ex-dividendo. Embora estas ações cumulativas sejam apoiadas pelo portefólio imobiliário da empresa, a sua capacidade de gerar rendimento deve ser analisada em conjunto com os custos de financiamento, o endividamento e a cobertura dos dividendos.
145 comunidades residenciais em 12 estados
A UMH Properties é um fundo de investimento imobiliário (REIT) que opera 145 comunidades de casas pré-fabricadas em 12 estados dos EUA. É proprietária de 142 dessas comunidades, que incluem mais de 27.000 lotes urbanizados. Cerca de 11.400 têm casas arrendadas a residentes.
O EBITDA ajustado do terceiro trimestre aproximou-se dos 36 milhões de dólares, mais cerca de 7% do que no período homólogo. Como o EBITDA exclui os encargos com juros, o FFO é uma medida mais relevante para avaliar o efeito do aumento dos custos de financiamento no desempenho operacional.
Crescimento do FFO amortece custos de financiamento
A UMH indicou que a taxa média dos empréstimos mais antigos se situa na faixa superior dos 4%, enquanto o custo das refinanciações recentes chegou à faixa inferior dos 6%. Os empréstimos ao abrigo da linha de crédito existente têm custos na faixa inferior dos 5%. A administração tenciona recorrer a esta linha antes de ponderar emissões de ações ordinárias ou preferenciais.
Até agora, o aumento das receitas de arrendamento tem sido suficiente para compensar o impacto da subida dos juros. O FFO do terceiro trimestre foi de 20,4 milhões de dólares, ou 0,24 dólares por ação, após o pagamento de 5,3 milhões em dividendos preferenciais. Antes desses dividendos, o FFO ficou perto dos 26 milhões de dólares; aproximadamente um quinto desse montante destinou-se aos pagamentos às ações preferenciais. A UMH mantém a previsão de um FFO de cerca de 1 dólar por ação para o exercício fiscal em curso.
Dívida e composição do balanço
No final do terceiro trimestre, a UMH reportou cerca de 880 milhões de dólares em capital próprio contabilístico, incluindo aproximadamente 340 milhões em capital preferencial e mais de 500 milhões em capital ordinário. A dívida total aproximava-se dos 860 milhões de dólares, dos quais 543 milhões correspondiam a empréstimos hipotecários.
Os ativos incluíam quase 100 milhões de dólares em caixa, investimentos em empreendimentos conjuntos e títulos negociáveis, além de pouco mais de 160 milhões em inventário e notas a receber. Os imóveis tinham um valor contabilístico de cerca de 1,4 mil milhões de dólares, com quase 600 milhões em depreciação acumulada. Estes valores ajudam a contextualizar o portefólio, mas não determinam por quanto os imóveis poderiam ser vendidos.
Dividendos cumulativos da Série D
A UMH tem uma única série de ações preferenciais em circulação: a Série D, negociada com o símbolo UMH.PR.D. A taxa de dividendo nominal é de 6,375%, paga trimestralmente em quatro prestações de pouco menos de 0,40 dólares por ação. Como as ações negoceiam abaixo do valor nominal de 25 dólares, o rendimento atual ronda os 7,58%; numa base ex-dividendo, é de aproximadamente 7,7%. A próxima data ex-dividendo está prevista para 16 de novembro.
Os dividendos da Série D são cumulativos. Se a UMH suspender os pagamentos, os valores em falta não são anulados e terão de ser pagos posteriormente. Esta condição não garante que os pagamentos sejam feitos dentro do prazo. O fluxo de caixa, os acordos de financiamento e a capacidade da empresa para cumprir as suas obrigações continuam, por isso, a ser fatores relevantes.
A UMH também está a emitir ações Série D através de uma oferta ao preço de mercado. Nos primeiros nove meses deste ano, vendeu 664.000 ações a um preço médio de 21,73 dólares, obtendo receitas brutas de 14,4 milhões de dólares. A operação acrescenta capital, mas também aumenta o número de ações preferenciais e as obrigações futuras associadas aos dividendos.
Ações preferenciais e avaliação das ações ordinárias
As estimativas de consenso apontam para um múltiplo futuro de FFO de cerca de 13 a 13,5 vezes para as ações ordinárias da UMH. As ações preferenciais, por sua vez, oferecem um dividendo nominal fixo e condições cumulativas, pelo que têm um perfil de retorno diferente. Estas características não eliminam os riscos de taxa de juro, crédito ou liquidez. O FFO do terceiro trimestre, o balanço e a emissão continuada de ações preferenciais estão entre os dados específicos da empresa relevantes para avaliar os títulos.