A Freddie Mac comprou 98 mil milhões de dólares em hipotecas para habitações unifamiliares no terceiro trimestre, ultrapassando a Fannie Mae, que adquiriu 88 mil milhões. A mudança coloca novamente a Freddie Mac à frente na disputa entre as duas entidades patrocinadas pelo governo dos EUA, uma concorrência que pode influenciar os incentivos dos credores e os critérios de concessão de crédito. O aumento dos atrasos nos pagamentos e as alterações nas provisões para perdas de crédito, porém, limitam a margem para alargar o acesso ao financiamento.
Na apresentação de resultados, o diretor financeiro da Freddie Mac, Jim Whitlinger, afirmou que a empresa está a reforçar a sua posição financeira, mantendo o foco em decisões prudentes e na gestão do risco. Segundo Whitlinger, uma posição financeira sólida permite à empresa assegurar liquidez ao longo dos ciclos económicos, apoiar a aquisição sustentável de habitação e melhorar a eficiência e a acessibilidade do financiamento imobiliário.
Indicadores das carteiras mostram perfis distintos
Whitlinger indicou que a carteira de crédito hipotecário existente da Freddie Mac tinha um rácio médio ponderado entre o empréstimo atual e o valor do imóvel (LTV) de 54%, e uma pontuação de crédito correspondente de 755. A Fannie Mae apresentou uma pontuação de crédito de 753 e um LTV ajustado ao mercado de 51%. Os LTV atuais e ajustados ao mercado refletem fatores como a evolução dos preços das casas e os pagamentos efetuados pelos mutuários, pelo que não são diretamente comparáveis com os LTV originais no momento da concessão do empréstimo. A Fannie Mae já indicou que o seu LTV original médio ponderado tende a ser mais elevado, com uma média de longo prazo de cerca de 78%.
Estes valores descrevem as carteiras em aberto das empresas, não os critérios usados na avaliação dos empréstimos comprados durante o trimestre. Whitlinger afirmou que a subida homóloga dos atrasos graves foi impulsionada sobretudo por créditos concedidos entre 2022 e 2024. Alguns indicadores de mora aumentaram nas carteiras unifamiliares e multifamiliares de ambas as empresas, mantendo o risco de crédito no centro das atenções enquanto disputam o volume de hipotecas.
Os analistas da BTIG assinalaram uma oscilação nas perdas de crédito da Freddie Mac superior à esperada neste trimestre: a empresa passou de um benefício de 900 milhões de dólares para uma provisão de 800 milhões. A Fannie Mae também passou de um benefício para uma provisão por perdas de crédito durante o período. Os atrasos graves nos empréstimos unifamiliares de ambas continuam abaixo de 1% e em níveis historicamente baixos, mas a deterioração dos indicadores pode limitar qualquer flexibilização dos critérios de concessão.
VantageScore 4.0 aplicado a parte das novas compras
As duas entidades permitem que os credores utilizem a versão atualizada VantageScore 4.0 na definição dos preços dos empréstimos hipotecários. Algumas empresas do setor afirmam que esta pontuação ajudou certos mutuários a obter financiamento. Whitlinger disse que cerca de 6% dos empréstimos comprados pela Freddie Mac no terceiro trimestre recorreram a esta métrica.
A opção dá aos credores uma ferramenta adicional para avaliar os mutuários, mas não representa uma flexibilização generalizada dos critérios de crédito. A Freddie Mac e a Fannie Mae continuam a ter de equilibrar um acesso mais amplo ao financiamento com o risco das respetivas carteiras. A evolução recente das moras e as alterações nas provisões para perdas de crédito são alguns dos fatores que condicionam esse equilíbrio.
Lucros crescem, mas défices de capital persistem
O lucro líquido da Freddie Mac aumentou cerca de 17% em termos homólogos no terceiro trimestre, para 3,2 mil milhões de dólares. A Fannie Mae informou no dia anterior que o lucro líquido subiu 8%, para 4,2 mil milhões, o valor mais elevado desde 2023. Após o lucro trimestral, o património líquido da Freddie Mac atingiu 81 mil milhões de dólares. As duas empresas têm sido rentáveis durante o longo período desde que entraram em tutela pública, em 2008, mas o crescimento dos resultados não eliminou os défices de capital.
Whitlinger afirmou que o défice de capital da Freddie Mac era de 98 mil milhões de dólares no final do terceiro trimestre de 2026, antes dos requisitos de reservas, em grande parte porque 73 mil milhões em ações preferenciais sénior não contam como capital regulamentar. Os analistas da Keefe, Bruyette & Woods observaram que, mesmo excluindo essas ações, a Freddie Mac continuaria cerca de 21 mil milhões de dólares abaixo do mínimo legal. Acrescentaram que o capital da empresa permanece subordinado às ações preferenciais sénior detidas pelo governo e ao respetivo valor de liquidação. Uma eventual saída da tutela pública teria de resolver essas reivindicações prioritárias, por exemplo através de uma renúncia ou conversão.
No momento da publicação, na quinta-feira, as ações da Freddie Mac subiam pouco mais de 12%, para 4,09 dólares, enquanto as da Fannie Mae avançavam cerca de 8%, para 4,48 dólares. Além das compras de hipotecas e dos resultados, os investidores acompanham a evolução das moras, os défices de capital e as condições necessárias para uma eventual saída da tutela pública.