Lợi nhuận ròng quý III của VICI Properties giảm hơn một nửa so với cùng kỳ, trong khi AFFO điều chỉnh vẫn tăng. Sự chênh lệch này phản ánh khoản dự phòng tổn thất tín dụng tăng, chứ không đồng nghĩa tiền thuê trong quý giảm tương ứng. Tuy vậy, khi Caesars và MGM Resorts chiếm khoảng 70% tiền thuê, khả năng thanh toán của khách thuê và chi phí tái cấp vốn vẫn là những yếu tố cần theo dõi bên cạnh lợi suất cổ tức khoảng 7%.
Lợi nhuận ròng giảm, AFFO tiếp tục tăng
Doanh thu quý III của VICI tăng 5,8% so với cùng kỳ, lên khoảng 1,1 tỷ USD. Lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông phổ thông giảm từ 762 triệu USD cùng kỳ năm trước xuống 342,5 triệu USD, tương đương mức giảm 55,1%. EPS pha loãng giảm từ 0,71 USD xuống 0,31 USD.
Trong khi đó, AFFO — thước đo thường dùng để đánh giá hoạt động của quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) — tăng 7,5%, từ 637,6 triệu USD lên 685,2 triệu USD. AFFO trên mỗi cổ phiếu tăng từ khoảng 0,60 USD lên 0,62 USD. VICI cho biết lợi nhuận ròng giảm chủ yếu do dự phòng tổn thất tín dụng phi tiền mặt tăng; điều này không có nghĩa doanh thu tiền thuê trong quý sụt giảm tương ứng.
Dù vậy, gọi khoản dự phòng này là “phi tiền mặt” không làm mất đi ý nghĩa kinh tế của nó. Dự phòng dựa trên đánh giá về khả năng thu hồi tiền thuê trong tương lai, qua đó phản ánh nhận định của ban lãnh đạo về tình hình tín dụng của khách thuê và dòng tiền sắp tới. Trong quý III, khoản dự phòng liên quan tăng khoảng 458 triệu USD; mức thay đổi so với cùng kỳ vào khoảng 478,2 triệu USD. Trong đó, khoảng 313,2 triệu USD rủi ro liên quan đến Caesars. Sau khi xếp hạng nợ ưu tiên có bảo đảm của Caesars bị hạ, VICI cũng điều chỉnh giả định tổn thất đối với một số hợp đồng thuê trong các kỳ gia hạn của khách thuê bắt đầu từ tháng 8/2035.
Như vậy, AFFO hiện tại và rủi ro tín dụng trong tương lai có thể diễn biến khác chiều: các hợp đồng thuê hiện hữu vẫn tạo ra thu nhập, nhưng ước tính về khả năng thu tiền thuê trong một số giai đoạn tương lai đã thận trọng hơn. Thay đổi dự phòng không đồng nghĩa đã phát sinh khoản thất thu tương ứng, song cũng không loại bỏ mối lo về sức khỏe tài chính của khách thuê.
Cổ tức còn dư địa, nhưng phụ thuộc vào khả năng trả tiền thuê
VICI trả cổ tức 0,46 USD mỗi cổ phiếu mỗi quý, tương đương 1,84 USD/năm. Tính theo mức giá cổ phiếu 24,94 USD được nêu trong bài, lợi suất cổ tức vào khoảng 7,38%. Công ty nâng dự báo AFFO năm 2026 lên 2,47–2,48 USD mỗi cổ phiếu, với mức giữa là 2,475 USD. Theo đó, cổ tức thường niên tương đương khoảng 74,3% AFFO dự báo, còn khoảng 0,635 USD AFFO trên mỗi cổ phiếu sau khi chi trả.
Tỷ lệ này cho thấy mức cổ tức chưa vượt quá khả năng tạo thu nhập định kỳ theo dự báo của công ty. Tuy nhiên, AFFO không phải toàn bộ tiền mặt có thể tự do sử dụng: VICI vẫn có các nghĩa vụ theo hợp đồng, nhu cầu tài trợ và chi tiêu đầu tư. Công ty đã tăng cổ tức chín năm liên tiếp; lần tăng gần nhất là 2,2%. Các điều khoản tăng tiền thuê cố định hoặc điều chỉnh theo lạm phát trong hợp đồng có thể hỗ trợ tăng trưởng mà không cần mua thêm tài sản. Dù vậy, khả năng chuyển mức tăng tiền thuê thành nguồn thu ổn định vẫn tùy thuộc vào việc khách thuê có thực hiện được nghĩa vụ hay không.
Caesars và MGM chiếm khoảng 70% tiền thuê theo hợp đồng
Danh mục của VICI gồm những bất động sản giải trí và sòng bạc nổi tiếng như Caesars Palace, MGM Grand, Mandalay Bay và The Venetian Resort. Công ty chủ yếu sử dụng hợp đồng thuê ròng ba bên (triple-net), theo đó nhiều khoản chi phí vận hành, thuế, bảo hiểm và bảo trì do khách thuê chịu. VICI không trực tiếp vận hành sòng bạc và không hưởng phần doanh thu cờ bạc, nhưng dòng tiền cho thuê vẫn phụ thuộc vào khả năng thanh toán của các đơn vị thuê.
Tính đến tháng 9/2026, tiền thuê theo hợp đồng quy đổi theo năm của VICI vào khoảng 3,314 tỷ USD. Caesars đóng góp khoảng 1,246 tỷ USD, tương đương 38%; MGM Resorts đóng góp khoảng 1,065 tỷ USD, tương đương 32%. Nếu tiền thuê từ Caesars giảm 10%, mức giảm sẽ vào khoảng 125 triệu USD mỗi năm, tương đương 4,6% mức giữa trong dự báo AFFO năm 2026 của VICI là 2,7 tỷ USD. Đây chỉ là phép so sánh kịch bản dựa trên tiền thuê theo hợp đồng và AFFO, không phải ước tính trực tiếp về tác động lên lợi nhuận thực tế.
Công ty cho biết khoảng 88% tiền thuê được công ty mẹ bảo lãnh và khoảng 82% nằm trong các hợp đồng thuê tổng thể (master lease). Thời hạn thuê bình quân gia quyền, tính cả quyền gia hạn, vào khoảng 39,4 năm. Hợp đồng thuê tổng thể hạn chế khả năng khách thuê chỉ trả lại những bất động sản hoạt động kém trong khi giữ lại tài sản tốt. Tuy nhiên, giá trị thực tế của bảo lãnh công ty mẹ vẫn phụ thuộc vào tình hình tài chính của bên bảo lãnh; quyền gia hạn cũng không đồng nghĩa khách thuê chắc chắn sẽ tiếp tục thuê.
VICI sở hữu 103 tài sản trải nghiệm, gồm 63 tài sản sòng bạc và 40 tài sản trải nghiệm khác. Công ty đã mở rộng nhóm đối tác thuê ngoài mối quan hệ ban đầu với Caesars. Dẫu vậy, số lượng tài sản không đồng nghĩa nguồn thu tiền thuê đã được phân tán rộng hơn: phần đóng góp vẫn tập trung ở hai nhà khai thác lớn. Trong phương án hợp đồng thuê Highfield tại tỉnh Alberta mà công ty đề xuất, tiền thuê của Century Casinos sẽ giảm tương ứng, nên việc bổ sung khách thuê mới không làm thay đổi tổng mức tiền thuê.
Nợ và kế hoạch mua lại cổ phiếu cần giữ dư địa tài chính
Cuối tháng 9, tổng nợ của VICI vào khoảng 17,22 tỷ USD, tiền mặt khoảng 270,3 triệu USD và đòn bẩy ròng bằng khoảng 4,8 lần EBITDA điều chỉnh thường niên. Các hợp đồng thuê dài hạn giúp tăng khả năng dự báo doanh thu, nhưng VICI vẫn cần khách thuê thanh toán đều đặn và phải tái cấp vốn cho nợ đáo hạn với mức lãi suất hợp lý.
Tháng 8/2026, VICI phát hành 1,75 tỷ USD trái phiếu cao cấp xếp hạng đầu tư để tái cấp vốn cho các trái phiếu đáo hạn trong năm đó. Ban lãnh đạo cho biết lãi suất bình quân gia quyền của khoản nợ mới sau điều chỉnh theo các giao dịch phòng hộ là 5,42%. Đợt phát hành xử lý nhu cầu nợ đáo hạn năm 2026, nhưng lãi suất tăng vẫn có thể khiến chi phí lãi vay cao hơn. Nếu 1 tỷ USD nợ được tái cấp vốn với lãi suất cao hơn 200 điểm cơ bản, chi phí lãi vay mỗi năm sẽ tăng khoảng 20 triệu USD. Riêng khoản này còn tương đối nhỏ so với dự báo AFFO năm 2026 khoảng 2,7 tỷ USD, nhưng nếu nhiều khoản nợ cùng được vay lại với chi phí cao hơn, dư địa tăng trưởng có thể bị thu hẹp.
Sau khi quý kết thúc, hội đồng quản trị cho phép mua lại cổ phiếu với tổng giá trị tối đa 2 tỷ USD. Lấy khoảng 1,1 tỷ cổ phiếu lưu hành cuối quý và mức giá 25 USD làm ví dụ tính toán, số tiền này tương đương khoảng 80 triệu cổ phiếu. Đây không phải xác nhận rằng công ty đã mua lại cổ phiếu, cũng không phải cam kết sẽ thực hiện trong thời gian gần. Quy mô hạn mức cao hơn nhiều so với số dư tiền mặt cuối quý; nếu triển khai mua lại lớn, VICI sẽ cần dựa vào dòng tiền hoạt động trong tương lai, tiền thu từ bán tài sản, vay nợ hoặc nguồn vốn khác.
Thị trường vì vậy vẫn chú ý không chỉ đến lợi suất cổ tức và mức tăng AFFO hiện tại, mà còn đến sự tập trung tiền thuê, tình hình tín dụng của Caesars và chi phí tái cấp vốn trong tương lai. Dữ liệu hiện có cho thấy cổ tức đang được AFFO dự báo bao phủ; khả năng khách thuê tiếp tục thực hiện nghĩa vụ vẫn là yếu tố then chốt đối với độ bền của dòng tiền cho thuê.