Thị trường nhà ở Mỹ tiếp tục hạ nhiệt trong tháng 9, trong lúc áp lực lạm phát chưa giảm rõ rệt. Diễn biến này khiến Fed khó cân bằng giữa nguy cơ kinh tế chậm lại và yêu cầu kiểm soát giá cả. Lãi suất thế chấp đã ở quanh 7,43%; nếu lãi suất ngắn hạn tăng thêm trong những tháng tới, chi phí vay mua nhà và hoạt động bất động sản có thể chịu sức ép lớn hơn.
Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), cho biết lãi suất thế chấp tăng nhanh đã kéo thị trường đi xuống trong tháng 9. Việc làm và thu nhập vẫn hỗ trợ một phần nhu cầu mua nhà, nhưng khả năng chi trả của người mua nhạy cảm hơn với biến động lãi suất vay.
Doanh số nhà chờ bán xuống đáy kể từ năm 2001
Chỉ số doanh số nhà chờ bán của NAR theo dõi các giao dịch nhà ở đã ký hợp đồng nhưng chưa hoàn tất. Đây là chỉ báo sớm về doanh số nhà hiện hữu. Trong tháng 9, chỉ số giảm 7,3% so với tháng trước và giảm 11,3% so với cùng kỳ, xuống mức thấp nhất kể từ khi dữ liệu bắt đầu được ghi nhận năm 2001. Trước đó, thị trường chỉ dự báo mức giảm 0,4%.
Số liệu của Bộ Thương mại Mỹ cho thấy khởi công nhà ở tư nhân, tính theo tốc độ hàng năm đã điều chỉnh yếu tố mùa vụ, giảm 5,2% trong tháng. Mức giảm này lớn hơn nhiều so với dự báo 0,4%. Giấy phép xây dựng giảm 0,2%, trái với dự báo tăng 2% trong khảo sát của Dow Jones. Riêng giấy phép xây nhà đơn lập đạt 845.000 căn, giảm 4% so với tháng 8 và thấp nhất kể từ năm 2023.
Niềm tin của các nhà phát triển nhà ở cũng giảm xuống mức thấp nhất trong 14 năm. Chris Rupkey, nhà kinh tế trưởng của Fwdbonds, nhận định thị trường có thể tiếp tục đình trệ nếu chính sách của Mỹ không thay đổi đáng kể để giảm chi phí xây nhà mới.
Lãi suất thế chấp trên 7% khiến giao dịch chững lại
Theo Mortgage News Daily, lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm phần lớn ở trên 7% trong tháng 9 và vào khoảng 7,6% khi tháng kết thúc. Năm năm trước, lãi suất này từng gần 3%. Chi phí vay thấp khi đó góp phần thúc đẩy nhu cầu nhà ở và giá nhà tăng nhanh trong đại dịch COVID-19.
Lãi suất tăng không chỉ làm nản lòng người mua tiềm năng mà còn khiến các chủ nhà hiện hữu ngần ngại bán để chuyển sang căn nhà khác. Hơn 95% người vay thế chấp đang có lãi suất thấp hơn mặt bằng hiện tại; khoảng 65% có lãi suất thấp hơn ít nhất 2 điểm phần trăm. Nếu bán nhà rồi vay lại, họ thường phải chấp nhận chi phí tài chính cao hơn đáng kể. Tình trạng này được gọi là hiệu ứng “khóa lãi suất”, làm giảm nguồn cung nhà bán và hạn chế giao dịch.
Trong báo cáo gửi khách hàng, Ronnie Walker, nhà kinh tế của Goldman Sachs, cho rằng thị trường nhà ở có thể còn suy yếu trước khi ổn định. Goldman Sachs dự báo đầu tư nhà ở sẽ giảm lần lượt 2,5%, 4% và 1% trong ba quý tới. Mức giảm có thể sâu hơn nếu lãi suất thế chấp không hạ.
Ngân hàng này dự báo số nhà đơn lập khởi công tại Mỹ vào năm 2027 sẽ vào khoảng 875.000 căn, gần như không đổi so với năm nay. Doanh số nhà hiện hữu được dự báo đạt 3,9 triệu căn, gần mức của năm 2026 nhưng thấp hơn 26% so với năm 2019, trước đại dịch. Walker cho rằng thiếu hụt nguồn cung nhà ở sẽ hạn chế đà giảm sâu hơn, nhưng áp lực về khả năng chi trả ngày càng lớn và tiếp tục kìm hãm giao dịch lẫn hoạt động xây mới.
Lạm phát thu hẹp dư địa chính sách của Fed
Nếu thị trường nhà ở là mối lo duy nhất, Fed có thể giảm lãi suất để hạ chi phí vay và hỗ trợ nhu cầu. Tuy nhiên, số liệu giá tiêu dùng và giá sản xuất gần đây chưa cho thấy lạm phát hạ nhiệt đủ rõ. Theo Cục Thống kê Lao động Mỹ, giá bán buôn hàng hóa thuộc nhóm nhu cầu cuối cùng tăng 2,6%, thuộc nhóm tốc độ tăng nhanh nhất của chuỗi dữ liệu này kể từ tháng 12/2009.
Các quan chức Fed cũng theo dõi tác động lạm phát từ đầu tư trí tuệ nhân tạo (AI). Chi phí chip và sản phẩm điện tử tăng trong bối cảnh đầu tư AI mạnh. Đồng thời, các nhà hoạch định chính sách cho rằng lợi ích kinh tế từ khoản đầu tư này có thể phần nào bù đắp sức ép giảm tốc ở những lĩnh vực yếu hơn, trong đó có nhà ở.
Thị trường hiện dự đoán Fed sẽ giữ nguyên lãi suất chuẩn tại cuộc họp tuần tới. Tuy vậy, công cụ FedWatch của CME Group cho thấy hợp đồng lãi suất tương lai đã phản ánh kỳ vọng khá lớn về khả năng Fed tăng lãi suất 25 điểm cơ bản trong tháng 12, và có thể tăng thêm một lần vào tháng 3/2027. Nếu kịch bản này xảy ra, chi phí thế chấp có thể tiếp tục vượt quá mức mà người mua nhà và nhà phát triển có thể chịu đựng.
Yun nhận định lãi suất thế chấp đã tăng mạnh hơn đáng kể so với mức tăng lãi suất ngắn hạn của Fed, nên có thể đang tiến gần đỉnh trong ngắn hạn. Người mua và người bán có thể đang chờ điều kiện vay cải thiện trước khi quay lại thị trường. Diễn biến tiếp theo của bất động sản Mỹ sẽ phụ thuộc vào việc lãi suất thế chấp có giảm hay không và liệu dữ liệu lạm phát có cho phép Fed dừng thắt chặt chính sách.