- In den ersten vier Monaten des Jahres flossen etwa 3,7 Billionen Won aus dem koreanischen Wertpapier- und Anleihemarkt ab und direkt in den Wohnimmobilienmarkt, was zu einer Neubewertung der Wohnimmobilien in den zentralen Gebieten von Seoul führte. Traditionelle gehobene Viertel wie Gangnam, Songpa und Seocho wurden zu den Hauptempfängern dieser Mittel.
- Auf der Angebotsseite kam es zu strukturellen Engpässen. Im ersten Quartal ging die landesweite Bauabwicklung in Korea im Vergleich zum Vorjahr um 45 % zurück, während die Fertigstellung in den zentralen Gebieten von Seoul um fast ein Drittel schrumpfte, was das Angebot an neuen Wohnungen weiter einschränkte und die Preiselastizität verstärkte.
- Der Trend zur Entschuldung bei vermögenden Schichten ist deutlich, der Anteil an Immobilienkäufen in bar in den zentralen Gebieten von Seoul erreichte ein historisches Hoch. Die junge Generation wird zur treibenden Kraft dieser Kaufwelle, wobei der Anteil der etwa 30-jährigen Erstkäufer signifikant gestiegen ist.
Signifikante Neubewertung von Vermögenswerten in zentralen Gebieten
Laut den neuesten statistischen Daten des koreanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr hat sich in den ersten vier Monaten dieses Jahres eine erhebliche Liquidität, die ursprünglich in Aktien- und Anleihemärkten angelegt war, in Richtung Wohnimmobilienmarkt verlagert, wobei etwa 3,7 Billionen Won in den Wohnungsmarkt flossen. Der Großteil dieser Mittel, etwa 2,44 Billionen Won, wurde in Seoul absorbiert, insbesondere in den traditionellen Luxusvierteln Gangnam, Songpa und Seocho.
Die Veränderung der Kapitalströme führte direkt zu einem Anstieg der Vermögenspreise in den zentralen Gebieten. Im April stiegen die Wohnimmobilienpreise in Seoul im Vergleich zum Vorjahr um 9,56 %, während der durchschnittliche Anstieg in den drei Gangnam-Bezirken und bestimmten beliebten Gebieten, die als "Marlong City" bekannt sind, auf 15,7 % anstieg. Einige beliebte Wohnimmobilien verzeichneten innerhalb eines Jahres eine Wertsteigerung von etwa 200 Millionen Won.
Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage sowie Kostendruck treiben Vermögenspreise an
Neben den Kapitalströmen ist die drastische Reduzierung des Angebots die Hauptursache für die jüngsten Veränderungen der Vermögenspreise. Aufgrund der anhaltend steigenden internationalen Baukosten, der gestiegenen Arbeitskosten und des erhöhten Risikos von Zahlungsausfällen bei Bauunternehmen ging die landesweite Bauabwicklung in Korea im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 45 % zurück, während die Fertigstellung in Seoul um fast ein Drittel schrumpfte.
Diese strukturellen Engpässe auf der Angebotsseite stehen im starken Kontrast zur starken Nachfrage nach Barzahlungen auf dem Markt, was die inflationsresistente Eigenschaft und den Prämienraum von Immobilien in zentralen Gebieten weiter verstärkt. Für kapitalkräftige Käufer werden Immobilien in zentralen Gebieten neu bewertet als Vermögenswerte, die Knappheit, Werterhalt und Schutzfunktionen vereinen.
Anteil an Bartransaktionen erreicht historisches Hoch
In dieser Runde der Kapitalflussanpassungen zeigt die Vermögensallokationsstrategie der vermögenden Schichten deutliche Merkmale der Entschuldung und Entfinanzialisierung. Die Aufzeichnungen über Wohnimmobilientransaktionen in den drei Gangnam-Bezirken im April zeigen, dass der Anteil der Käufe, die vollständig ohne Bankkredite und ausschließlich mit eigenen Mitteln und Erträgen aus Aktieninvestitionen getätigt wurden, auf 41,2 % gestiegen ist.
Zwischen 2020 und 2025 lag der Anteil der Barzahlungen bei hochpreisigen Immobilien über 1,5 Milliarden Won langfristig unter 5 %, während dieser Anteil im April dieses Jahres auf 13,2 % anstieg und ein historisches Hoch erreichte. Dies bedeutet, dass die Käufer von Wohnimmobilien in zentralen Gebieten weniger empfindlich auf Zinsänderungen reagieren und die traditionelle Kreditregulierung weniger direkten Einfluss auf den gehobenen Markt hat.
Junge Käufer werden zu einem wichtigen Wachstumsfaktor
Gleichzeitig wird die etwa 30-jährige junge Generation zur Hauptgruppe dieser Kaufwelle. In den ersten vier Monaten erreichte das Volumen der damit verbundenen Investitionen 1,2592 Billionen Won, was mehr als 40 % der Erstkäufer in Seoul ausmacht. Der konzentrierte Markteintritt junger Käufer spiegelt die verstärkte Besorgnis über die Vermögensallokation in zentralen Städten sowie die Erwartungen an Einkommens- und Vermögensschichtung wider.
Analysten glauben, dass, wenn die Mittel aus dem Wertpapiermarkt weiterhin in Wohnimmobilien fließen und das Angebot an neuen Wohnungen nur langsam wiederhergestellt wird, die Preise in den zentralen Gebieten von Seoul weiterhin unterstützt werden könnten. Dieser Trend könnte jedoch auch die Vermögensungleichheit und das Ungleichgewicht der regionalen Bewertungen verschärfen, was in der Folge eine politische Balance zwischen der Stabilisierung der Wohnungserwartungen und der Eindämmung struktureller Blasen erfordern könnte.
