Freddie Mac compró 98.000 millones de dólares en hipotecas unifamiliares durante el tercer trimestre, por encima de los 88.000 millones de Fannie Mae. El cambio devuelve a Freddie Mac el liderazgo en volumen entre las dos entidades patrocinadas por el Gobierno de Estados Unidos, cuya competencia puede influir en los incentivos de los prestamistas y en sus criterios de concesión. Al mismo tiempo, el aumento de la morosidad y los cambios en las provisiones por pérdidas crediticias limitan el margen para ampliar el acceso al crédito.
En la conferencia sobre resultados, Jim Whitlinger, director financiero de Freddie Mac, señaló que la compañía está reforzando su posición financiera y mantiene el foco en la prudencia y la gestión del riesgo. Añadió que una mayor solidez financiera ayuda a Freddie Mac a proporcionar liquidez a lo largo de los ciclos económicos, respaldar la propiedad sostenible de vivienda y mejorar la eficiencia y la asequibilidad de la financiación inmobiliaria.
Las carteras reflejan perfiles de riesgo algo distintos
Whitlinger indicó que la cartera hipotecaria vigente de Freddie Mac tenía una ratio préstamo-valor actual (LTV) media ponderada del 54% y una puntuación crediticia correspondiente de 755. Fannie Mae comunicó una puntuación crediticia de 753 y una LTV ajustada al mercado del 51%. Las LTV actuales y ajustadas al mercado incorporan factores como la evolución de los precios de la vivienda y los pagos realizados por los prestatarios, por lo que no son directamente comparables con la LTV original al concederse el préstamo. Fannie Mae ha señalado anteriormente que su LTV original media ponderada suele ser más alta, con un promedio de largo plazo cercano al 78%.
Estos datos describen las hipotecas que las entidades mantienen en cartera, no los criterios de concesión aplicados a los préstamos que compraron durante el trimestre. Whitlinger afirmó que el aumento interanual de la morosidad grave se debió principalmente a préstamos originados entre 2022 y 2024. Algunos indicadores de impago subieron tanto en las carteras unifamiliares como en las multifamiliares de ambas compañías, lo que mantiene el riesgo crediticio en primer plano mientras compiten por volumen hipotecario.
Los analistas de BTIG destacaron un cambio en la partida de pérdidas crediticias de Freddie Mac mayor de lo esperado: pasó de registrar un beneficio de 900 millones de dólares a contabilizar una provisión de 800 millones. Fannie Mae también pasó de un beneficio por pérdidas crediticias a una provisión durante el periodo. La morosidad grave en los préstamos unifamiliares de ambas entidades sigue por debajo del 1% y en niveles históricamente bajos, aunque el deterioro de algunos indicadores podría limitar cualquier flexibilización de los criterios de concesión.
VantageScore 4.0 se aplicó a parte de las nuevas compras
Las dos entidades permiten que los prestamistas utilicen la versión actualizada de la puntuación crediticia VantageScore 4.0 para fijar las condiciones de las hipotecas. Algunas compañías hipotecarias afirman que esta medida ha ayudado a ciertos prestatarios a cumplir los requisitos para obtener un préstamo. Whitlinger dijo que alrededor del 6% de los préstamos comprados por Freddie Mac en el tercer trimestre utilizó esa puntuación.
La opción ofrece a los prestamistas otra herramienta para evaluar a los solicitantes, pero no supone una relajación generalizada de los estándares crediticios. Freddie Mac y Fannie Mae deben equilibrar un mayor acceso de los prestatarios con el riesgo de sus carteras. La evolución reciente de la morosidad y los cambios en las provisiones por pérdidas son algunos de los factores que condicionan ese equilibrio.
Los beneficios crecen, pero persiste el déficit de capital
El beneficio neto de Freddie Mac aumentó cerca de un 17% interanual en el tercer trimestre, hasta los 3.200 millones de dólares. Fannie Mae comunicó el día anterior un incremento del 8%, hasta 4.200 millones, su cifra más alta desde 2023. Tras el beneficio trimestral, el patrimonio neto de Freddie Mac alcanzó los 81.000 millones de dólares. Ambas compañías han mantenido la rentabilidad durante el largo periodo transcurrido desde que quedaron bajo tutela pública en 2008, pero el crecimiento de los beneficios no ha resuelto sus déficits de capital.
Whitlinger afirmó que el déficit de capital de Freddie Mac ascendía a 98.000 millones de dólares al cierre del tercer trimestre de 2026, antes de aplicar los requisitos de colchón de capital. La cifra se explica en gran medida porque 73.000 millones en acciones preferentes sénior no computan como capital regulatorio. Los analistas de Keefe, Bruyette & Woods señalaron que, incluso excluyendo esas acciones, Freddie Mac seguiría unos 21.000 millones por debajo del mínimo legal. También indicaron que el capital de la entidad está subordinado a las acciones preferentes sénior en manos del Gobierno y a su preferencia de liquidación. Una eventual salida de la tutela pública tendría que abordar esos derechos preferentes, por ejemplo mediante una renuncia o una conversión.
Al cierre de la publicación del jueves, las acciones de Freddie Mac subían algo más de un 12%, hasta 4,09 dólares, mientras que las de Fannie Mae avanzaban alrededor de un 8%, hasta 4,48 dólares. Los inversores siguen de cerca las compras hipotecarias y los resultados, además de la morosidad, los déficits de capital y las condiciones financieras necesarias para una posible salida de la tutela pública.