UMH Propertiesの第3四半期のFFO（不動産投資信託の営業力を示す指標）は、530万ドルの優先株配当を差し引いた後で2,040万ドルでした。D種優先株（UMH.PR.D）の足元の利回りは、記事中の株価を基に約7.58%、次回の権利落ちを考慮した利回りは約7.7%です。不動産資産に裏付けられた累積型の優先株ですが、利回りを見る際は金利負担や負債、配当のカバー状況も確認する必要があります。
145カ所の住宅コミュニティを運営
UMH PropertiesはREIT（不動産投資信託）で、米国12州にまたがる145カ所のプレハブ住宅コミュニティを運営しています。このうち142カ所を自社で保有。開発済みの住宅用区画は2万7,000超で、約1万1,400区画には賃貸住宅が設置され、住民に貸し出されています。
第3四半期の調整後EBITDAは約3,600万ドルと、前年同期比で約7%増加しました。ただし、EBITDAには支払利息が含まれません。資金調達コストが上昇する局面では、利息負担を反映するFFOも合わせて見ることが重要です。
FFOの伸びが利息負担を吸収
同社によると、既存債務の平均表面金利は4%台後半にある一方、最近の借り換えコストは6%台前半まで上昇しています。現在の信用枠の調達コストは5%台前半。経営陣は、普通株や優先株の発行を検討する前に、まずこの信用枠を活用する方針です。
利息支出が増えるなかでも、賃料収入の伸びが負担を相殺しました。第3四半期のFFOは2,040万ドル、1株当たりでは0.24ドルです。この金額は当四半期に支払った優先株配当530万ドルを差し引いた後の数字で、配当前のFFOは約2,600万ドル。およそ5分の1が優先株配当に充てられました。同社は今期のFFOを1株当たり約1ドルと見込んでいます。
負債は約8億6,000万ドル
第3四半期末のUMHの帳簿上の資本は約8億8,000万ドルで、優先株資本が約3億4,000万ドル、普通株の資本余力は5億ドル超でした。負債総額は約8億6,000万ドルで、このうち5億4,300万ドルが抵当ローンです。
資産には約1億ドルの現金のほか、合弁事業への投資や売買可能証券が含まれます。在庫と受取手形は合計で1億6,000万ドル強。不動産資産の帳簿価額は約14億ドルで、累計減価償却額は約6億ドルに達しています。帳簿価額や減価償却額は資産状況を把握する手掛かりですが、売却時に実現する価格をそのまま示すものではありません。
D種は累積配当、追加発行も継続
UMHが発行している優先株はD種（UMH.PR.D）です。額面に対する配当率は6.375%で、四半期ごとに年4回支払われます。1回当たりの配当は0.40ドル弱です。株価が額面の25ドルを下回っているため、足元の利回りは約7.58%。次回の権利落ちを考慮した利回りは約7.7%で、権利落ち日は11月16日の予定です。
D種の配当は累積型です。支払いが一時停止された場合でも未払い分は消滅せず、後に支払う義務が残ります。ただし、累積条項が配当の期日通りの支払いを保証するわけではありません。キャッシュフローや資金調達、返済能力の確認が欠かせません。
同社は市場での発行プログラムを通じてD種を追加発行しています。今年1～9月には、平均21.73ドルで66万4,000株を売却し、総額1,440万ドルを調達しました。継続的な発行は資金調達につながる一方、優先株の残高と将来の配当負担も増やします。
普通株の評価と優先株の利回りは別の視点
市場コンセンサスに基づく次年度のFFO倍率は、普通株で約13～13.5倍です。固定配当と累積条項を持つ優先株は、普通株とは異なる評価軸を持ちますが、金利・信用・流動性のリスクがなくなるわけではありません。UMHの第3四半期FFO、負債と資産の状況、優先株の発行実績を併せて確認することが、同社の優先株を評価するうえで重要です。