Pasaran hartanah Amerika Syarikat semakin lemah pada September, ketika tekanan inflasi masih belum reda. Gabungan data perumahan yang merosot dan inflasi yang berterusan menjadikan pertimbangan Rizab Persekutuan AS (Fed) terhadap hala tuju kadar faedah lebih rumit. Jika kadar jangka pendek terus meningkat dalam beberapa bulan akan datang, kadar gadai janji yang sudah sekitar 7.43% boleh naik lebih tinggi, sekali gus menambah beban pembeli rumah dan menekan aktiviti hartanah.
Ketua ekonomi Persatuan Realtors Kebangsaan AS, Lawrence Yun, berkata keadaan pasaran pada September terjejas oleh kenaikan pantas kadar gadai janji. Pertumbuhan pekerjaan dan pendapatan masih memberi sedikit sokongan kepada pembelian rumah, namun kemampuan memiliki rumah lebih sensitif terhadap perubahan kadar pinjaman perumahan.
Jualan rumah belum selesai terendah sejak 2001
Indeks jualan rumah belum selesai yang diterbitkan Persatuan Realtors Kebangsaan AS mengukur transaksi kediaman yang sudah mempunyai kontrak tetapi belum selesai ditutup. Indeks itu menjadi petunjuk awal penting bagi jualan rumah sedia ada pada bulan-bulan berikutnya.
Pada September, indeks tersebut merosot 7.3% berbanding bulan sebelumnya dan 11.3% berbanding setahun lalu, kepada paras terendah sejak rekod yang boleh dikesan bermula pada 2001. Pasaran sebelum ini menjangkakan penurunan hanya 0.4%.
Data Jabatan Perdagangan AS pula menunjukkan permulaan pembinaan rumah persendirian, pada kadar tahunan terlaras mengikut musim, turun 5.2%. Angka itu jauh lebih lemah berbanding jangkaan penurunan 0.4%. Permit pembinaan merosot 0.2%, sedangkan tinjauan Dow Jones sebelum ini menjangkakan peningkatan 2%.
Dalam kategori rumah sesebuah, jumlah permit pembinaan turun 4% daripada Ogos kepada 845,000 unit, iaitu paras terendah sejak 2023.
Keyakinan pemaju perumahan turut jatuh ke paras terendah dalam tempoh 14 tahun. Ketua ekonomi fwdbonds, Chris Rupkey, berkata pasaran hartanah mungkin terus tidak bergerak sekiranya tiada perubahan ketara dalam dasar AS yang dapat mengurangkan kos pembinaan rumah baharu.
Kadar gadai janji melebihi 7% mengekang transaksi
Data Mortgage News Daily menunjukkan kadar gadai janji tetap 30 tahun berada di atas 7% hampir sepanjang September dan sekitar 7.6% pada penghujung bulan. Lima tahun lalu, kadar itu pernah menghampiri 3%, apabila kos pembiayaan yang rendah membantu meningkatkan permintaan perumahan dan harga rumah semasa pandemik COVID-19.
Kenaikan kadar kini bukan sahaja menjejaskan bakal pembeli, malah mengehadkan keupayaan pemilik rumah sedia ada untuk menjual atau berpindah ke rumah lain. Lebih 95% peminjam gadai janji mempunyai kadar pinjaman di bawah paras pasaran semasa, manakala kira-kira 65% menikmati kadar sekurang-kurangnya 2 mata peratusan lebih rendah.
Jika pemilik rumah menjual kediaman mereka dan membuat pinjaman baharu, mereka lazimnya perlu menanggung kos pembiayaan yang jauh lebih tinggi. Keadaan ini mewujudkan kesan yang sering disebut dalam pasaran sebagai “lock-in kadar”, apabila pemilik memilih untuk terus memegang pinjaman lama dan menangguhkan penjualan.
Dalam laporan kepada pelanggan, ahli ekonomi Goldman Sachs Ronnie Walker berkata pasaran perumahan mungkin terus merosot sebelum kembali stabil. Goldman Sachs mengunjurkan pelaburan kediaman menyusut 2.5%, 4% dan 1% dalam tiga suku akan datang. Penurunan itu boleh menjadi lebih besar jika kadar gadai janji tidak kembali turun.
Goldman Sachs menjangkakan permulaan pembinaan rumah sesebuah di AS pada 2027 sekitar 875,000 unit, hampir tidak berubah berbanding tahun ini. Jualan rumah sedia ada pula diunjurkan sebanyak 3.9 juta unit, hampir sama dengan paras 2026 tetapi 26% lebih rendah berbanding 2019, sebelum pandemik.
Walker berkata kekurangan bekalan rumah masih boleh mengehadkan kemerosotan pasaran, tetapi tekanan kemampuan memiliki rumah akan semakin dominan dan terus menjejaskan transaksi serta pembinaan kediaman baharu.
Inflasi mengehadkan ruang dasar Fed
Jika kelemahan perumahan menjadi satu-satunya masalah, Fed mungkin boleh menurunkan kadar faedah untuk mengurangkan kos pinjaman dan merangsang permintaan. Namun, data harga pengguna dan harga pengeluar terkini belum menunjukkan kelegaan inflasi yang mencukupi.
Data Biro Statistik Buruh AS menunjukkan harga borong bagi barangan permintaan akhir meningkat 2.6%. Itu merupakan antara kadar pertumbuhan terpantas bagi siri data tersebut sejak Disember 2009.
Pegawai Fed turut menilai kesan pelaburan kecerdasan buatan terhadap inflasi. Kos cip dan produk elektronik meningkat susulan pelaburan AI yang kukuh. Pada masa yang sama, penggubal dasar berpendapat manfaat ekonomi daripada pelaburan berkaitan AI mungkin mengimbangi sebahagian tekanan menurun daripada sektor yang lebih lemah, termasuk perumahan.
Pasaran kini menjangkakan Fed mengekalkan kadar dasar pada mesyuarat minggu depan. Bagaimanapun, alat FedWatch CME Group menunjukkan kontrak niaga hadapan kadar faedah sudah mencerminkan jangkaan yang agak kukuh terhadap kenaikan 25 mata asas pada Disember, selain kemungkinan satu lagi kenaikan pada Mac 2027.
Jika laluan kadar itu menjadi kenyataan, kos gadai janji mungkin kekal di atas paras yang mampu ditanggung oleh pembeli rumah dan pemaju. Yun pula berkata kenaikan kadar gadai janji sebelum ini sudah jauh mengatasi peningkatan kadar jangka pendek Fed, justeru kadar pinjaman perumahan mungkin hampir mencapai kemuncak sementara.
Pembeli dan penjual mungkin menunggu keadaan pembiayaan bertambah baik sebelum kembali aktif. Bagi pasaran perumahan, tumpuan seterusnya adalah sama ada kadar gadai janji akan menurun dan sama ada data inflasi memberi ruang kepada Fed untuk menghentikan pengetatan dasar selanjutnya.