Com os juros das hipotecas nos EUA acima de 7%, pagar uma casa a pronto pode parecer mais atrativo. Mas quem precisa de vender investimentos para reunir o dinheiro pode ter de pagar imposto sobre mais-valias, ficar com menos liquidez e abdicar de eventuais ganhos futuros desses ativos. A decisão não depende apenas da taxa e da prestação mensal: impostos, horizonte de investimento, tolerância ao risco e reservas de emergência também contam. Em alguns casos, combinar capitais próprios com crédito pode ser uma alternativa.
A taxa da hipoteca é apenas uma parte da decisão
Thomas Pontius, diretor de planeamento financeiro da Kayne Anderson Rudnick Investment Management, recomenda começar por analisar a carteira global e identificar que ativos seriam vendidos para financiar a compra. Se for possível suportar o custo fiscal da venda e manter parte dos investimentos, os retornos potenciais poderão compensar uma parcela dos custos do empréstimo. Esses retornos, porém, são incertos e não estão garantidos.
Rachel Scholl, executiva de crédito hipotecário na Merrill Lynch, afirma que pedir um empréstimo não é necessariamente uma má escolha. O essencial é perceber como a dívida se enquadra nos investimentos, nas reservas para imprevistos e nos planos habitacionais do comprador. Alguns clientes poderão negociar taxas na ordem dos 5,5% a 6% através da sua relação bancária ou em função do montante dos seus ativos, refere. As condições efetivas variam consoante o mutuário.
O custo do financiamento continua a ser relevante. Rich Arzaga, fundador e diretor executivo da The Real Estate Whisperer, espera que as taxas continuem a subir. Lawrence Yun, economista-chefe da National Association of Realtors, afirmou recentemente que os compradores devem encarar taxas em torno de 7% como o «novo normal».
Vender investimentos pode aumentar a fatura fiscal
Pagar a pronto elimina as prestações mensais da hipoteca, mas a venda de investimentos para financiar a compra pode gerar uma fatura significativa de imposto sobre mais-valias. Jason Juhl, sócio e consultor patrimonial da Carson Wealth, sublinha que ter capacidade financeira para comprar uma casa e escolher a forma mais adequada de a pagar são questões distintas.
A conta de onde sai o dinheiro também faz diferença. Segundo Juhl, as contas de investimento sujeitas a tributação são muitas vezes mais favoráveis: em geral, os ativos detidos por mais de um ano podem beneficiar de taxas de imposto sobre mais-valias de longo prazo entre 0% e 20%. Já os levantamentos de IRA tradicionais ou de planos 401(k) são normalmente tributados como rendimento ordinário. O valor a pagar depende da situação de cada pessoa, e levantamentos antecipados de contas de reforma podem ainda implicar penalizações ou encargos adicionais.
A escolha não tem de ser entre pagar a totalidade da casa ou contratar uma hipoteca convencional. Juhl diz que muitos dos seus clientes recorrem a uma combinação próxima de 50% em capitais próprios e 50% em financiamento. Mais tarde, o mutuário poderá fazer um pagamento avultado ao capital e pedir ao credor uma reformulação do empréstimo, com recálculo das prestações futuras sobre o saldo reduzido. A disponibilidade e as condições devem ser confirmadas junto da instituição financeira.
Reforma e necessidades de liquidez pesam na escolha
A idade, o motivo da compra e a tolerância ao risco também influenciam a decisão. Pontius afirma que os consultores precisam de perceber se o cliente pretende mudar-se para uma casa menor ou comprar uma maior para responder às necessidades da família. Quem está perto da reforma poderá sentir-se menos confortável em manter uma dívida significativa durante essa fase.
A liquidez é especialmente importante para pessoas reformadas. Juhl considera que os consultores devem ajudá-las a ponderar a tranquilidade de manter ativos líquidos face aos retornos potenciais dos investimentos, e avaliar se faz mais sentido vender ativos, pagar a pronto ou conservar parte da dívida hipotecária, de acordo com as necessidades do cliente.
Os empréstimos com pagamento apenas de juros, que não amortizam o capital, são outra possibilidade. Pontius observa que podem reduzir as despesas atuais, mas o capital em dívida não diminui com as prestações mensais. Por isso, os compradores devem considerar o impacto nos fluxos de caixa e no plano de dívida a longo prazo, em vez de se concentrarem apenas no valor inicial da prestação.
Simular cenários ajuda a comparar as opções
Mesmo quando não acompanham os clientes no pedido de crédito, os consultores financeiros podem ajudar a comparar taxas e a integrar a compra da casa no planeamento financeiro global. Arzaga recomenda recorrer a software de planeamento para simular diferentes cenários, incluindo custos fiscais, custo de aquisição dos investimentos e eventuais penalizações ou encargos por levantamentos antecipados.
A questão não é apenas saber se os juros hipotecários estão altos. Os compradores também precisam de avaliar como reunir a entrada ou o preço total da casa afetaria os impostos, a carteira de investimentos e o dinheiro disponível para emergências. Pagar a pronto reduz a dívida, mas pode limitar a liquidez; recorrer a crédito preserva parte do dinheiro, mas acrescenta custos de juros. A combinação adequada depende dos ativos do comprador, das condições do empréstimo e dos planos para o dinheiro.