В 2026 году капитал американских домовладельцев в жилье достиг рекордных $35,8 трлн. Всё больше людей используют его для ремонта, погашения дорогих долгов, оплаты образования и текущих расходов. Но рост процентных ставок делает такие займы дороже, поэтому заёмщикам приходится особенно внимательно оценивать свою способность обслуживать долг и возможное влияние дальнейшего повышения ставок на бюджет семьи.
Жилищный капитал вырос до $35,8 трлн
Рост цен на жильё и десятилетие относительно низких ипотечных ставок помогли увеличить капитал домовладельцев в США до $35,8 трлн в 2026 году. Это на 2,2% больше, чем в 2025 году, и почти в четыре раза превышает уровень 2012 года. Данные Федеральной резервной системы показывают, насколько значимым источником финансирования для американских домохозяйств стало жильё.
В первом полугодии 2026 года более 1 млн американцев взяли займы под залог собственного капитала — это самый высокий показатель за первое полугодие с 2022 года. По данным Intercontinental Exchange, кредитные линии под залог жилья (HELOC) остаются одним из наиболее востребованных вариантов как по объёму заимствований, так и по числу заёмщиков.
Рефинансирование с получением наличных набирает популярность
Чаще используется и рефинансирование с получением наличных: существующую ипотеку заменяют новым кредитом, а часть накопленного капитала получают в денежной форме. За 12 месяцев по 30 июня 2026 года число домовладельцев, воспользовавшихся этим вариантом, выросло на 12%. По сравнению с 2024 годом рост составил 33%, тогда как объём кредитных линий HELOC увеличился за тот же период лишь на 1%.
Осенью Федеральная резервная система повысила ставки и дала понять, что не исключает дальнейшего ужесточения политики. Это увеличивает стоимость займов под залог жилья. Ставки по кредитам с первым и вторым залогом сейчас составляют от 7% до 8,5%.
При этом такие займы всё ещё могут обходиться дешевле некоторых альтернатив. Майкл Фратантони, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров, отметил, что заёмщикам может быть целесообразно направить средства на погашение долгов по кредитным картам, студенческим или автомобильным кредитам с более высокой ставкой.
Фиксированная ставка или кредитная линия
Выбор продукта зависит от необходимой суммы, сроков использования средств и того, насколько домохозяйство готово к риску изменения ставок. Кредит под залог жилья с фиксированной ставкой может подойти для крупного разового расхода. HELOC предоставляет больше гибкости, если деньги нужны частями или расходы возникают постепенно.
Чарли Корбетт, сертифицированный специалист по финансовому планированию из Нейплса, штат Флорида, считает, что заём с фиксированной суммой лучше подходит для одной конкретной потребности, а кредитная линия — для регулярных или меняющихся по объёму расходов.
Ставки по HELOC меняются вместе с рыночными условиями. Стивен Родже, сертифицированный специалист по финансовому планированию из Беверли, штат Массачусетс, призвал заёмщиков заранее оценить, выдержит ли семейный бюджет повышение ставки на один-два процентных пункта относительно начального уровня. Возможный рост ежемесячных платежей стоит учесть ещё до оформления кредита.
Кредиты под залог жилья, линии HELOC и рефинансирование с получением наличных отличаются условиями и стоимостью. Рост ставок не отменил жилищный капитал как источник финансирования, но заёмщикам необходимо соотнести цель кредита со своими возможностями погашения и учитывать, как изменение ставки скажется на расходах семьи.