Когда ставки по ипотеке в США превысили 7%, покупка жилья за наличные выглядит привлекательнее. Но если для этого придется продавать инвестиционные активы, покупатель может столкнуться с налогом на прирост капитала, сокращением ликвидных средств и упущенной возможностью оставить деньги вложенными. Финансовые консультанты советуют учитывать не только ставку и размер ежемесячного платежа, но и налоги, инвестиционный горизонт, готовность к риску и резерв наличности. Один из вариантов — оплатить часть покупки собственными средствами, а остальное профинансировать кредитом.
Ставка по ипотеке — не единственный фактор
Томас Понтиус, директор по финансовому планированию в Kayne Anderson Rudnick Investment Management, советует сначала оценить портфель в целом и определить, какие активы придется продать ради покупки. Если налоговые последствия продажи приемлемы и часть средств останется инвестированной, потенциальная доходность может компенсировать расходы по кредиту. Однако такая доходность не гарантирована.
Рэйчел Шолл, руководитель ипотечного направления в Merrill Lynch, отмечает, что заем сам по себе не обязательно является невыгодным решением. Важно, как долг соотносится с инвестициями покупателя, резервом на непредвиденные расходы и планами на жилье. По ее словам, некоторые клиенты благодаря отношениям с банком или значительному объему активов могут договориться о ставке примерно 5,5–6%. Фактические условия зависят от заемщика.
Стоимость кредита остается важной частью расчета. Рич Арзага, основатель и генеральный директор The Real Estate Whisperer, ожидает дальнейшего роста ставок. Главный экономист Национальной ассоциации риелторов Лоуренс Юн недавно заявил, что покупателям следует считать ставки около 7% «новой нормой».
Продажа активов может привести к налогам
Оплата жилья наличными снимает необходимость в ежемесячных ипотечных платежах, но продажа инвестиций для получения нужной суммы может обернуться существенным налогом на прирост капитала. Джейсон Джул, партнер и консультант по управлению капиталом в Carson Wealth, подчеркивает: возможность позволить себе жилье и выбор наиболее подходящего способа оплаты — разные вопросы.
Имеет значение и тип счета, с которого покупатель берет деньги. По словам Джула, налогооблагаемые инвестиционные счета нередко оказываются более выгодным источником средств: активы, которыми владели более года, обычно подпадают под долгосрочную ставку налога на прирост капитала в диапазоне от 0% до 20%. Снятие денег с традиционных индивидуальных пенсионных счетов IRA или планов 401(k), как правило, облагается налогом как обычный доход. Итоговая сумма налога зависит от личных обстоятельств; за досрочное изъятие средств с пенсионного счета также могут взиматься дополнительные штрафы или комиссии.
Покупателю не обязательно выбирать только между полной оплатой и обычной ипотекой. Джул говорит, что многие его клиенты распределяют расходы примерно поровну между наличными и кредитом. Позднее заемщик может внести крупную сумму в погашение основного долга и попросить кредитора пересчитать график платежей — провести реструктуризацию кредита (recast) исходя из уменьшившегося остатка. Возможность и условия такого пересчета следует уточнить у кредитора.
Пенсия и потребность в наличных меняют расчет
На решение о финансировании влияют возраст покупателя, цель приобретения жилья и отношение к риску. Понтиус отмечает, что консультанту важно понять, переезжает ли клиент в более компактное жилье или, напротив, покупает более просторный дом из-за семейных обстоятельств. Людям, приближающимся к пенсии, может быть менее комфортно входить в этот период с крупным долгом.
Для пенсионеров важен и запас ликвидных средств. Джул считает, что консультантам следует сопоставлять спокойствие, которое дает доступ к наличным, с возможной доходностью инвестиций. Решение о продаже активов, оплате жилья наличными или сохранении части ипотечного долга зависит от потребностей конкретного клиента.
Еще один вариант — ипотека с выплатой только процентов, при которой основной долг не погашается. По словам Понтиуса, такой кредит может уменьшить текущие расходы, но сумма основного долга не сокращается за счет ежемесячных платежей. Поэтому покупателю важно учитывать ее в долгосрочном плане денежных потоков и управления задолженностью, а не ориентироваться только на первоначальный платеж.
Сравнить варианты поможет сценарный расчет
Даже если финансовый консультант не занимается оформлением ипотеки, он может помочь сопоставить ставки и включить покупку жилья в общий финансовый план. Арзага рекомендует моделировать разные варианты с помощью программ для финансового планирования, учитывая налоговые расходы, стоимость приобретения инвестиций и возможные штрафы или комиссии за досрочное снятие средств.
Главный вопрос не только в том, высока ли ставка по ипотеке. Покупателю также нужно оценить, как привлечение средств на первоначальный взнос или полную оплату жилья повлияет на налоги, инвестиционный портфель и резерв на непредвиденные расходы. Оплата наличными сокращает долг, но может ограничить доступ к ликвидным средствам; кредит сохраняет часть капитала, но увеличивает расходы на проценты. Подходящее сочетание зависит от активов покупателя, условий кредита и планов на его средства.