เกาหลีใต้เพิ่มความเข้มงวดของนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง

ตลาดอสังหาฯ ร้อนแรงนำไปสู่การคุมเข้มของนโยบาย

รัฐบาลเกาหลีประกาศเปิดตัวมาตรการใหม่หลายประการในสัปดาห์นี้เพื่อลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งฟื้นตัว ข้อมูลจากทางการแสดงให้เห็นว่าแม้จะมีมาตรการจำกัดหลายรอบก่อนหน้านี้รวมถึงการจำกัดการซื้อบ้านโดยชาวต่างชาติและการเพิ่มเกณฑ์การปล่อยกู้ แต่มูลค่าบ้านยังคงพุ่งสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกรุงโซลและพื้นที่โดยรอบซึ่งมียอดการซื้อขายที่อยู่อาศัยในช่วงสองเดือนที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นกว่า 12%

คิม ยุนด็อก รัฐมนตรีว่าการกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และการขนส่ง ระบุในการแถลงข่าวว่า ความต้องการในเชิงเก็งกำลังขยายตัวในตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในเขตเมืองหลวงที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ครัวเรือน ทำให้แรงกดดันในการชำระหนี้ของผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพิ่มขึ้น รัฐบาลเห็นว่าจำเป็นต้องใช้เครื่องมือทางการเงินเพื่อทำให้ตลาดเย็นลงและป้องกันความเสี่ยงจากฟองสบู่จากการขยายตัวเพิ่มขึ้น

นโยบายสินเชื่อถูกคุมเข้มอย่างเต็มที่

ตามนโยบายล่าสุด รัฐบาลจะคุมเข้มวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงโซลและเกียวกีโตซึ่งถูกกำหนดเป็นเขต "ความร้อนแรง" มาตรการหลักประกอบด้วยการลดอัตราส่วนมูลค่าต่อทรัพย์สินกู้ (LTV) การปรับขึ้นมาตรฐานการควบคุมอัตราหนี้สินต่อตัวต่อตัว (DTI) และเพิ่มน้ำหนักความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ธนาคาร เพื่อยับยั้งการซื้อบ้านที่ใช้การกู้ยืมในปริมาณสูง

เจ้าหน้าที่ระดับสูงของคณะกรรมการการเงินระบุว่าข้อกำหนดเงินทุนที่มีสำหรับสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์จะถูกปรับเพิ่มขึ้นในอนาคต ซึ่งบางธนาคารพาณิชย์อาจต้องเพิ่มทุนเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานการควบคุมใหม่ หน่วยงานกำกับดูแลยังมีแผนเพิ่มการตรวจสอบสินเชื่อนอกธนาคารเพื่อป้องกันไม่ให้ทุนเชิงเก็งเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบธนาคารเงา

ในขณะเดียวกัน ธนาคารกลางกำลังประเมินความเป็นไปได้ในการลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อสร้างสมดุลระหว่างความมั่นคงทางการเงินและการเติบโตของเศรษฐกิจ นักวิเคราะห์เชื่อว่าหากการลดอัตราดอกเบี้ยเกิดขึ้น การคุมเข้มสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลจะเป็น "มาตรการป้องกัน" ที่จำเป็นเพื่อป้องกันการผลักดันมูลค่าบ้านด้วยเงินทุนราคาถูกอีกครั้ง

รัฐบาลเสริมความเข้มงวดในการกำกับดูแลและเตือนความเสี่ยง

กระทรวงการคลังและกระทรวงที่ดินของเกาหลีได้จัดตั้งกลุ่มงานร่วมเพื่อสอดส่องการเปลี่ยนแปลงราคาบ้าน การทำธุรกรรมที่ดิน และโครงสร้างการเงินในกรุงโซลและบริเวณโดยรอบอย่างเรียลไทม์ รัฐบาลยังมีแผนจะเปิดตัวระบบเตือนภัยความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก่อนสิ้นปีเพื่อออกคำเตือนเกี่ยวกับความเสี่ยงให้กับผู้ที่ซื้อบ้านที่อัตราส่วนหนี้สูงและสอบสวนการทำธุรกรรมที่น่าสงสัย

คิม ยุนด็อกเน้นย้ำว่าความไม่เสถียรของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับสภาพแวดล้อมเศรษฐกิจโลก เมื่อคาดหวังการลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสำคัญเพิ่มขึ้น การไหลเวียนของเงินทุนระหว่างประเทศเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์และสินทรัพย์อื่นๆ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เกาหลีก็ไม่รอดพ้นจากสิ่งนี้ เขาชี้ว่า "การควบคุมเชิงป้องกันเป็นภารกิจสำคัญในขณะนี้ เราต้องดำเนินการก่อนที่ฟองสบู่จะก่อตัว"

นอกเหนือจากเครื่องมือทางการเงิน รัฐบาลยังมีแผนขยายการจัดหาบ้านประกันภัยเพื่อลดทอนความขัดแย้งระหว่างการจัดหาและความต้องการที่มีอยู่มานาน คาดการณ์โดยกระทรวงการขนส่งสาธารณะว่าภายในปี 2026 บริเวณกรุงโซลจะมีการเพิ่มบ้านสาธารณะอีก 250,000 หลังเพื่อลดแรงกดดันในการซื้อบ้านของกลุ่มรายได้ต่ำและปานกลาง

การตอบสนองของตลาดและมุมมองผู้เชี่ยวชาญ

การตอบสนองเบื้องต้นของตลาดแสดงให้เห็นว่านักลงทุนมีท่าทีระมัดระวังต่อนโยบายที่คุมเข้ม เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์หลักของเกาหลีระบุว่าในวันที่ประกาศนโยบายใหม่ มีการหยุดการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยระดับสูงในบางส่วนของกรุงโซล เพื่อรอดูแนวโน้ม และปริมาณการปรึกษากับนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ลดลงจากสัปดาห์ก่อนประมาณ 15%

พัค ซองจุน นักวิจัยการลงทุนของ Hana Financial Investment ชี้ให้เห็นว่านโยบายใหม่นี้อาจจำกัดการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในระยะสั้น แต่ผลลัพธ์ในระยะยาวจะยังคงขึ้นกับความเข้มแข็งในการบังคับใช้สินเชื่อและความคาดหวังของตลาด เขากล่าวว่า "ปัญหาที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเกาหลีคือการขาดแคลนการจัดหาและการมีเงินทุนโครงสร้างเกิน เน้นจำกัดสินเชื่อเพียงอย่างเดียวอาจทำให้ความเสี่ยงชะลอการกระจายตัว แต่ไม่สามารถพลิกกลับแนวโน้มทั้งหมดได้"

ความสมดุลระหว่างการเย็นจัดของตลาดอสังหาและการชะลอตัวของเศรษฐกิจ

รัฐบาลเกาหลีในขณะนี้เผชิญหน้ากับความท้าทายสองด้าน - ด้านหนึ่งต้องขัดขวางฟองสบู่ของสินทรัพย์ อีกด้านหนึ่งต้องรักษาพลังในการเติบโตของเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนสำคัญของความมั่งคั่งของครอบครัว การเปลี่ยนแปลงของมันมีผลอย่างมากต่อการบริโภคโดยรวมและความมั่นคงทางการเงิน

ผู้เชี่ยวชาญทั่วไปเห็นพ้องว่ารัฐบาลจำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นในนโยบายเพื่อหลีกเลี่ยงการชะลอตัวทางเศรษฐกิจจากการเข้มงวดที่มากเกินไป ในไม่กี่เดือนข้างหน้า หากราคาบ้านยังไม่ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด เกาหลีอาจต้องออกมาตรการควบคุมที่เจาะจงมากขึ้น เช่น เพิ่มภาษีการทำธุรกรรมหรือจำกัดการขายต่อระยะสั้น