- Trong bốn tháng đầu năm, khoảng 3,7 nghìn tỷ won Hàn Quốc đã rút khỏi thị trường vốn và chuyển trực tiếp vào thị trường nhà ở thực, dẫn đến việc tái định giá đáng kể tài sản ở các khu vực trọng điểm.
- Nguồn cung xuất hiện sự gián đoạn cấu trúc, khối lượng hoàn thành xây dựng trên toàn quốc trong quý đầu tiên của Hàn Quốc giảm 45% so với cùng kỳ năm trước, khối lượng hoàn thành ở khu vực trọng điểm của Seoul cũng giảm gần 30%.
- Xu hướng giảm đòn bẩy của tầng lớp có giá trị tài sản cao rõ rệt, tỷ lệ mua nhà hoàn toàn bằng tiền mặt ở khu vực trọng điểm của Seoul đạt mức cao kỷ lục, thế hệ trẻ trở thành lực lượng mua chính trong đợt này.
Tái định giá đáng kể tài sản ở khu vực trọng điểm
Theo dữ liệu thống kê mới nhất từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc, trong hơn bốn tháng đầu năm nay, một lượng lớn thanh khoản ban đầu được phân bổ vào thị trường chứng khoán và trái phiếu đã chuyển hướng, khoảng 3,7 nghìn tỷ won đã chảy vào thị trường nhà ở. Trong đó, khu vực Seoul trở thành nơi tiếp nhận chính, thu hút khoảng 2,44 nghìn tỷ won, đặc biệt tập trung vào các khu vực truyền thống như Gangnam, Songpa và Seocho. Sự chuyển hướng dòng tiền này đã dẫn đến giá tài sản ở các khu vực trọng điểm tăng nhanh chóng, giá nhà ở Seoul trong tháng 4 tăng 9,56% so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá trung bình ở ba khu vực Gangnam và các khu vực nóng được gọi là Ma Long City tăng 15,7%, một số tài sản nhà ở nóng đã tăng giá trị khoảng 200 triệu won trong một năm.
Mất cân bằng cung cầu và áp lực chi phí đẩy giá tài sản
Ngoài yếu tố dòng tiền, sự giảm mạnh ở phía cung là nguyên nhân chính dẫn đến biến động giá tài sản lần này. Do giá vật liệu xây dựng quốc tế liên tục tăng cao, thiếu hụt lao động và rủi ro vỡ nợ của các công ty xây dựng tăng cao, khối lượng hoàn thành xây dựng trên toàn quốc trong quý đầu tiên của Hàn Quốc đã giảm mạnh 45% so với cùng kỳ năm trước, trong khi khối lượng hoàn thành ở khu vực Seoul cũng giảm gần 30%. Sự gián đoạn cấu trúc ở phía cung này, cùng với lực mua mạnh mẽ bằng tiền mặt trên thị trường, đã tạo ra sự mất cân đối cung cầu rõ rệt, càng củng cố tính chất chống lạm phát và không gian tăng giá của bất động sản ở khu vực trọng điểm.
Tỷ lệ giao dịch hoàn toàn bằng tiền mặt đạt mức cao kỷ lục
Trong đợt điều chỉnh dòng tiền này, chiến lược phân bổ tài sản của tầng lớp có giá trị tài sản cao thể hiện rõ đặc điểm giảm đòn bẩy và giảm tài chính hóa. Trong các giao dịch nhà ở tháng 4 tại ba khu vực Gangnam của Seoul, tỷ lệ mua nhà hoàn toàn không phụ thuộc vào vay ngân hàng, sử dụng toàn bộ tiền mặt và lợi nhuận đầu tư chứng khoán đã tăng lên 41,2%. Trong giai đoạn từ 2020 đến 2025, tỷ lệ mua hoàn toàn bằng tiền mặt đối với các căn nhà có giá trên 1,5 tỷ won duy trì dưới 5%, nhưng trong tháng 4 năm nay, tỷ lệ này đã tăng đột ngột lên 13,2%, đạt mức cao kỷ lục. Đồng thời, thế hệ trẻ khoảng 30 tuổi trở thành lực lượng mua chính trong đợt này, với quy mô vốn mua nhà trong bốn tháng đầu năm đạt 1,2592 nghìn tỷ won, chiếm hơn 40% trong số người mua nhà lần đầu tại Seoul.
