Freddie Mac kaufte im dritten Quartal Einfamilienhaus-Hypotheken im Volumen von 98 Milliarden US-Dollar und übertraf damit Fannie Mae, auf die 88 Milliarden Dollar entfielen. Damit liegt Freddie Mac im Wettbewerb der beiden staatlich geförderten Hypothekenfinanzierer wieder vorn. Das kann Anreize für Kreditgeber und die Kreditvergabe beeinflussen. Zugleich zeigen steigende Zahlungsrückstände und veränderte Rückstellungen für Kreditausfälle, dass der Spielraum für eine Ausweitung des Kreditzugangs begrenzt bleibt.
Finanzchef Jim Whitlinger sagte in der Telefonkonferenz zu den Quartalszahlen, Freddie Mac stärke seine Finanzlage und setze weiterhin auf umsichtiges Entscheiden und Risikomanagement. Eine solide finanzielle Basis helfe dem Unternehmen, auch in unterschiedlichen Konjunkturphasen Liquidität bereitzustellen, nachhaltiges Wohneigentum zu unterstützen und die Wohnungsfinanzierung effizienter und bezahlbarer zu machen.
Kreditprofile der bestehenden Portfolios im Vergleich
Whitlinger zufolge lag der gewichtete aktuelle Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) im bestehenden Hypothekenportfolio von Freddie Mac bei 54 Prozent; der dazugehörige Kreditscore betrug 755. Fannie Mae wies einen Kreditscore von 753 und einen marktbereinigten LTV von 51 Prozent aus. Aktuelle und marktbereinigte LTV-Werte berücksichtigen unter anderem Veränderungen der Hauspreise und Tilgungen. Sie sind daher nicht direkt mit den ursprünglichen Beleihungsausläufen bei Kreditvergabe vergleichbar. Fannie Mae hatte zuvor erklärt, dass der gewichtete ursprüngliche LTV üblicherweise höher liege; der langfristige Durchschnitt betrage etwa 78 Prozent.
Die Kennzahlen beschreiben die ausstehenden Kreditbestände der Unternehmen, nicht die Vergabestandards für die im Quartal angekauften Darlehen. Der Anstieg schwerwiegender Zahlungsrückstände im Jahresvergleich sei vor allem auf Kredite aus den Jahren 2022 bis 2024 zurückzuführen, sagte Whitlinger. Einige Rückstandskennzahlen stiegen bei beiden Unternehmen sowohl im Einfamilienhaus- als auch im Mehrfamilienhausgeschäft. Damit bleibt das Kreditrisiko ein Thema, während Freddie Mac und Fannie Mae um Hypothekenvolumen konkurrieren.
Analysten von BTIG verwiesen auf eine stärker als erwartete Veränderung bei Freddie Macs Position für Kreditausfälle: Aus einem positiven Beitrag von 900 Millionen Dollar wurde im Quartal eine Rückstellung von 800 Millionen Dollar. Auch Fannie Mae wechselte im Berichtszeitraum von einem positiven Beitrag zu einer Rückstellung. Der Anteil schwerwiegender Zahlungsrückstände bei Einfamilienhauskrediten liegt bei beiden Unternehmen weiterhin unter einem Prozent und auf historisch niedrigem Niveau. Die Verschlechterung einzelner Kennzahlen könnte eine Lockerung der Kreditstandards jedoch begrenzen.
VantageScore 4.0 bei einem Teil der Neukäufe
Beide staatlich geförderten Unternehmen erlauben Kreditgebern, den aktualisierten Kreditscore VantageScore 4.0 bei der Preisgestaltung von Hypotheken zu verwenden. Einige Hypothekenanbieter erklären, die Kennzahl habe bestimmten Kreditnehmern den Zugang zu einem Darlehen erleichtert. Whitlinger zufolge entfielen im dritten Quartal rund sechs Prozent der von Freddie Mac angekauften Kredite auf Darlehen, bei denen dieser Score genutzt wurde.
Die Option gibt Kreditgebern ein zusätzliches Instrument zur Einschätzung von Kreditnehmern, bedeutet aber keine umfassende Lockerung der Vergabestandards. Freddie Mac und Fannie Mae müssen einen breiteren Kreditzugang weiterhin gegen die Risiken in ihren Portfolios abwägen. Die jüngsten Rückstandstrends und Veränderungen bei den Rückstellungen für Kreditausfälle setzen diesem Spielraum Grenzen.
Gewinne steigen, Kapitallücken bleiben bestehen
Freddie Macs Nettogewinn stieg im dritten Quartal im Jahresvergleich um rund 17 Prozent auf 3,2 Milliarden Dollar. Fannie Mae hatte am Vortag einen Gewinnanstieg um acht Prozent auf 4,2 Milliarden Dollar gemeldet – den höchsten Wert seit 2023. Nach dem Quartalsgewinn erreichte Freddie Macs Nettovermögen 81 Milliarden Dollar. Beide Unternehmen sind seit ihrer Übernahme in staatliche Aufsicht im Jahr 2008 über längere Zeit profitabel geblieben. Das Gewinnwachstum hat ihre Kapitallücken jedoch nicht beseitigt.
Whitlinger bezifferte Freddie Macs Kapitallücke zum Ende des dritten Quartals 2026 auf 98 Milliarden Dollar, noch ohne Pufferanforderungen. Ein wesentlicher Grund sei, dass 73 Milliarden Dollar an vorrangigen Vorzugsaktien nicht als regulatorisches Kapital angerechnet würden. Analysten von Keefe, Bruyette & Woods erklärten, dass Freddie Mac selbst ohne diese Aktien noch rund 21 Milliarden Dollar unter dem gesetzlichen Mindestkapital läge. Zudem stehe das Kapital des Unternehmens weiterhin hinter den vom Staat gehaltenen vorrangigen Vorzugsaktien und deren Liquidationsanspruch zurück. Ein möglicher Ausstieg aus der staatlichen Aufsicht müsste diese vorrangigen Ansprüche berücksichtigen, etwa durch einen Verzicht darauf oder eine Umwandlung.
Zum Veröffentlichungszeitpunkt am Donnerstag stiegen Freddie-Mac-Aktien um etwas mehr als zwölf Prozent auf 4,09 Dollar. Die Papiere von Fannie Mae legten um rund acht Prozent auf 4,48 Dollar zu. Anleger verfolgen neben Hypothekenkäufen und Gewinnen auch die Entwicklung der Zahlungsrückstände, die Kapitallücken und die Kapitalstruktur, die für ein mögliches Ende der staatlichen Aufsicht erforderlich wäre.