В III квартале Freddie Mac приобрела ипотечные кредиты на сумму $98 млрд, опередив более крупную Fannie Mae, чьи покупки составили $88 млрд. Freddie Mac вновь вышла вперед в конкуренции двух государственных ипотечных агентств за бизнес кредиторов. Их активность влияет на стимулы банков и условия выдачи займов, однако рост просрочек и увеличение резервов на кредитные потери ограничивают возможности смягчения требований к заемщикам.
Финансовый директор Freddie Mac Джим Уитлинг заявил во время конференц-звонка по итогам квартала, что компания укрепляет финансовое положение, сохраняя осторожный подход к решениям и управлению рисками. По его словам, финансовая устойчивость позволяет поддерживать ликвидность в разных фазах экономического цикла, расширять доступ к устойчивому домовладению и повышать эффективность и доступность ипотечного финансирования.
Показатели портфелей указывают на разный профиль заемщиков
По словам Уитлинга, средневзвешенный текущий коэффициент кредита к стоимости жилья (LTV) в действующем ипотечном портфеле Freddie Mac составил 54%, а соответствующий кредитный рейтинг заемщиков — 755. У Fannie Mae кредитный рейтинг был равен 753, а LTV с учетом рыночной корректировки — 51%. Текущие и скорректированные по рынку показатели LTV учитывают, среди прочего, изменение цен на жилье и погашение долга, поэтому напрямую сопоставлять их с первоначальным LTV на момент выдачи кредита нельзя. Ранее Fannie Mae сообщала, что средневзвешенный первоначальный LTV у нее обычно выше, а долгосрочное среднее значение составляет около 78%.
Эти данные описывают уже сформированные портфели компаний, а не стандарты отбора кредитов, приобретенных в отчетном квартале. Уитлинг отметил, что рост доли серьезных просрочек год к году в основном связан с кредитами, выданными в 2022–2024 годах. Некоторые показатели просрочки ухудшились как в сегменте жилья для одной семьи, так и в многоквартирном секторе у обеих компаний. Это сохраняет кредитные риски в центре внимания на фоне борьбы за объем ипотечного бизнеса.
Аналитики BTIG указали на более значительное, чем ожидалось, изменение строки кредитных потерь Freddie Mac: вместо выгоды в $900 млн компания отразила резерв в размере $800 млн. Fannie Mae в течение квартала также перешла от высвобождения резервов к их формированию. При этом доля серьезно просроченных кредитов на жилье для одной семьи у обеих компаний остается ниже 1% и по историческим меркам — низкой. Тем не менее ухудшение отдельных показателей может ограничивать смягчение требований к заемщикам.
VantageScore 4.0 применили к части новых кредитов
Оба агентства разрешают кредиторам использовать обновленную кредитную оценку VantageScore 4.0 при расчете условий ипотеки. По словам некоторых ипотечных компаний, этот показатель помог отдельным заемщикам получить доступ к кредиту. Уитлинг сообщил, что в III квартале VantageScore 4.0 использовался примерно для 6% кредитов, приобретенных Freddie Mac.
Новая оценка дает кредиторам дополнительный инструмент анализа заемщиков, но сама по себе не означает широкого смягчения кредитных стандартов. Freddie Mac и Fannie Mae по-прежнему должны сочетать расширение доступа к ипотеке с контролем рисков портфеля. Тенденции просрочек и изменения резервов на кредитные потери остаются факторами, ограничивающими такой баланс.
Прибыль растет, дефицит капитала сохраняется
Чистая прибыль Freddie Mac в III квартале выросла примерно на 17% год к году, до $3,2 млрд. Днем ранее Fannie Mae сообщила об увеличении чистой прибыли на 8%, до $4,2 млрд — максимума с 2023 года. После квартальной прибыли чистая стоимость капитала Freddie Mac достигла $81 млрд. Обе компании остаются прибыльными на протяжении длительного периода после перехода под государственное управление в 2008 году, однако рост доходов не устранил дефицит капитала.
Уитлинг сообщил, что на конец III квартала 2026 года дефицит капитала Freddie Mac до учета буферных требований составлял $98 млрд. В основном это связано с тем, что $73 млрд привилегированных акций старшего ранга не засчитываются в регулятивный капитал. Аналитики Keefe, Bruyette & Woods отметили, что и без этих акций Freddie Mac не хватало бы около $21 млрд до установленного законом минимума. Они также указали, что капитал компании остается младше по очередности требований, чем привилегированные акции старшего ранга, принадлежащие государству, и их ликвидационная стоимость. Для возможного выхода из-под государственного управления потребуется урегулировать эти требования, например путем отказа от них или конвертации акций.
На момент публикации в четверг акции Freddie Mac прибавляли чуть более 12% и стоили $4,09. Бумаги Fannie Mae выросли примерно на 8%, до $4,48. Инвесторы следят не только за объемами ипотечных покупок и прибылью, но и за динамикой просрочек, дефицитом капитала и условиями, которые необходимо урегулировать для возможного завершения периода государственного управления.