Trong quý III, Freddie Mac mua 98 tỷ USD khoản vay mua nhà đơn lẻ, vượt mức 88 tỷ USD của Fannie Mae dù có quy mô lớn hơn. Cuộc cạnh tranh giành khoản vay giữa hai doanh nghiệp được chính phủ bảo trợ (GSE) có thể tác động đến chính sách thẩm định dành cho bên cho vay; tuy nhiên, diễn biến nợ quá hạn và dự phòng tổn thất tín dụng cho thấy việc mở rộng tiếp cận tín dụng vẫn phải đi cùng kiểm soát rủi ro.
Giám đốc tài chính Freddie Mac Jim Whitlinger cho biết trong cuộc gọi trao đổi kết quả kinh doanh rằng công ty đang củng cố nền tảng tài chính, đồng thời tiếp tục hoạt động dựa trên các quyết định thận trọng và quản trị rủi ro. Ông nói năng lực tài chính giúp công ty cung cấp thanh khoản qua các chu kỳ kinh tế, hỗ trợ sở hữu nhà ở bền vững và cải thiện hiệu quả cũng như khả năng chi trả của hoạt động tài trợ nhà ở.
Freddie Mac vượt Fannie Mae về lượng mua khoản vay
Whitlinger cho biết danh mục khoản vay hiện hữu của Freddie Mac có tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV) hiện tại bình quân gia quyền là 54%, với điểm tín dụng tương ứng là 755. Ở Fannie Mae, điểm tín dụng tương ứng là 753 và LTV đã điều chỉnh theo giá trị thị trường là 51%. Các chỉ số LTV hiện tại hoặc đã điều chỉnh theo thị trường tính đến biến động giá nhà và khoản thanh toán của người vay, vì vậy không thể so sánh trực tiếp với LTV ban đầu khi khoản vay được cấp. Fannie Mae trước đây cho biết LTV ban đầu bình quân gia quyền thường cao hơn, với mức bình quân dài hạn khoảng 78%.
Các số liệu này phản ánh toàn bộ danh mục đang lưu hành, không thể xem là chuẩn thẩm định áp dụng riêng cho các khoản vay mới mua trong quý. Whitlinger cho biết tỷ lệ nợ quá hạn nghiêm trọng tăng so với cùng kỳ, chủ yếu do diễn biến của các khoản vay được cấp trong giai đoạn 2022–2024. Một số chỉ số quá hạn trong danh mục vay mua nhà đơn lẻ và đa hộ gia đình của cả hai công ty đều tăng, khiến rủi ro tín dụng vẫn là yếu tố cần cân nhắc khi cạnh tranh khoản vay.
Các nhà phân tích tại BTIG lưu ý khoản mục tổn thất tín dụng của Freddie Mac biến động mạnh hơn dự kiến trong quý: từ khoản hoàn nhập dự phòng tổn thất tín dụng 900 triệu USD trước đó sang trích lập dự phòng 800 triệu USD. Fannie Mae cũng chuyển từ ghi nhận khoản hoàn nhập sang trích lập dự phòng trong cùng kỳ. Tỷ lệ nợ quá hạn nghiêm trọng đối với khoản vay mua nhà đơn lẻ của cả hai công ty vẫn dưới 1%, ở mức thấp theo lịch sử, nhưng chiều hướng thay đổi có thể hạn chế khả năng nới lỏng điều kiện thẩm định.
Khoảng 6% khoản vay Freddie Mac mua dùng VantageScore 4.0
Cả hai GSE đều cho phép bên cho vay lựa chọn sử dụng phiên bản nâng cấp VantageScore 4.0 để định giá khoản vay. Một số công ty thế chấp cho biết chỉ số này giúp một bộ phận người vay được chấp thuận khoản vay. Theo Whitlinger, khoảng 6% khoản vay Freddie Mac mua trong quý III sử dụng điểm số này.
Cách làm trên bổ sung một phương thức đánh giá người vay cho bên cho vay, nhưng không đồng nghĩa các tiêu chuẩn tín dụng nói chung được nới lỏng. Freddie Mac và Fannie Mae vẫn phải cân đối giữa việc mở rộng nhóm người vay đủ điều kiện và kiểm soát rủi ro danh mục. Diễn biến nợ quá hạn gần đây cùng thay đổi trong trích lập dự phòng là những giới hạn thực tế đối với sự cân đối đó.
Lợi nhuận tăng, khoảng thiếu hụt vốn vẫn còn
Lợi nhuận ròng quý III của Freddie Mac tăng khoảng 17% so với cùng kỳ, lên 3,2 tỷ USD. Một ngày trước đó, Fannie Mae công bố thu nhập ròng tăng 8%, đạt 4,2 tỷ USD — mức cao nhất kể từ năm 2023. Sau một quý lợi nhuận tăng, giá trị tài sản ròng của Freddie Mac đạt 81 tỷ USD. Hai công ty tiếp tục có lãi trong thời gian dài kể từ khi được đặt dưới chế độ giám hộ năm 2008, nhưng tăng trưởng lợi nhuận chưa xóa được khoảng thiếu hụt so với yêu cầu vốn.
Whitlinger cho biết tính đến cuối quý III/2026, Freddie Mac còn thiếu 98 tỷ USD vốn trước khi tính các yêu cầu về bộ đệm. Nguyên nhân chính là 73 tỷ USD cổ phiếu ưu đãi cao cấp không được công nhận là vốn theo quy định. Các nhà phân tích tại Keefe, Bruyette & Woods nhận định nếu điều chỉnh phần cổ phiếu ưu đãi cao cấp này, vốn của Freddie Mac vẫn thấp hơn mức tối thiểu theo luật định khoảng 21 tỷ USD.
Các nhà phân tích cũng cho biết thứ tự ưu tiên thanh toán của Freddie Mac vẫn đứng sau cổ phiếu ưu đãi cao cấp do chính phủ nắm giữ và quyền ưu tiên thanh lý đi kèm. Nếu công ty rời chế độ giám hộ trong tương lai, các quyền ưu tiên này cần được xử lý, chẳng hạn bằng cách miễn áp dụng hoặc chuyển đổi.
Tại thời điểm bài viết được công bố hôm thứ Năm, cổ phiếu Freddie Mac tăng hơn 12% lên 4,09 USD, còn cổ phiếu Fannie Mae tăng khoảng 8% lên 4,48 USD. Thị trường theo dõi không chỉ lượng khoản vay được mua và lợi nhuận của hai công ty, mà cả tình hình nợ quá hạn, khoảng thiếu hụt vốn và phương án xử lý vốn cần thiết để chấm dứt chế độ giám hộ.